ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 904/5047/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: не з`явились,
відповідача-1: Росітюк Н.М.,
відповідача-2: Росітюк Н.М.,
третьої особи-1: Росітюк Н.М.,
третьої особи-2: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Дніпровської міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.05.2020
та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 07.05.2019
у справі № 904/5047/18
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Словацького-10"
до:
1) Виконавчого комітету Дніпровської міської ради;
2) Дніпровської міської ради
за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради,
за участю третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомості" Дніпропетровської міської ради,
про визнання недійсним та скасування рішення міської ради в частині реєстрації права власності та скасування запису про право власності,
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2018 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Словацького-10" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Виконавчого комітету Дніпровської міської ради та Дніпровської міської ради про: визнання недійсним та скасування рішення відповідачів "Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Дніпропетровську" в частині реєстрації права комунальної власності територіальної громади м. Дніпропетровська на наступні об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Дніпро: нежитлове підвальне приміщення № 123 загальною площею 120,5 м2, розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10; нежитлове підвальне приміщення №124 загальною площею 103,2 м2, розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10; нежитлове підвальне приміщення №125 загальною площею 189,1 м2, розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10; скасування запису про право власності територіальної громади міста Дніпропетровськ в особі Дніпропетровської міської ради в частині об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 35203818, внесений 30.11.2011 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, за адресою: м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10.
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на порушення прав співвласників багатоквартирного будинку №10, розташованого за адресою: 49000, м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, які є співвласниками підвалів цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Зважаючи на положення ст.ст. 368, 369, 382 Цивільного кодексу України, норми Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", позивач стверджував, що нежитлові приміщення, визначені у спірному рішенні та щодо яких вчинено запис про реєстрацію права комунальної власності, є допоміжними приміщеннями, і у разі їх вилучення у позивача, власники квартир будинку № 10 по вул. Юліуша Словацького у м. Дніпро будуть позбавлені спільної сумісної власності та можливості забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 28.11.2018 залучено до участі у справі в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради та Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради.
В подальшому позивач подав заяву про уточнення позовних вимог в частині ідентифікуючих ознак оспорюваних документів і просив визнати недійсним та скасувати рішення Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 46 від 27.11.1991 "Про комунальну власність Дніпропетровської міської ради" в частині реєстрації права власності територіальної громади м Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані в м. Дніпро: нежитлове підвальне приміщення №123 загальною площею 120,5 м2, розташоване за адресою м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10; нежитлове підвальне приміщення №124 загальною площею 103,2 м2, розташоване за адресою м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10; нежитлове підвальне приміщення №125 загальною площею 189,1 м2, розташоване за адресою м. Дніпро, вул. Юліуша Словацького, 10. Решта позовних вимог залишилась незмінною.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 07.05.2019 (колегія суддів у складі: Новікова Р.Г. - головуючий, Назаренко Н.Г., Мілєва І.В.) позов задоволено частковою. Визнано недійсним рішення Дніпропетровської міської Ради народних депутатів "Про комунальну власність Дніпропетровської міської ради" №46 від 27.11.1991 в частині реєстрації права власності територіальної громади міста Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, якими є нежитлове підвальне приміщення №123 загальною площею 120,5 м2, нежитлове підвальне приміщення №124 загальною площею 103,2 м2, нежитлове підвальне приміщення №125 загальною площею 189,1 м2, розташовані за адресою: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10, та скасовано запис про право власності територіальної громади міста Дніпропетровська в частині об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 35203818, внесений 30.11.2011 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10. У задоволенні позовних вимог до виконавчого комітету Дніпровської міської ради відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 19.05.2020 (колегія суддів у складі: Кузнецова І.