Постанова суду № 640/11909/19 від 07.10.2020 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної...

Постанова

Іменем України

07 жовтня 2020 року

м. Київ

справа № 640/11909/19

провадження № 61-8434св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.

суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цукровик-76",

відповідачі: фізична особа - підприємець ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, державне комплексне торгівельне підприємство "Хрещатик", Департамент реєстрації Харківської міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно,

представник ОСОБА_3 - адвокат Татузян Аліна Едуардівна,

треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алексєєва Ліана Василівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чучукало Владислав Леонідович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цукровик-76" на рішення Київського районного суду м. Харкова від 24 січня 2020 року у складі судді Зуб Г. А. та постанову Харківського апеляційного суду від 28 квітня 2020 року у складі колегії суддів: Котелевець А. В., Коваленко І. П., Тичкової О. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Цукровик-76" (далі - ОСББ "Цукровик-76") звернулося до суду з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ), ОСОБА_2, ОСОБА_3, державного комплексного торгівельного підприємства "Хрещатик" (далі - ДКТП "Хрещатик"), Департаменту реєстрації Харківської міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алексєєва Л. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чучукало В. Л., про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Позовна заява мотивована тим, що власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 створеноОСББ "Цукровик-76".

01 липня 2016 року, після проведення державної реєстрації ОСББ "Цукровик-76", йому стало відомо про відчуження нежитлових приміщень № 1а-Ха, 1-ХХУП в літ. "А-5" в цьому будинку, а саме:

на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 21 червня 2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чучукало В. Л. за реєстровим № 635, ДКТП "Хрещатик" передало у власність ФОП ОСОБА_1 за згодою його дружини ОСОБА_2 нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м;

на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 02 серпня 2006 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алексєєвою Л. Л. за реєстровим № 7986, ФОП ОСОБА_1 продав ОСОБА_3 нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 204,0 кв. м за вказаною адресою.

Зазначало, що вказані нежитлові підвальні приміщення призначені для забезпечення експлуатації будинку АДРЕСА_1 та побутового обслуговування його мешканців, оскільки в цих приміщеннях розташоване відповідне обладнання та комунікації, зокрема: пост управління тепломережі, трубопроводи, повітрозабірники, стояки тощо. Отже, ці приміщення є необхідними для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку в цілому, тому є спільною сумісною власність його співвласників, що не підлягає відчуженню.

Ураховуючи наведене, ОСББ Цукровик-76" просило суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 21 червня 2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чучукало В. Л. за № 635 між ДКТП "Хрещатик" та ФОП ОСОБА_1 ; встановити нікчемність договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого 02 серпня 2006 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алексєєвою Л. Л. за № 7986 між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_3 ; витребувати від ФОП ОСОБА_1 та його дружини ОСОБА_2 на користь ОСББ "Цукровик-76" нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 ; витребувати від ОСОБА_3 нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 204,0 кв. м в будинку АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права власності ФОП ОСОБА_1 на нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 204,0 кв. м в будинку АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 24 січня 2020 року у задоволенні позову ОСББ "Цукровик-76" відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що матеріали справи не містять жодного доказу того, що нежитлові приміщення підвалу у спірному будинку є допоміжними, адже, виходячи із способу і порядку їх використання, місця їхнього розташування та загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, не доведено, що вони призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, оскільки вони були об`єктом державної власності, та перебували на балансі ДКТП "Хрещатик". Крім того, спірні нежитлові приміщення не перебували у власності мешканців будинку АДРЕСА_1, оскільки не відносяться до допоміжних приміщень. У зв`язку із цим правові підстави для витребування цього майна від добросовісних набувачів ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відсутні.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Харківського апеляційного суду від 28 квітня 2020 року апеляційну скаргу Саламахи В. Р. - представника ОСББ "Цукровик-76" залишено без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 24 січня 2020 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що оскаржуване рішення районного суду відповідає вимогам статей 263-265 ЦПК України, районний суд правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що виключає можливість задоволення апеляційної скарги.

Апеляційний суд зазначив, що ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив наявні у справі докази, надав їм належну оцінку та дійшов обґрунтованого висновку про те, що спірні приміщення є нежитловими приміщеннями, не входять до житлового фонду та не є допоміжними приміщеннями, які можуть бути у спільній власності мешканців будинку, у зв`язку із чим відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1, укладеного між ДКТП "Хрещатик" та ФОП ОСОБА_1, а також визнання нікчемним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 1а-Ха; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 204,0 кв. м в будинку АДРЕСА_1, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСББ "Цукровик-76", посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСББ Цукровик-76" задовольнити у повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга ОСББ "Цукровик-76" мотивована тим, що спірні підвальні приміщення ніколи не мали іншого призначення та не належали до нежилих приміщень, які мають окреме, незалежне призначення - наприклад, магазин, перукарні, офіси, тощо, оскільки з моменту проектування та будівництва будинку вказані приміщення використовуються співвласниками будинку як допоміжні - для забезпечення експлуатації будинку та побутового користування його мешканців.

Зазначає, що судами попередніх інстанцій не взято до уваги технічний план спірних приміщень, акт обстеження інженерних та внутрішньобудинкових мереж та систем від 23 січня 2020 року, копія інвентаризаційної справи на будинок, які підтверджують, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями до будинку.

