ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 жовтня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/1168/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2020 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування рішення,
за участю представників:
позивача - Федосєєва Т. Р., Іванченко О. П.,
відповідача - Пилипчук І. І.,
третьої особи - Шляхова М. Р.,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У лютому 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" (далі - ТОВ "Гранд Спорт", позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київська міськрада, відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення від 20.11.2018 № 207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва № 62-6-00126 від 15.04.2004".
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не мав права та правових підстав на одностороннє розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої під забудову ТОВ "Гранд Спорт", оскільки дії останнього були спрямовані на здійснення такої забудови, а вина позивача у несвоєчасному завершенні будівництва відсутня.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. На виконання пункту 30 рішення Київської міськради від 10.07.2003 №638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" 09.03.2004 між Київською міськрадою та ТОВ "Гранд Спорт" укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. (реєстровий № 209) та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради, про що зроблено запис від 15.04.2004 № 62-6-00126 у книзі записів державної реєстрації договорів.
2.2. Згідно з пунктами 1.1, 3.1 договору оренди від 09.03.2004 відповідач передав позивачу за актом приймання-передачі в оренду на 25 років земельну ділянку з такими характеристиками: місце розташування - урочище Чорторий у Деснянському районі м. Києва; розмір - 1,9989 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу; кадастровий номер 8000000000:62:206:0007. Цей договір встановлює обмеження, серед яких завершити забудову земельної ділянки в строки встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору тощо.
2.3. Відповідно до пункту 7.3 цей договір може бути достроково розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати (протягом двох місяців поспіль) та невиконання орендарем інших умов цього договору.
2.4. З метою проведення забудови земельної ділянки позивачем було замовлено у Проектному інституті СБ України розроблення проєкту на будівництво, за результатами чого вказаним проєктним інститутом підготовлено проєкт на будівництво спортивного автокомплексу (дитячо-молодіжного розважально-навчального картингового центру) в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва, що отримав позитивний висновок комплексної державної експертизи від 15.09.2009 № 5138.
2.5. 06.10.2006 Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва видало позивачу дозвіл на виконання будівельних робіт № 2205-Дс/С відповідно до проєктної документації, узгодженої та зареєстрованої Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 30.09.2005 за № 007-8178. Згодом дію дозволу було продовжено до 18.12.2008.
2.6. 15.01.2009 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві перереєструвала виданий раніше дозвіл № 2205-Дс/С та видала ТОВ "Гранд Спорт" дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.01.2009 №1103-Дс/с.
2.7. Будівництво спортивного автокомплексу розпочалося на підставі укладеного 03.05.2007 між позивачем і Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло-Буд" (далі - ТОВ "Житло-Буд") договору підряду № 3-5 на будівництво спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва.
2.8. Головне управління контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном міста Києва видало ТОВ "Житло-Буд" як підряднику ордер № 6030181 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв`язку із встановленням тимчасової огорожі на період будівництва спортивного автокомплексу.
2.9. У зв`язку з припиненням діяльності підрядника (ТОВ "Житло-Буд") позивач 25.02.2018 уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю "Юкітіс" рамкову угоду підряду на капітальне будівництво, згідно з якою сторони погодили умови спільної співпраці з реалізації проєкту на будівництво спортивного автокомплексу.
2.10. Водночас актом обстеження, складеним Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) на підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель міста Києва, затвердженого рішенням Київської міськради від 25.09.2003 № 16/890, в межах самоврядного контролю, передбаченого статтею 189 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), встановлено, що земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, будівництво спортивного автокомплексу не ведеться та не завершено. На земельній ділянці розміщено три об`єкти незавершеного будівництва невстановленого призначення. Територія земельної ділянки огороджена дерев`яним парканом, який частково демонтований, вкрита бур`янами та частково захаращена будівельним сміттям.
2.11. 20.11.2018 Київська міськрада прийняла рішення № 207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва від 15.04.2004 № 62-6-00126", згідно з яким вирішила: "Розірвати договір оренди земельної ділянки від 15.04.2004 № 62-6-00126 площею 1,9989 га (кадастровий номер 8000000000:62:206:0007), укладений між Київською міськрадою та ТОВ "Гранд Спорт" на підставі пункту 30 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", для будівництва експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва (справа № А-25993)."
2.12. Підставою для розірвання договору оренди від 09.03.2004 в оспорюваному рішенні визначено те, що "... Товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" не виконуються умови пунктів 3.1 та 4.5 цього договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації цього договору і, як наслідок, земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення...".
