Постанова
Іменем України
21 жовтня 2020 року
м. Київ
справа № 161/16128/17
провадження № 61-44928св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Усика Г. І. (суддя-доповідач),
Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Городище",
представник позивача - Мохнюк Максим Вікторович,
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, ОСОБА_2 на постанову Апеляційного суду Волинської області від 27 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Грушицького А. І., Киці С. І., Шевчук Л. Я.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Городище" (далі - ТОВ "Городище", товариство) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренду землі та визнання попереднього договору оренди землі поновленим.
На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 20 листопада 2009 року
між товариством та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,71 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, строком на 5 років, який 28 грудня 2009 року зареєстрований у Луцькому районному відділі Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - Луцький районний відділ ДП "Центр державного земельного кадастру").
Після закінчення строку дії зазначеного договору (28 грудня 2014 року), товариство продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, що підтверджується платіжними відомостями позивача за 2015-2017 роки.
До червня 2017 року від орендодавця не надходило заперечень щодо поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.
29 червня 2017 року ОСОБА_1 направив товариству повідомлення про припинення договору оренди землі від 20 листопада 2009 року. У відповіді на зазначене повідомлення товариство вказало на відсутність правових підстав для припинення дії договору оренди землі у зв`язку з його поновленням на новий строк до 28 грудня 2019 року.
Незважаючи на наведене, 07 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, яку орендує ТОВ "Городище", унаслідок чого порушено права товариства на володіння та користування орендованою земельною ділянкою, а також переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
Посилаючись на наведене, ТОВ "Городище" просило визнати недійсним договір оренди землі від 07 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, та додаткові угоди до нього, а також визнати поновленимдоговір оренди землі від 20 листопада 2009 року, укладений між ТОВ "Городище" та ОСОБА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 02 травня
2018 року у задоволенні позову ТОВ "Городище" відмовлено.
Заяву ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про вирішення питання розподілу судових витрат у порядку статті 246 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Позивач не дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договору оренди землі від 20 листопада 2009 року, оскільки орендар у встановлений законом строк не направив орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, а тому сам по собі факт продовження користування ТОВ "Городище" орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та повідомлення ним орендодавця про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі поза межами строку дії вказаного договору за наявності заперечень орендодавця, не свідчить про порушення переважного права ТОВ "Городище" на поновлення договору оренди землі. За таких обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що ОСОБА_1, як власник земельної ділянки, правомірно розпорядився належною йому земельною ділянкою на власний розсуд шляхом укладення договору оренди з іншим орендарем, а тому відсутні правові підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 07 липня 2017 року, укладеного між ним та ОСОБА_2 .
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Волинської області від 27 серпня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ "Городище" задоволено частково, рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 02 травня 2018 року у частині вирішених вимог про визнання недійсним договору оренди землі скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення.
Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 07 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2, та додаткові угоди до договору оренди землі від 17 жовтня 2017 року і 17 листопада 2017 року.
Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що вирішуючи спір суд першої інстанції не надав належної оцінки тому, що позивач тривалий час добросовісно використовував спірну земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, після закінчення визначеного договором оренди землі строку його дії, понад три роки продовжує користуватися земельною ділянкою за її цільовим призначенням та виплачує орендодавцю орендну плату, що свідчить про те, що на момент укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди спірної земельної ділянки, вона не була вільною. Установивши, що укладений між відповідачами оспорюваний договір оренди землі, порушує право позивача, гарантоване статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, апеляційний суд дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до вказаного договору, укладеного між відповідачами, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову у цій частині.
Оскільки ТОВ "Городище"не дотрималося формальної процедури поновлення договору оренди землі від 20 листопада 2009 року, зокрема не направило орендодавцю письмової пропозиції про поновлення договору на тих самих умовах та на той же строк, апеляційний суд вважав обгрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання поновленим зазначеного договору оренди.
Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі
У вересні 2018 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга
ОСОБА_1 та ОСОБА_2, у якій заявники просили скасувати постанову Апеляційного суду Волинської області від 27 серпня 2018 року та залишити в силі рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області
від 02 травня 2018 року, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована посиланням на те, що задовольняючи вимоги ТОВ "Городище" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки
від 07 липня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, а також додаткових угод до нього, апеляційний суд необгрунтовано піддав цивільно-правовій відповідальності орендаря ОСОБА_2, позбавивши його права оренди земельної ділянки, а орендодавця ОСОБА_1 права на отримання орендної плати. Зважаючи на те, що за змістом положень статті 182 ЦК України, статті 125 ЗК України, статті 17 ЗК України, речове право - право оренди земельної ділянки вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, тоді як станом на дату укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки, право оренди ТОВ "Городище" земельної ділянки, належної ОСОБА_1, не було зареєстроване в установленому законом порядку, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що право власника на розпорядження належною йому земельною ділянкою на власний розсуд, у тому числі надання її в оренду, не було обмеженим, оскільки позивач не був орендарем зазначеної земельної ділянки. При вирішення спору апеляційний суд не застосував правовий висновок, викладений Верховним Судом України у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, відповідно до якого переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.
Суд апеляційної інстанції на порушення положень процесуального закону, не надав детальної та обгрунтованої відповіді на кожен аргумент письмового відзиву ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на апеляційну скаргу, зокрема щодо письмового попередження власником земельної ділянки ТОВ "Городище", після укладення ним договору оренди землі з ОСОБА_2, про заборону користуватися земельною ділянкою, та складеного державним інспектором управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Волинській області акта від 20 жовтня 2017 року обстеження земельної ділянки, яким зафіксовано факт знесення меж в натурі і межових знаків, та порушення ТОВ "Городище" пункту "б" частини першої статті 211 ЗК України, тобто самовільне зайняття земельної ділянки, до обробітку якої вже приступив ОСОБА_2 .
У відзиві на касаційну скаргу, що надійшов до Верховного Суду у грудні
2018 року, представник ТОВ "Городище" Мохнюк М. В. просив відмовити у задоволенні касаційної скарги ОСОБА_1, ОСОБА_2, та залишити без змін постанову Апеляційного суду Волинської області від 27 серпня 2018 року, посилаючись на його законність та обгрунтованість. Зазначав, що у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 Верховний Суд у складі палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду дійшов висновку, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди та відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). Оскільки у межах даного спору позивачем доведено обидва вказаних юридичних факти, а саме: продовження користування ТОВ "Городище" спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 20 листопада 2009 року, відсутність письмових заперечень ОСОБА_1 проти поновлення договору протягом встановленого законом місячного строку після закінчення його дії, та продовження отримання ним орендної плати протягом 2015-2017 року. Наведене свідчить про мовчазну згоду ОСОБА_1 на продовження орендних відносин з позивачем. Установивши, що договір оренди землі від 07 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , порушує переважне право позивача, гарантоване частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, на поновлення договору оренди землі, укладеного між ТОВ "Городище" та ОСОБА_1 на той самий строк та на тих самих умовах, суд апеляційної інстанції правильно застосував до спірних правовідносин положення частини першої статті 203, частин першої-третьої статті 215 ЦК України.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Відповідно до статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду від 12 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.
Ухвалою Верховного Суду від 01 липня 2020 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Ухвалою Верховного Суду від 08 липня 2020 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 159/5756/18(провадження № 61-13851св19) за позовом ОСОБА_3 до Ковельської міської ради Волинської області, треті особи: виконавчий комітет Ковельської міської ради Волинської області, ремонтне житлово-комунальне підприємство № 2 міста Ковеля про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою Ковельської міської ради на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року.
Ухвалою Верховного Суду від 21 жовтня 2020 року касаційне провадження у справі поновлено.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Фактичні обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,71 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області.
20 листопада 2009 року між ТОВ "Городище" та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,71 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, строком на 5 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 1,5 проценти від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 737,97 грн або в натуральній формі, за цінами, які складуться у господарстві, але не менше 700 кг зерна та 50 кг цукру.
28 грудня 2009 року договір зареєстрований у Луцькому районному відділі
ДП "Центр державного земельного кадастру".
Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
29 червня 2017 року ОСОБА_1 направив ТОВ "Городище"повідомлення про припинення договору оренди землі. У відповідь на зазначене повідомлення, ТОВ "Городище" вказало, що розглядає договір оренди землі від 20 листопада
2009 року поновленим на новий строк до 28 грудня 2019 року у зв`язку з не надходженням від орендодавця впродовж місячного терміну після закінчення терміну дії договору письмових заперечень щодо поновлення договору оренди землі, а тому відсутні передбачені законом підстави для дострокового припинення договору оренди землі.
07 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,7134 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 0722886800:03:000:2230, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, строком на 1 рік, зі сплатою орендної плати у розмірі 3 проценти від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3 989,37 грн. Додатковою угодою до договору оренди землі