П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
8 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 920/418/19
Провадження № 12-38гс20
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Князєва В. С.,
судді-доповідача Рогач Л. І.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Пророка В. В., Ситнік О.М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.,
за участю секретаря судового засідання Салівонського С. П.,
розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рітейл Девелопмент" (далі - ТОВ "Рітейл Девелопмент") на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року (судді Яковлєв М. Л., Коробенко Г. П., Шаптала Є. Ю.) у справі № 920/418/19 за позовом Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області (далі - Сільрада) до ТОВ "Рітейл Девелопмент", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.Зміст та обґрунтування позовних вимог
1.1. У квітні 2019 року Сільрада звернулася до Господарського суду Сумської області з позовом до ТОВ "Рітейл Девелопмент" про розірвання договору оренди землі від 19 січня 2018 року на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 13,1252 га з кадастровим номером 5924782900:05:005:0533, укладеного Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ТОВ "Рітейл Девелопмент" (далі - Договір), та зобов`язання повернути зазначену земельну ділянку.
1.2. На обґрунтування вимог позивач послався на пункт 36 Договору, згідно з яким перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для розірвання Договору, та зазначив про зміну власника цієї земельної ділянки внаслідок набуття права власності на неї позивачем.
1.3. 21 серпня 2019 року Сільрада подала заяву про уточнення позовних вимог, в якій просила розірвати Договір, зобов`язати ТОВ "Рітейл Девелопмент" повернути земельну ділянку, відновивши становище, яке існувало, шляхом демонтажу незаконно збудованих споруд.
1.4. Ухвалою Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року відмовлено Сільраді у задоволенні заяви про поновлення строку для подання заяви про уточнення позовних вимог, вказану заяву залишено без розгляду.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року у задоволенні позову Сільради відмовлено.
2.2. Суд першої інстанції виходив з того, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, оскільки зміна власника спірної земельної ділянки, що орендується відповідачем під господарськими будівлями та дворами, не може бути самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі від 19 січня 2018 року та зобов`язання відповідача повернути вказану земельну ділянку за обставин одержання її відповідачем у користування у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що розташоване на ній, без чого існування такого нерухомого майна та його використання є неможливим.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги Сільради задоволено, розірвано договір оренди землі від 19 січня 2018 року, укладений Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ТОВ "Рітейл Девелопмент", зобов`язано відповідача повернути Сільраді орендовану земельну ділянку.
2.4. Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до пункту 36 Договору перехід права власності на землю до будь-якої особи є підставою для його розірвання, що відповідає положенням Закону України "Про оренду землі"; оскільки до Сільради перейшло право власності на передану в оренду відповідачу земельну ділянку, а згоди щодо зміни умов цього Договору сторони не досягли, наявні правові підстави для задоволення позову про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 19 січня 2018 року та, як наслідок, про задоволення позовних вимог щодо зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, у зв`язку з тим, що вони є похідними від вимоги про розірвання Договору.
2.5. Крім того, розірвання Договору не порушує права власності на майно, яке виникло у відповідача на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 7 березня 2017 року та знаходилося на спірній земельній ділянці, та не позбавляє відповідача права на укладання з новим власником договору оренди, а у разі недосягнення згоди - права звернутися до суду з відповідним позовом.
2.6. Також апеляційний суд врахував, що в матеріалах справи міститься копія протоколу № 11 засідання тимчасово створеної комісії Верхньосироватської сільської ради від 23 липня 2019 року, в якому вказано, що на спірній земельній ділянці незаконно збудовано споруди, тобто, орендована земельна ділянка використовується не за призначенням, з порушенням вимог чинного законодавства.
3. Короткий зміст касаційної скарги, надходження справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
3.1. У січні 2020 року ТОВ "Рітейл Девелопмент" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року і залишити в силі рішення Господарського суду Сумської області від 27 серпня 2019 року.
3.2. За доводами касаційної скарги суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги Сільради про розірвання договору оренди земельної ділянки, неправильно застосував положення статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 32 Закону України "Про оренду землі" чим порушив право ТОВ "Рітейл Девелопмент" як власника нерухомого майна.
3.3. Скаржник зазначив, зокрема, що, укладаючи Договір, ТОВ "Рітейл Девелопмент" виходило з того, що положення пункту 36 Договору щодо визначення обставин переходу права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізації юридичної особи орендаря як підстави для розірвання Договору, можуть бути застосовані виключно в разі активних дій самого відповідача і за його волевиявлення, тобто у разі, якщо відповідач здійснить відчуження власної нерухомості чи реорганізацію товариства.
3.4. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 28 лютого 2020 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Рітейл Девелопмент" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року, зупинив виконання вказаної постанови до закінчення її перегляду в касаційному порядку, призначив справу до розгляду у судовому засіданні, надав учасникам строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
3.5. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 26 травня 2020 року справу № 920/418/19 разом із вказаною касаційною скаргою передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.6. Передаючи справу, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив про необхідність відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 про розірвання договору оренди землі щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України в частині моменту виникнення підстав для захисту права, із якого випливає, що підстава для захисту права позивача виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання.