Вважає, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 21 червня 2006 року слід визнати недійсними, оскільки підвальні приміщення не підлягають відчуженню та належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. При цьому оспорюваний договір купівлі-продажу від 02 серпня 2006 року є нікчемний.

Посилається на рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_4 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), у якому зазначено, що власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник вказує неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та порушення норм процесуального права, а саме застосування апеляційним судом норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17 та від 24 квітня 2019 року у справі № 908/8161/17, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У серпні 2020 року представник ОСОБА_3 - адвокат Татузян А. Е. подала відзив на касаційну скаргу, у якому зазначила, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, оскільки спірні нежитлові приміщення є нежилими, вони не відносяться до житлового фонду господарських споруд і приміщень, що підлягали приватизації, відтак, підстави для визнання оскаржуваних договорів недійсними відсутні.

Стверджує, що ОСББ "Цукровик-76" та співвласники багатокваритирного будинку власниками спірних підвальних приміщень ніколи не були. Жодних доказів права власності на майно, що знаходиться у володінні відповідачів, позивач не надав.

Посилається на те, що під час розгляду справи № 2-4074/08/04 ФОП ОСОБА_1 визнано добросовісним набувачем спірних нежитлових приміщень.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

У травні 2020 року касаційна скарга надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 липня 2020 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2020 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Будинок № 76 на вул. Чернишевській (колишня назва - вул. Чернишевського) в м. Харкові зареєстровано КП "ХМБТІ" 29 березня 1996 року в цілому за Асоціацією "Харківцукровик" на підставі рішення Харківської міської ради від 30 липня 1947 року № 735.

24 липня 2001 року КП "ХМБТІ" зареєструвало в цілому житловий будинок літ. "А-5" на АДРЕСА_1 за Державою Україна в особі Верховної ради України (користувач - Господарська асоціація "Харківцукор") на підставі частини першої статті 32 Закону України "Про власність" та довідки про балансову належність № 06-04/108 від 23 липня 2001 року.

На підставі рішення Господарського суду Харківської області від 25 квітня 2005 року за Державою в особі Міністерства аграрної політики України визнано право власності, зокрема, на: житловий будинок АДРЕСА_1 загальною площею 3 760,6 кв. м та гараж загальною площею 164,9 кв. м, розташований на прибудинковій території житлового будинку АДРЕСА_1 . Право власності зареєстровано КП "ХМБТІ" 16 травня 2006 року (том 1, а. с. 108-111, том 2, а. с. 28).

Міністром аграрної політики України Баранівським О. П. 19 травня 2006 року надано дозвіл № 37-24-15/7646 для ДКТП "Хрещатик" на реалізацію нежитлових приміщень підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 .

21 червня 2006 року укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, відповідно до умов якого ДКТП "Хрещатик" передало у власність ФОП ОСОБА_1 нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха, 1-ХХУП; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 683,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чучукало В. Л. за реєстровим № 635. Державна реєстрація прав та їх обтяжень здійснена 27 червня 2006 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 15208565 (том 1, а. с. 29-30).

22 червня 2006 року складено акт прийому-передачі, згідно з яким ДКТП "Хрещатик" передало, а ФОП ОСОБА_1 прийняв нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 загальною площею 683,80 кв. м (том 2, а. с. 22).

Право власності ФОП ОСОБА_1 на дане нерухоме майно зареєстровано КП "ХМБТІ" 27 червня 2006 року, реєстраційний номер 15208565, номер запису 2794 в книзі 1 (том 1, а. с. 23).

02 серпня 2006 року укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ФОП ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_3 купила нежитлові приміщення підвалу № 1а-Ха; 1-го поверху № 3, 4, 6-8 в літ. "А-5" загальною площею 204,0 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алексєєвою Л. В. за реєстровим № 7986. Державна реєстрація прав та їх обтяжень здійснена 10 серпня 2006 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 15683237, номер правочину 1476845. Право власності на нерухоме майно зареєстровано КП "ХМБТІ" 10 серпня 2006 року, номер запису 2794 в книзі 1 (том 1, а. с. 24, 31).

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 01 жовтня 2008 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 18 червня 2019 року та ухвалою Верховного Суду України від 10 грудня 2019 року у справі № 2-4074/08/04, позов ФОП ОСОБА_1 задоволено. Визнано ФОП ОСОБА_1 добросовісним набувачем нежитлових приміщень підвалу № 1-ХХУП загальною площею 479,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Визнано за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення підвалу № 1-ХХУП загальною площею 479,8 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . В задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу вказаних нежитлових приміщень, укладеного 21 червня 2006 року між ДКТП "Хрещатик" та ФОП ОСОБА_1 відмовлено (том 1, а. с. 112-124).

Згідно з відповідями Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Виконавчого комітету Харківської міської ради № 15363 від 10 серпня 2006 року та від 05 вересня 2006 року № 15364, КП "ХМБТІ" від 21 серпня 2006 року № 5460 житловий будинок АДРЕСА_1 не відноситься до об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, приватизація спірних підвальних приміщень за вказаною адресою не здійснювалась (том 2, а. с. 44, 50-51, 55).

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга ОСББ "Цукровик-76" задоволенню не підлягає.

................

Перейти до повного тексту