ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 917/130/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
третьої особи - не з`явилися,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Полтавської області
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі
за позовом Фізичної особи-підприємця Стецишина Олександра Михайловича
до Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Кременчуцька районна державна адміністрація Полтавської області,
про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У січні 2019 року фізична особа - підприємець Стецишин Олександр Михайлович звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (далі - Управління) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 38,000 га, кадастровий номер 5322481700:06:000:0243 від 01.12.2011, укладеного між Кременчуцькою районною державною адміністрацією та фізичною особою підприємцем Стецишиним Олександром Михайловичем, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16.01.2012 за № 532240004000779 (далі - договір оренди землі), строком на 7 (сім) років з моменту набрання законної сили рішенням суду у цій справі; визнання укладеною з моменту набрання законної сили рішенням суду у цій справі додаткової угоди до договору оренди землі, на умовах визначених позивачем.
1.2. Позовні вимоги аргументовано тим, що позивачем вжито всіх необхідних та можливих заходів для поновлення договору оренди землі, у той же час Управління безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору оренди землі та ухиляється від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на нових погоджених умовах.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 22.05.2019 у справі № 917/130/19 (суддя Сірош Д. М.) у задоволені позовних вимог відмовлено.
2.2. Рішення місцевого суду із посиланням на положення статті 14 Закону України "Про оренду землі" та правову позицію, викладену Верховним Судом України у постанові від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16 мотивовано тим, що зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що відбулося в справі, після укладення договору оренди земельних ділянок, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому частинами 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
За висновком суду першої інстанції, ураховуючи припинення існування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 5322481700:06:000:0243, площею 38,00 га, вимога про поновлення договору оренди земельної ділянки є безпідставною.
2.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі № 917/130/19 (Радіонова О. О. - головуючий, судді Білецька А. М., Чернота Л. Ф.), рішення Господарського суду Полтавської області від 22.05.2019 у справі № 917/130/19 скасовано, прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
2.4. Задовольняючи позовні вимоги апеляційний господарський суд акцентував, що суд першої інстанції безпідставно не надав оцінки доводам позивача про дотримання ним процедури поновлення договору оренди землі та права позивача на поновлення договору, хоча їх встановлення є обов`язковим зважаючи на предмет спору.
Суд звернув увагу на те, що факт скасування кадастрового номеру та поділу земельної ділянки в її існуючих межах та площах на менші земельні ділянки, яким присвоєно нові кадастрові номери, не свідчить про виникнення нового, у розумінні закону, об`єкту цивільних прав, а відтак втрату позивачем права на поновлення орендованої ним земельної ділянки, оскільки фактично ті площі в їх існуючих межах, які перебували в оренді у ФОП Стецишин О. М. як були так і залишились існувати в натурі, що убачається із роздруківки з публічної кадастрової карти, посвідченої головою Кам`янопотоківської сільської ради та землевпорядником сільської ради.
Дослідивши лист ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 18.01.2019 № 297/0/26-19, суд апеляційний інстанції наголосив, що положення Закону України "Про оренду землі" не передбачають такої підстави для відмови у поновленні договору оренди землі як намір продажу права оренди. Згідно частини 2 статті134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди. Таким чином, посилання відповідача щодо наміру продажу права оренди на земельних торгах, як на підставу для відмови у поновленні договору оренди землі не ґрунтується на нормах закону та є порушенням права позивача на поновлення договору оренди землі.
Щодо листів Управління від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 та від 09.01.2019 № 107/0/26-19 апеляційний суд наголосив, що вони не містять заперечень щодо визначеного у договорі розміру орендної плати або застережень про незгоду із будь-якими істотними умовами договору.
Крім того, апеляційний господарський суд наголосив, що Закон України "Про оренду землі" не встановлює для орендаря обов`язку надавати будь-які інші документи окрім листа-повідомлення про намір поновити договір оренди та проекту додаткової угоди, яку пропонується укласти.
За встановлених судом апеляційної інстанції обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору. Саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Стосовно істотних умов договору оренди землі, які були запропоновані позивачем у тексті додаткової угоди до договору, апеляційний господарський суд зазначив, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки кадастровий номер 5322481700:06:000:0243, наданої в оренду ФОП Стецишину О. М. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що складає 572 749,31 грн підтверджена Технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затвердженою рішенням Кременчуцької районної ради Полтавської області від 24.11.2017 та Витягом з Держгеокадастру від 26.09.2018 № 2051/0/212-18.
Відповідно частини 11 статті 93 ЗК України, положення якої кореспондується з положеннями частини 3 статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва фермерським господарством, особистим селянським господарством не може бути менше як 7 років. Саме на такий строк позивач просив поновити договір оренди земельної ділянки від 01.12.2011 у тексті Додаткової угоди до зазначеного договору.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на строк сім років та зміна нормативної грошової оцінки землі ґрунтуються на законних підставах та підтверджені належними та допустимими доказами у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.05.2020 у справі № 917/130/19, Управління звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду, яким відмовлено у задоволені позову повністю.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі пунктів 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, у редакції, чинній з 08.02.2020.