3.7. Такий висновок щодо застосування норм права викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду після подання касаційної скарги ТОВ "Рітейл Девелопмент".
3.8. Однак Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду з посиланням, зокрема, на постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 зазначив про те, що невикористання стороною спору процедури його позасудового врегулювання не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішення існуючого конфлікту у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
4. Позиція учасників справи
4.1. Головне управління Держгеокадастру у Сумській області у відзиві на касаційну скаргу просило залишити її без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року - без змін з огляду на її законність та обґрунтованість, зазначивши, що Сільрада як новий власник землі скористалася своїм правом на розірвання Договору, що прямо передбачено його умовами.
5. Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. 19 січня 2018 року відповідач як орендар та третя особа як орендодавець, уклали Договір, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 13,1252 га з кадастровим номером - 5924782900:05:005:0533 для іншого сільськогосподарського призначення, яка розташована за межами населених пунктів на території Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області.
5.2. Згідно із пунктом 2 Договору в оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 13,1252 га, кадастровий номер - 5924782900:05:005:0533 (під господарськими будівлями та дворами).
5.3. У відповідності до пункту 3 Договору на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 18130659247): корівник - площа 1592,9 кв. м, А; корівник - площа 1474,7 кв. м, Б; телятник - площа 1461,0 кв. м, В; корівник - площа 1555,8 кв. м, Г; підстанція - площа 27,6 кв. м, Д; санпропускник -площа 32,5 кв. м, Е; молочний блок - площа 216,2 кв. м, Ж; силосна траншея - площа 695,6 кв. м, Г; башта Рожновського -1 шт., ІГ.
5.4. Право власності виникло у відповідача на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрокомбінат "Маяк" 7 березня 2017 року, у пункті 1.2 якого визначено, що відчужуваний виробничий комплекс знаходиться на орендованій земельній ділянці площею 13,1252 га, кадастровий номер 5924782900:05:005:0533, на території Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області, що підтверджується договором оренди землі, укладеним Сумською районною державною адміністрацією та продавцем 8 січня 2009 року, зареєстрованим у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастрі при Держкомземі України" 27 квітня 2009 року за № 0409611300838.
5.5. Договір укладено строком на 7 років. Після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 Договору).
5.6. Згідно із пунктами 9, 11 Договору річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає: земельна ділянка площею 13,1252 га, кадастровий номер 5924782900:05:005:0533 (під господарськими будівлями та дворами) - 51 907,28 грн. Орендна плата вноситься на рахунок Верхньосироватської сільської ради, відкритий у Головному управлінні Державної казначейської служби України в Сумському районі Сумської області.
5.7. Пунктом 33 Договору передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором та внаслідок випадкового зношення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
5.8. Згідно з пунктом 34 Договору умовами розірвання договору землі в односторонньому порядку є: недотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі"та припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідно до вимог статті 31 Закону України "Про оренду землі"; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається в разі систематичної (протягом 3 місяців підряд) несплати орендарем орендної плати.
5.9. Пунктом 36 Договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для розірвання договору.
5.10. За пунктом 18 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому від одержав її в оренду.
5.11. Суди з`ясували, що 19 січня 2018 року вказана земельна ділянка була передана відповідачу за актом приймання-передачі земельної ділянки.
5.12. Листом від 4 березня 2019 року позивач повідомив відповідача про передачу земельної ділянки з державної власності у комунальну власність територіальної громади. Станом на момент подачі позивачем цього позову відповідач відповіді на лист від 4 березня 2019 року не надав.
5.13. Рішенням Сільради сьомого скликання двадцять четвертої сесії від 14 березня 2019 року, прийнятим відповідно до пункту 34 статей 26, 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 2, 4, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 93, 148-1 ЗК України та пунктів 33, 36 Договору, вирішено звернутися до суду щодо його розірвання.
5.14. Листом від 3 травня 2019 року № 5-01 ТОВ "Рітейл Девелопмент" звернулося до Сільради з пропозицією внести зміни до Договору оренди землі у зв`язку з переходом до позивача права розпорядження земельною ділянкою. До листа відповідач додав проект додаткової угоди.
6. Мотиви, якими керується Велика Палата Верховного Суду, та застосоване нею законодавство
Щодо відступу від правового висновку, викладеного у постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 626/601/19 у частині моменту виникнення підстав для захисту права.
6.1. Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
6.2. Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
6.3. За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України та частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
6.4. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
6.5. Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
6.6. Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
6.7. Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
6.8. Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
6.9. Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
6.10. Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
6.11. Законодавець у певних правовідносинах може передбачити порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Наприклад, статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
6.12. Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
6.13. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
6.14. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 та від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18.