Постанова
Іменем України
28 жовтня 2020 року
м. Київ
справа № 428/7601/14-ц
провадження № 61-497св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фага»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутова Крістіна Олексіївна, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, на рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року у складі судді Бароніна Д. Б. та постанову Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року у складі колегії суддів: Карташова О. Ю., Дронської І. О., Яреська А. В.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2014 року фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ) звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага» (далі - ТОВ «Фага»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутова К. О., Головне територіальне управління юстиції у Луганській області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання права власності.
Позовна заява мотивована тим, що 14 лютого 2012 року між нею та ТОВ «Фага» був укладений договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 103 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 35 місяців, для здійснення роздрібної торгівлі. Після укладення договору оренди вона завезла у вказане приміщення торговельне обладнання та організувала роботу магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » з роздрібної торгівлі продуктами харчування.
Пунктом 8.2 договору оренди передбачено першочергове право орендаря на викуп об`єкта в разі належного виконання своїх зобов`язань за договором.
Всі зобов`язання за договором оренди, які передбачені договором та законом, вона виконувала належним чином.
10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення.
Вважає продаж вказаного нежитлового приміщення, вчинений без повідомлення її про продаж об`єкта оренди та без пропозиції їй викупити цей об`єкт оренди, неправомірним, оскільки внаслідок таких дій ТОВ «Фага» вона позбавлена можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна.
У зв`язку із цим ОСОБА_1 , посилаючись на положення частини четвертої статті 362 ЦК України, просила суд:
- перевести на ФОП ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, укладеного ТОВ «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з другої сторони, та посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557;
- визнати за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;
- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в рахунок оплати вартості приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, в сумі 147 327,00 грн.
ОСОБА_2 звернулась до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 12 грудня 2013 року ТОВ «Фага» письмово повідомляло ОСОБА_5 про намір припинити дію договору оренди та укласти Акт приймання-передачі нежитлового приміщення з оренди. 12 грудня 2014 року ОСОБА_6 як дійсний власник нежитлового приміщення, усвідомлюючи неналежне виконання ОСОБА_5 зобов`язань за договором оренди, звернулась до ОСОБА_5 з повідомленням про припинення дії договору оренди та необхідність укладення відповідного Акта приймання-передачі приміщення з користування. Після припинення дії договору оренди ОСОБА_5 протиправно користується спірним нежитловим приміщенням.
Враховуючи викладене, ОСОБА_2 просила суд:
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 спірне нежитлове приміщення та передати його ОСОБА_2 ;
- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати.
Ухвалою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 27 листопада 2017 року зустрічний позов ОСОБА_2 об`єднано в одне провадження із первісним позовом ФОП ОСОБА_1 .
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року, залишеним без змін постановою Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року, позов ФОП ОСОБА_1 задоволено.
Переведено на ФОП ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, посвідченим 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, та укладеним ТОВ «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з другої сторони.
Визнано за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в рахунок оплати вартості приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, в сумі 147 327,00 грн, які були внесені ОСОБА_1 на депозитний рахунок (реквізити: Територіальне управління Державної судової адміністрації України в Луганській області, код в ЄДРПОУ 26297948, банк одержувача ГУ ДКСУ у Луганській області УДКСУ м. Рубіжне, МФО 804013, рахунок 37318003000730, код в ЄДРПОУ Сєвєродонецького міського суду Луганської області 05381484), шляхом перерахування вказаних коштів з депозитного рахунку суду на користь ОСОБА_2 .
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що ОСОБА_1 як орендар спірного нежитлового приміщення належним чином виконувала умови цього договору і мала переважне право на придбання орендованого майна у разі його продажу, її вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу нежитлового приміщення необхідно задовольнити.
Згідно з положеннями статті 362 ЦК України вона перерахувала на депозитний рахунок суду суму грошових коштів, яку вона як покупець повинна сплатити за договором купівлі-продажу. Тому суди дійшли висновку про обґрунтованість позовної вимоги ОСОБА_1 про переведення на не неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, та укладеного ТОВ «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з другої сторони та її задоволення.
Суди також вважали обґрунтованими вимоги первісного позову про визнання за ФОП ОСОБА_1 права власності на спірне нежитлове приміщення, оскільки такий спосіб захисту відповідає вимогам статей 16 та 392 ЦК України.
Відмовляючи у задоволені зустрічного позову ОСОБА_2 , суди виходили з того, що ОСОБА_1 є законним власником спірного нерухомого майна, у зв`язку із чим підстави для застосування до спірних правовідносин положень статті 387 ЦК України відсутні.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та їх доводів
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець А. Ю., просила суд скасувати рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні первісного позову ФОП ОСОБА_1 та задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 , обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2018 року до Верховного Суду, ТОВ «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець А. Ю., просить суд скасувати рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року у частині вирішення первісного позову ФОП ОСОБА_1 , ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні первісного позову ФОП ОСОБА_1 , обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Касаційні скарги ОСОБА_2 та ТОВ «Фага» мотивовані тим, що оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без всебічного та повного з`ясування фактичних обставин справи. ОСОБА_1 не довела належними та допустимими доказами те, що вона належним чином виконувала умови договору оренди.
