П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 313/350/16-ц
Провадження № 14-97цс20
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Лященко Н. П.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року(у складі суддів Бєлки В. Ю., Воробйової І. А., Онищенка Е. А.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру), Веселівської районної державної адміністрації Запорізької області (далі - Веселівська РДА) про визнання недійсним рішення про відмову в поновленні договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим,
УСТАНОВИЛА:
У березні 2016 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 26 грудня 2005 року між нею як орендарем та Веселівською РДА як орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 23,0 га, розташованої на території Веселівської селищної ради Веселівського району Запорізької області, строком на 5 років. Державну реєстрацію договору здійснено 29 грудня 2005 року.
26 листопада 2010 року між сторонами цього договору укладено додаткову угоду, відповідно до умов якої дію договору оренди продовжено на 5 років до 26 листопада 2015 року. Додаткову угоду зареєстровано 27 грудня 2010 року.
12 січня 2016 року позивачка звернулася до ГУ Держгеокадастру з листом - пропозицією про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі". До листа було надано проект додаткової угоди .
Листом від 29 лютого 2016 року № С-802-835/6-16 ГУ Держгеокадастру відмовило їй, мотивуючи таке рішення втратою ОСОБА_1 переважного права на поновлення (продовження) договору оренди, оскільки для реалізації такого права позивачка повинна була звернутися до орендодавця не пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі - 26 жовтня 2015 року.
ОСОБА_1 вважає, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.
Посилаючись на частину дев`яту статті 33 Закону України "Про оренду землі", просить визнати недійсним рішення ГУ Держгеокадастру про заперечення в поновленні договору оренди землі від 26 грудня 2005 року (зареєстрованого 29 грудня 2005 року № 040526800047), викладене в листі від 29 грудня 2016 року №?С?802/6-16, та поновити договір оренди земельної ділянки від 26 грудня 2005 року на п`ять років та на тих самих умовах.
Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 15 вересня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним рішення ГУ Держгеокадастру про заперечення в поновленні договору оренди землі від 26 грудня 2005 року (зареєстрованого 29 грудня 2005 року № 040526800047), викладене в листі від 29 грудня 2016 року № С-802/6-16. Визнано договір оренди землі від 26 грудня 2005 року (зареєстрований у Веселівському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 29 грудня 2005 року, реєстраційний номер 040526800047) поновленим на строк 5 років на тих самих умовах, які були передбачені договором, та визнано укладеною додаткову угоду між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру в редакції цього рішення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачка продовжує використовувати земельну ділянку за призначенням, виконуючи всі умови договору; орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надсилав на адресу позивачки лист-повідомлення із запереченнями щодо поновлення договору оренди.
Рішенням Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 15 вересня 2016 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що позивачкою не дотримано процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки ОСОБА_1 до спливу строку договору не повідомила орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, як це передбачено частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
У грудні 2016 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити рішення суду першої інстанції в силі.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження в цій справі.
Згідно з підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII "Перехідні положення" Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) справу передано до Касаційного цивільного суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 9 вересня 2019 року справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 3 червня 2020 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави необхідності відступити від висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 (частина третя статті 403 ЦПК України).
Зазначену ухвалу мотивовано тим, що відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Послався на аналогічний висновок Верховного Суду України в постанові від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16.
Такий висновок викладено також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14?65цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Разом із цим, у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 зазначено про те, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу на те, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією нормою Закону саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує в поновленні договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
Таким чином, Судова палата з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, застосовуючи частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" вважала, що для поновлення договору оренди земельної ділянки за цією підставою не вимагається повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, як і не є обов`язковою умова належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.
Водночас відповідно до частин першої, другої статті 33 зазначеного Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
У частині шостій цієї статті Закону передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, існує різний підхід до розуміння та тлумачення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" під час розгляду аналогічних справ, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за необхідне відступити від наведеного висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладених у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.
Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року справу № 313/350/16-ц прийнято до розгляду.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Заслухавши суддю-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає з огляду на таке.
Під час розгляду справи судами встановлено, що 26 грудня 2005 року між нею як орендарем та Веселівською РДА як орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 23,0 га, розташованої на території Веселівської селищної ради Веселівського району Запорізької області, строком на 5 років до 1 грудня 2010 року. Державну реєстрацію договору здійснено 29 грудня 2005 року.
26 листопада 2010 року між сторонами цього договору укладено додаткову угоду, відповідно до умов якої дію договору оренди продовжено на 5 років до 26 листопада 2015 року. Додаткову угоду зареєстровано 27 грудня 2010 року.
Установлено, що після закінчення його строку орендар має переважне право поновити договір на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію (пункт 8 договору зі змінами, внесеними додатковою угодою від 26 листопада 2010 року).
12 січня 2016 року позивачка звернулася до ГУ Держгеокадастру з листом - пропозицією про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі". До листа було надано проект додаткової угоди.
Листом від 29 лютого 2016 року № С-802-835/6-16 ГУ Держгеокадастру відмовило їй, мотивуючи таке рішення втратою ОСОБА_1 переважного права на поновлення (продовження) договору оренди, оскільки для реалізації такого права позивачка повинна була звернутися до орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі - 26 жовтня 2015 року.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).