Л. - головуючий, Кощеєв І.М., Широбокова Л.П.) у зв`язку з тим, що вступна та резолютивна частини, а також повний текст рішення місцевого господарського суду підписані лише головуючим суддею і не містили підписів двох інших суддів колегії, що в силу приписів п. 5 ч. 3 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України має наслідком обов`язкове скасування судового рішення, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 07.05.2019 скасоване та прийнято нове. Визнано недійсним рішення Дніпропетровської міської ради народних депутатів "Про комунальну власність Дніпропетровської міської ради" №46 від 27.11.1991 в частині реєстрації права власності територіальної громади міста Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані в місті Дніпро: нежитлове підвальне приміщення №123 загальною площею 120,5 м2, розташоване за адресою місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького,10; нежитлове підвальне приміщення №124 загальною площею 103,2 м2, розташоване за адресою місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького,10; нежитлове підвальне приміщення №125 загальною площею 189,1 м2, розташоване за адресою: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10. Скасовано запис про право власності територіальної громади міста Дніпропетровська в особі Дніпровської міської ради в частині об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 35203818, внесений 30.11.2011 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна за адресою: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10. В позові до виконавчого комітету Дніпровської міської ради відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що рішенням Дніпропетровської міської Ради народних депутатів "Про комунальну власність Дніпропетровської міської ради народних депутатів" №46 від 27.11.1991 затверджено Перелік об`єктів, переданих до комунальної власності міста Дніпропетровська.
На підставі вказаного рішення 21.11.2011 виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради видано свідоцтво серії САЕ №149304 про право власності територіальної громади міста на нежитлові приміщення №№ 124, 125 загальною площею відповідно 103,2 м2 та 189,1 м2, розташовані у підвалі будинку №10 по вул. Юліуша Словацького в місті Дніпропетровську.
30.11.2011 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності територіальної громади міста Дніпропетровська в особі Дніпропетровської міської ради на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 35203818, а саме: нежитлові приміщення №124 загальною площею 103,2 м2 та №125 загальною площею 189,1 м2 в підвалі житлового будинку літ. Аʼ-5, розташованого за адресою: місто Дніпропетровськ, вул. Юліуша Словацького, 10, що підтверджується інформаційною довідкою №140454290 від 05.10.2018.
Підставою виникнення права власності територіальної громади міста Дніпропетровська визначено свідоцтво про право власності САЕ №149304 від 21.11.2011.
Згідно зі свідоцтвом Дніпропетровського міжміського бюро технічної інвентаризації від 13.10.1999 приміщення № 123 площею 120,5 м2 в підвалі житлового будинку літ. Аʼ-5, розташованого за адресою: місто Дніпропетровськ, вулиця Сєрова-Набережна, 7, зміненою на адресу: вул. Юліуша Словацького, 10, належить територіальній громаді міста Дніпропетровська в особі Дніпропетровської міської ради на праві комунальної власності.
Вищевказане свідоцтво не підписане, однак приміщення №123 разом з приміщеннями №124, №125 включено до Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра, що підтверджується витягами №4413, №4414, №4415 від 29.11.2018.
Відповідно до протоколу №1 від 29.12.2016 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку №10, розташованого за адресою: 49000, місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, вирішено створити ОСББ "Словацького-10", яке зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 17.04.2018, номер запису 12241020000085064.
Згідно з п. 1 розділу ІІ Статуту ОСББ "Словацького-10" метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів.
Пунктом 3 розділу ІІ Статуту передбачено, що завданням та предметом діяльності об`єднання є, зокрема, забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном, забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг.
Згідно з актом обстеження технічного стану приміщень від 23.10.2018, складеним за участю представників ОСББ "Словацького-10" та інженера з технічної інвентаризації нерухомого майна, відокремити спірні приміщення від основної будівлі за адресою: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10, неможливо, а також у приміщеннях знаходяться необхідні для забезпечення санітарно-суспільних потреб населення об`єкти - комунікації будинку.
Посилаючись на те, що оспорюване рішення ради не змінює правового статусу підвальних приміщень та не може підтверджувати право власності територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради за ним, у зв`язку з чим суперечить законодавству України та зокрема, рішенню Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі №1-2/2004, позивач звернувся з позовом у даній справі.