3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.06.2019, позов ТОВ "Гранд Спорт" задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення Київської міськради від 20.11.2018 № 207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва № 62-6-00126 від 15.04.2004".
3.2. Постановою Верховного Суду від 17.09.2019 вищевказані судові рішення скасовано, справу № 910/1168/19 передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд зазначив, що висновок судів про обґрунтованість позовних вимог і наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі є передчасним; судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної правової оцінки умовам пунктів 3.1, 4.5, 7.3 договору оренди в їх сукупності, залишено поза увагою встановлені ними ж обставини початку будівництва позивачем спортивного автокомплексу на підставі договору підряду від 03.05.2007 № 3-5, укладеного з ТОВ "Житло-Буд" (підрядник), що підтверджується наявним у матеріалах справи актом № 1 приймання виконаних підрядних робіт за грудень 2017 року, тобто поза межами встановленого 3-річного строку забудови земельної ділянки, незважаючи на своєчасну видачу орендарю дозволу на виконання будівельних робіт від 06.10.2006 № 2205-Дс/С .
Верховний Суд також наголосив на тому, що суди попередніх інстанцій замість самостійного встановлення наявності або відсутності вини позивача у невиконанні умов договору оренди земельної ділянки в частині закінчення забудови протягом трьох років, що є необхідним для застосування положень статті 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), обмежилися передусім посиланнями на доводи позивача щодо нездійснення остаточної забудови земельної ділянки не з його вини, а також встановленням обставин недоведеності використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тоді як в оспорюваному рішенні Київської міскради таке (нецільове) використання землі не визначено як підстава для одностороннього розірвання договору оренди від 09.03.2004.
Крім того, суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що судами попередніх інстанцій не надано правової оцінки та належним чином не спростовано доводи відповідача про порушення позивачем положень пунктів 3.1, 4.5 договору оренди в частині обов`язку саме закінчити, а не лише розпочати забудову земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, внаслідок чого земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення, як наслідок судами не враховано того, що за змістом пункту 7.3 договору самостійною підставою для його одностороннього розірвання є невиконання орендарем інших умов цього договору, в зв`язку з чим орендодавець правомірно скористався своїм правом на одностороннє розірвання договору.
3.3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.01.2020 (суддя Головіна К. І.) у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що ТОВ "Гранд Спорт" приступило до використання наданої йому земельної ділянки за її призначенням та вчинило ряд дій, спрямованих на підготовку земельної ділянки до подальшої забудови, однак, всупереч умовам договору, позивач не завершив забудову земельної ділянки з моменту державної реєстрації договору оренди протягом трьох років, тобто до 15.04.2007; наведена позивачем причина невиконання зазначеної умови договору не свідчить про відсутність його вини, оскільки відповідно до преамбули договору земельна ділянка в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва була виділена позивачеві для забудови на підставі рішення Київської міськради № 638/798 від 10.07.2003, що свідчить про те, що вже у липні 2003 року позивач знав та усвідомлював, що у майбутньому ним мають вестись будівельні роботи, тому ще з липня 2003 року у позивача була можливість вчиняти необхідні підготовчі дії для забудови ділянки, у тому числі і щодо отримання дозвільної документації на будівництво; дозволи на виконання будівельних робіт позивач отримав у Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві та Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва лише у жовтні 2006 року; договір підряду, на який посилається позивач та відповідно до якого ТОВ "Житло-буд" зобов`язувалось виконати проектні та будівельно-монтажні роботи на об`єкті, був укладений між сторонами лише 03.05.2007, тобто після спливу кінцевого строку завершення забудови земельної ділянки (15.04.2007), при цьому підставою розірвання вказаного договору підряду стало не припинення діяльності ТОВ "Житло-буд", як зазначає позивач, а заборгованість останнього перед підрядником; порушення умов договору оренди були встановлені у жовтні 2018 року актом обстеження земельної ділянки № 18-1330-03 від 04.10.2018, проведеного Департаментом земельних ресурсів, зі змісту якого вбачається, що будівництво спортивного автокомплексу на ділянці в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва жодним чином не ведеться; враховуючи встановлений судом факт невиконання ТОВ "Гранд Спорт" п. 3.1 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки та з огляду на недоведеність позивачем відсутності його вини у порушенні умов договору, суд дійшов висновку, що оспорюване рішення Київської міськради було прийняте правомірно, у спосіб, передбачений статтею 32 Закону України "Про оренду землі" та п. 7.3 договору оренди.