Також суди не врахували, що переважне право, на якому наполягає ОСОБА_1 , не є абсолютним, що вбачається зі змісту статті 777 ЦК України та Рішення Конституційного Суду України від 11 травня 2005 року у справі № 4-рп/2005.
У зв`язку з припиненням дії договору оренди у ОСОБА_5 відсутні правові підстави надалі користуватися спірним нежитловим приміщенням.
Надходження касаційної скарги до Верховного Суду
Ухвалою Верховного Суду від 21 січня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець А. Ю., витребувано цивільну справу № 428/7601/14-ц із суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець А. Ю.
Ухвалою Верховного Суду від 06 жовтня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Короткий зміст позиції інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу, поданому до суду у лютому 2019 року, представник ФОП ОСОБА_1 адвокат Сімейко А. М. заперечував проти доводів ОСОБА_2 , а оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій вважав законними та обґрунтованими.
Фактичні обставини справи
14 лютого 2012 року між ТОВ «Фага» (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передає у тимчасове платне користування, а орендар приймає нежитлове приміщення, загальною площею 103 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для здійснення роздрібної торгівлі.
Згідно з пунктом 2.5 договору оренди строк його дії складає 35 місяців з моменту підписання акта прийому-передачі об`єкта оренди.
Акт прийому-передачі № 1 був укладений сторонами 14 лютого 2012 року.
Розділом 3.2 договору оренди від 14 лютого 2012 року передбачено, що орендар зобов`язується використовувати об`єкт оренди за призначенням та згідно з умовами договору, нести відповідальність за додержання правил протипожежної безпеки, санітарних та інших норм користування приміщенням, сплачувати орендну плату у встановлені договором строки, компенсувати вартість отриманих на об`єкті оренди комунальних послуг згідно з рахунками, виставленими орендодавцем, протягом семи днів з моменту отримання рахунків та актів від орендодавця.
Згідно з пунктами 4.1, 4.3 договору оренди орендна плата за договором складає 200 грн на місяць та сплачується орендарем щомісячно до 10-го числа, а з 01 січня 2013 року - до 5-гo числа поточного місяця шляхом здійснення безготівкового розрахунку.
Пунктом 5.1 договору оренди передбачено сплату орендарем пені за порушення строків оплати орендної плати або комунальних платежів у розмірі 0,7% за кожний день прострочки.
Відповідно до пункту 8.2 договору оренди в разі належного виконання своїх зобов`язань за договором орендар має першочергове право на викуп об`єкта оренди.
Із змісту акта про порушення № 811743, складеного 31 серпня 2012 року інспекторами енергозбуту ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання», відомо, що за адресою: АДРЕСА_1, у приміщенні магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » внаслідок дій споживача вогнем було пошкоджено прилад обліку.
У акті від 12 вересня 2012 року № 990/939 щодо експертно-технічного висновку електролічильника вказано, що лічильник визнаний непридатним для подальшої експлуатації. Також встановлено ознаки зовнішнього впливу вогню на лічильник. Попередній висновок: пожежа проведена штучно з метою пошкодження лічильника та приховування фактичних показників. В особі споживача під вказаним висновком наявний підпис директора ТОВ «Фага» ОСОБА_8 від 12 вересня 2012 року та напис «З висновком акта не згодна».
27 вересня 2012 року ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання» виставило на ім`я ОСОБА_8 рахунок № 379/9/2 щодо сплати 5 150,69 грн заборгованості за вересень 2012 року. На рахунку наявний підпис ОСОБА_5 про його отримання.
Із змісту виписки з рахунку ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання» вбачається, що сплату штрафу згідно з вказаним рахунком № 379/9/2 було проведено від імені ОСОБА_8 .
Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, ТОВ «Фага» в особі директора ОСОБА_8 передало, а ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , і сплатила вказану у договорі грошову суму. Продаж вчинено за 147 327,00 грн, які покупець сплатив продавцю під час підписання договору.
Ухвалою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 27 березня 2015 року ФОП ОСОБА_1 дозволено внесення коштів в сумі 147 323,00 грн на депозитний рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації України в Луганській області.
Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 08 червня 2017 року у справі № 428/512/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року, у задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Фага» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 грудня 2013 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , відмовлено.
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини другої розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній до набрання чинності Законом України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ») передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, і застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої, четвертої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлено, й це вбачається з матеріалів справи, що рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанова Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року не у повному обсязі відповідають зазначеним вимогам цивільного процесуального законодавства України.
Щодо обраного позивачем способу захисту права на придбання орендованого майна
ОСОБА_1 , звертаючись до суду з вимогою про переведення на неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 грудня 2013 року, укладеним між ТОВ «Фага» та ОСОБА_2 , вказувала, що орендує зазначене нежитлове приміщення на підставі договору оренди від 14 лютого 2012 року, укладеного мі