В процесі розгляду справи відповідачами надано акт обстеження нежитлового приміщення від 03.12.2018, складений посадовими особами КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю", та технічні паспорти, виготовлені станом на 12.07.2018 на спірні приміщення. У вказаному акті зафіксовано, що в спірних приміщеннях відсутні вузли управління (засуви, вентилі, крани) системи опалення, водопостачання, каналізації будинку та вузли обліку електроенергії.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.12.2018 повноважних представників ОСББ "Словацького-10", Дніпровської міської ради, виконавчого комітету Дніпровської міської ради та КП "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" зобов`язано здійснити спільний огляд спірних приміщень №№123, 124, 125 за їх місцезнаходженням: місто Дніпро, вулиця Юліуша Словацького, 10 з відповідною відеофіксацією даної дії та складанням акта за результатом такого огляду (обстеження). За наслідками спільного огляду 16.01.2019 складено акт комісійного обстеження технічного стану приміщень - підвалів №123, №124, №125 будинку №10 по вул. Юліуша Словацького у місті Дніпро, відповідно до якого фактично виявлено невідокремлені, нежитлові, підвальні приміщення, розташовані під житловим будинком. Входи до приміщень №123 та №124 розташовані на першому поверсі відповідно у четвертому та третьому під`їздах будинку. Вхід до приміщення №125 окремий. Кімнати оснащені централізованою системою опалення та батареями, теплолічильником до централізованої системи опалення всього будинку, електродротами та трубами для водопостачання й водовідведення (підключені до центральної системи водопостачання та водовідведення), наявна труба для водовідведення для стояка будинку 6 під`їзду, наявний санвузол (розбитий).
Представник Дніпровської міської ради та виконавчого комітету Дніпровської міської ради від підпису акта відмовився, надав зауваження стосовно того, що він не є фахівцем в галузі інженерних мереж і тому не може підтвердити або спростувати висновки, зазначені в акті від 16.01.2019.
Частково задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що нежитлові приміщення, стосовно яких прийнято спірне рішення та вчинено запис про реєстрацію права комунальної власності за ними, є допоміжними приміщеннями у складі багатоквартирного будинку і належать членам об`єднання співвласників багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності, а відповідачем до матеріалів справи не надано доказів перебудови підвалів у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування та проектної документації. До того ж вчинення позивачем процесуальних дій для сприяння використанню власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, не позбавляє позивача права звернутися у суд із даним позовом після створення цього об`єднання. В свою чергу, оскільки оспорюване рішення приймалось саме міською радою, і виконавчий комітет не є власником спірних приміщень - у задоволенні позовних вимог до Виконавчого комітету Дніпровської міської ради відмовлено.
Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, відповідач-2 звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що судами обох інстанцій застосовано норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у: постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15ц, від 14.05.2018 у справі № 753/20293/16-ц, від 17.05.2018 у справі № 127/4843/16-ц, від 03.05.2018 у справі № 464/3427/15-ц; постановах Вищого господарського суду України від 09.10.2017 у справі № 904/819/17, від 20.04.2016 у справі № 904/8578/15, від 13.04.2016 у справі № 916/2853/15; ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 10.06.2015 у справі № 6-8823св15, від 11.02.2015 у справі № 6-39117св14. За твердженнями скаржника:
- за територіальною громадою зареєстровано право комунальної власності на спірні приміщення як на окремі об`єкти нерухомості, а оскаржуване рішення від 27.11.1991 прийнято у зв`язку з розмежуванням майна між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю), яке відбулося на підставі ст. 7 Закону України від 07.12.1990 "Про місцеві Ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування", ст. 35 Закону Української Радянської Соціалістичної Республіки від 07.02.1991 "Про власність", постанови Кабінету Міністрів України №311 від 05.11.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)". Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та Закон України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", на які позивач посилається при зверненні до суду, набрали чинності 01.07.2015 та 01.01.2002, що виключає можливість застосування норм цих законів до спірних правовідносин;
- необхідними критеріями для розмежування допоміжного приміщення від нежитлового є функціональне призначення, місце розташування, загальна характеристика сукупності властивостей приміщення, спосіб і порядок використання приміщення;
- судами не взято до уваги, що спірні нежитлові приміщення тривалий час перебували в оренді у комерційних підприємств, і відповідно до ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України необхідною умовою для передачі майна в оренду є його визначеність індивідуальними ознаками;
- приміщення мають окремий вхід, вікна, батареї, сантехнічні прилади (унітаз, рукомийник), мебель (шафу, стіл), що спростовує доводи позивача щодо віднесення цих приміщень до категорії допоміжних; вони є відокремленими від будинку, мають ізольований від житлової частини будинку вхід, в приміщенні відсутнє технічне обладнання, тому за своїми характеристиками та державними будівельними нормами вони відповідають статусу нежитлових та є самостійними об`єктами нерухомого майна; підвальні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців, а отже правовий статус приміщення не має принципового значення для правильного вирішення справи, визначальними є функціональне призначення та загальна характеристика приміщення;
- обставини, викладені в акті комісійного обстеження технічного стану приміщень №1/19 від 16.01.2019, проведеного представниками учасників справи на виконання ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 27.12.2018 та складеного посадовою особою ОСББ "Словацького-10", мають суб`єктивний характер, є неповними і непідтвердженими в розумінні чинного законодавства, що відповідно до приписів ст.ст. 77-86 ГПК України є свідченням неналежності цього доказу. Інформація в даному акті не відповідає на всі питання, які підлягають з`ясуванню судом, встановлення фактичних обставин з викладеного не є можливим. Судами не враховано, що в акті позивач вказує на наявність інженерних мереж в спірних нежитлових приміщеннях, однак не зазначає про їх місце розташування, що є суттєвим для всебічного з`ясування обставин справи, оскільки ці приміщення складаються з окремих кімнат;
- в матеріалах справи наявні докази щодо приналежності нежитлових приміщень до комунальної власності та докази про відсутність у спірних приміщеннях вузлів управління.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.06.2020 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 15.09.2020 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 21.08.2020.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 01.09.2020 від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий 27.08.2020, у якому він просить визнати причини пропуску строку на його подання поважними (позивач не отримав касаційну скаргу станом на 27.08.2020) та поновити строк на його подання. Розглянувши вказане клопотання та перевіривши на офіційному сайті "Укрпошта" за допомогою ідентифікатора поштового відправлення інформацію щодо неотримання копії касаційної скарги позивачем, колегія суддів дійшла висновку про поважність причин пропуску строку на подання відзиву та прийняття останнього до розгляду. Так у відзиві ОСББ "СЛОВАЦЬКОГО-10" просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на те, що: складеним на виконання ухвали місцевого суду від 27.12.2018 акт комісійного обстеження підтверджується, що спірні приміщення є підвальними; доводи відповідача про неможливість застосування до правовідносин у справі положень Законів "України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" є помилковими, оскільки вчинення позивачем процесуальних дій для сприяння використанню власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, не позбавляє позивача права звернутися у суд із даним позовом після створення об`єднання; апеляційним судом правильно застосовано норми матеріального права, які узгоджуються із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17; постанова апеляційного суду узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18. Також позивач просить стягнути з відповідача витрати на правничу допомогу, понесені ним в Касаційному господарському суді у складі Верховного Суду, у розмірі 2000 грн. за складання та направлення відзиву на касаційну скаргу іншим сторонам справи та касаційному суду.
Заслухавши доповідь головуючого судді та представника відповідачів і третьої особи, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
За приписами ст. 1 Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Крім цього, п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами, згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.
У п. 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, зокрема, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.