3.3. Скаржник зазначив, що апеляційний господарський суд застосував положення частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених Верховним Судом у постановах від 27.06.2019 у справі № 923/925/18, від 19.06.2019 у справі № 925/803/19, від 22.05.2019 у справі № 233/844/18, від 08.10.2019 у справі № 904/3167/18, від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.
3.4. Крім цього, скаржник наголошує на відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування положень статті 15 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах.
3.5. У відзиві на касаційну скаргу фізична особа - підприємець Стецишин Олександр Михайлович просить відмовити у її задоволенні, постанову залишити без змін, оскільки вона є законною, повністю обґрунтованою і такою, що прийнята із дотриманням норм процесуального та матеріального права.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Як свідчать матеріали справи 01.12.2011 між Кременчуцькою районною державною адміністрацією в особі голови Кременчуцької районної державної адміністрації Нагорного Юрія Олексійовича (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Стецишиним Олександром Михайловичем (Орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1 якого Орендодавець на підставі розпорядження Голови Кременчуцької районної державної адміністрації № 436 від 04.07.2011 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області.
В оренду передавалася земельна ділянка з кадастровим номером 5322481700:06:000:0243 загальною площею 38,00 га, з них землі запасу сільської ради контур № 2 - 38,00 га (рілля). Договір укладено терміном на 7 років (пункт 6 договору оренди землі).
Відповідно до пункту 36 договору оренди землі, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.
Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.01.2012 за № 532240004000779. Таким чином, строк дії договору до 16.01.2019.
Також, Орендодавець та Орендар уклали Додаткову угоду до договору оренди землі, якою внесли зміни до пункту 7 (щодо розміру орендної плати), пункту 11 та пункту 31 договору оренди земельної ділянки від 01.12.2011. Усі інші умови договору залишилися незмінними.
Зазначена додаткова угода зареєстрована у Відділі Держкомзему у Кременчуцькому районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.04.2012 за № 532240001001263.
Відповідно до пункту 6 договору оренди землі, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
З метою реалізації переважного права на поновлення договору, ФОП Стецишин О.М. 02.10.2018 звернувся до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
За змістом Додаткової угоди, ФОП Стецишин О.М. пропонував орендодавцю поновити договір оренди на сім років та збільшити орендну плату за землю сільськогосподарського призначення державної власності до 12 % від нормативно грошової оцінки землі.
Зазначений лист-повідомлення зареєстровано ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за № С-14247/0/25-18 від 02.10.2018. Одночасно позивач направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди із проектом додаткової угоди до Кременчуцької районної державної адміністрації, який було отримано 02.10.2018.
Листом від 08.10.2018 №2175/01-55 Кременчуцька районна державна адміністрація повідомила, що у зв`язку з набранням чинності 01.01.2013 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 № 5245-VI внесені зміни до статті 122 ЗК України, згідно з якими районні державні адміністрації позбавлені повноважень щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність або користування.
Ураховуючи наведене, Кременчуцька районна державна адміністрація рекомендувала звернутися до розпорядника земель сільськогосподарського призначення, а саме: до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області.
Листом від 24.10.2018 № 8981/0/26-18 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що у додатках до листа-повідомлення 02.10.2018 відсутні агрохімічні паспорти земельної ділянки станом на час передачі земельної ділянки у користування та станом на час спливу п`ятирічного терміну з моменту передачі земельної ділянки в користування та технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, затверджена у відповідності до вимог чинного законодавства. Запропоновано орендарю звернутися з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі за місяць до спливу строку договору оренди землі, а також надати на розгляд до Головного управління технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, затверджену у відповідності до чинного законодавства та агрохімічні паспорта земельної ділянки.
12.12.2018 ФОП Стецишин О. М. повторно звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого було надано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та, серед іншого, додано технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 5322481700:06:000:0243, агрохімічний паспорт поля з показниками за 2012 рік. Даний лист-повідомлення зареєстрований ГУ Держгеокадастру у Полтавській області за № С-18049/0/25-18 від 12.12.2018.
Листом від 09.01.2019 № 107/0/26-19 ГУ Держгеокадастру у Полтавській області повідомило ФОП Стецишина О. М., що з 01.01.2019 набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Запропоновано врахувати зазначене та вжити відповідних заходів.
Позивач вважаючи, що така поведінка орендодавця в особі ГУ Держгеокадастру у Полтавській області є недобросовісною, порушує переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі та укладення додаткової угоди, звернувся до суду з позовом у цій справі, в якому ініціював поновлення договору оренди землі з підстав, визначених частинами 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".