Постанова
Іменем України
07 жовтня 2020 року
м. Київ
справа № 390/1917/18
провадження № 61-17867св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Дундар І. О., Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - приватне підприємство "Влад",
відповідачі: ОСОБА_1 , фермерське господарство ОСОБА_2,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу фермерського господарства ОСОБА_2 на рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року в складі судді: Квітки О. О.,та постанову Кропивницького апеляційного суду від 03 вересня 2019 року у складі колегії суддів: Чельник О. І., Письменного О. А., Черненка В. В.,
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2018 року ПП "Влад" звернулося з позовом до ОСОБА_1, ФГ ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 18 січня 2008 року між ПП "Влад" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, зареєстрований 20 червня 2008 року Кіровоградським РВ КРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за номером 040837200031. Для реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк ПП "Влад" направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки.
ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не зверталася до ПП "Влад" із листом-повідомленням про заперечення щодо поновлення вказаного договору оренди.
10 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебуває в оренді ПП "Влад". Станом на день звернення з позовом ПП "Влад" продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та нараховує ОСОБА_1 орендну плату, тобто, виконує обов`язки орендаря, передбачені договором оренди.
ПП "Влад" просило:
визнати недійсним договір оренди землі від 10 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2, зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Н. В. 14 серпня 2018 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42529138.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 14 березня 2019 року, залишеним без змін постановою Кропивницького апеляційного суду від 03 вересня 2019 року, позов ПП "Влад" задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі від 10 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2, зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Буліч Н. В. 14 серпня 2018 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42529138.
Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ПП "Влад" судові витрати в сумі 2 381 грн.
Стягнуто із ФГ ОСОБА_2 на користь ПП "Влад" судові витрати в сумі 2 381 грн.
Рішення судів першої та апеляційної інстанції мотивовані тим, що оспорюваний правочин вчинено з порушенням вимог Закону України "Про оренду землі" та статті 777 ЦК України. У постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року по справі 6-2540цс16 вказано, що переважне право орендаря підлягає захисту відповідно до статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Лише за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
ПП "Влад" як орендар належно виконувало свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору повідомило орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою і орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. 25 січня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до ПП "Влад" з вимогою про направлення на її адресу угоди про розірвання договору оренди землі від 18 січня 2008 року, зареєстрованого 20 червня 2018 року у Кіровоградському відділі КРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України". Проте вказаний лист не можна вважати відмовою у поновленні договору оренди земельної ділянки із ПП "Влад", оскільки у цьому листа не йдеться про поновлення чи відмову у поновленні договору оренди. Відповідачем направлено лист про направлення на її адресу угоди про розірвання договору оренди, у якому не зазначено жодних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Після закінчення строку дії договору оренди землі від 18 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем, з вимогою про звільнення земельної ділянки позивачем ОСОБА_1 не зверталася. Тому позивач, виконавши умови, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та договором про оренду землі, продовжував користуватися земельною ділянкою, маючи обґрунтовані сподівання, що договір оренди пролонговано.
Аргументи учасників справи
У жовтні 2019 року ФГ ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку направило касаційну скаргу, в якій просило оскаржені рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. При цьому посилається на неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права
Касаційна скарга мотивована тим, що чинним законодавством України не передбачено встановлення відповідної форми повідомлення орендаря орендодавцем щодо відсутності намірів чи бажання пролонговувати договір оренди земельної ділянки. Судами було неправильно надано оцінку змісту листа орендодавця ОСОБА_1 від 25 січня 2018 року, адресованого ПП "Влад", згідно якого вона заперечує проти подальшого продовження дії договору оренди земельної ділянки. Крім того, суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки в позовній заяві підставами позову зазначено порушення його переважного права на укладення договору оренди без встановлення факту такого порушення. Позивачем не надано доказів, а судом не встановлено, що орендар ПП "Влад" належним чином виконував договірні зобов`язання. Суди стягнули із відповідача судові витрати, включаючи витрати на правову допомогу, не зазначивши з чого саме складаються ця сума.
Зазначає, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
У частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
У грудні 2019 року ПП "Влад" засобами поштового зв`язку направило відзив на касаційну скаргу, в якому просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, оскаржені рішення залишити без змін.
Відзив мотивований безпідставністю та необґрунтованістю доводів касаційної скарги. Вказує про те, що порушення переважного прана орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, має місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягненні згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб. У ПП "Влад" наявне переважне право на пролонгацію договору, оскільки позивач виявив бажання продовжити договір, а відповідач не заперечував проти цього. ПП "Влад" продовжує коригуватися земельною ділянкою та належим чином виконує умови договору оренди. Зазначає, що позивачем сплачено судовий збір у розмірі 1 762 грн та 3 000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 08 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.
У пункті 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів приймає аргументи, які викладені у касаційній скарзі, з таких мотивів.
Суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР № 037307 є власником земельної ділянки, кадастровий номер 3522584500:02:000:0230, загальною площею 5,50 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області.
Відповідно до витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку вбачається, що земельна ділянка, площею 5,4989 га, з кадастровим номером 3522584500:02:000:0230, на праві власності належить ОСОБА_1
18 січня 2008 року між ПП "Влад" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 20 червня 2008 року Кіровоградським РВ КРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України", реєстраційний номер 040837200031.
Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди від 20 червня 2008 року вказана земельна ділянка передана ПП "Влад" на підставі договору оренди землі від 20 червня 2008 року.
У пункті 3.7 вказаного договору передбачено, що його дія продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій.
25 січня 2018 ОСОБА_1 звернулася із листом до керівника ПП "Влад" ОСОБА_5., в якому просила, керуючись положеннями ЦК України, чинного земельного законодавства України, приписами договору оренди землі (земельної частки (паю) за кадастровим номером 3522584500:02:000:0230, зареєстрованого 20 червня 2018 року у Кіровоградському РВ КРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України", скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання зазначеного договору, в термін до 25 лютого 2018 року (у трьох екземплярах) з 19 червня 2018 року.
08 лютого 2018 року ПП "Влад" надіслав лист, у якому повідомив, що станом на 08 лютого 2018 року відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі, укладеного 18 січня 2008 року між ПП "Влад" та ОСОБА_1
19 квітня 2018 року ПП "Влад" направлено на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 16 квітня 2018 року за вихідним номером 31, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18 січня 2008 року, зареєстрованого 20 червня 2008 року за № 040837200031 та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком від 19 квітня 2018 року та описом вкладення до цінного листа.
Строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 18 січня 2008 року між ПП Влад" та ОСОБА_1 строком на 10 років, зареєстрованого 20 червня 2008 року Кіровоградським РВ КРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України", закінчився 19 червня 2018 року. Після закінчення строку дії договору ОСОБА_1 з вимогою про звільнення земельної ділянки до позивача не зверталася.
Відповідно до довідки ПП "Влад" від 15 січня 2019 року № 6 ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної ділянки від 18 січня 2008 року була нарахована орендна плата за 2018 рік у розмірі 18 335,40 грн та утримано податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18 % у розмірі 3 300,37 грн та військовий збір у сумі 275,03 грн. Тобто позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та виконувати обов`язки орендаря, передбаченого договором оренди.
У подальшому, 10 серпня 2018 ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ ОСОБА_2 строком на 49 років, який обчислювався від дня державної реєстрації права оренди.
Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.