ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 904/5126/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13 липня 2020 року (головуючий - Коваль Л. А., судді - Кузнецов В. О., Чередко А. Є.) і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24 лютого 2020 року (суддя Петренко І. В.) у справі
за первісним позовом Обласного комунального підприємства "Фармація"
до Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватного підприємства "Полюс Віта",
про зобов`язання звільнити та повернути нежитлове приміщення,
за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни
до Обласного комунального підприємства "Фармація"
про визнання договору оренди продовженим на той самий строк і на тих саме умовах, окрім суми базової орендної плати,
Історія справи
Фактичні обставини справи, встановлені судами
1. 01.10.2016 за №517 між Обласним Комунальним підприємством "Фармація" (далі - ОКП "Фармація", позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Філон Марі Костянтинівною (далі - ФОП Філон М.К., відповідач, орендар) укладено договір оренди приміщення площею 18 м.кв. у будівлі КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня" ДОР" за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська, 238, для розміщення аптеки (далі - спірне нежитлове приміщення), строк дії договору до 01.09.2019 (далі - договір).
1.1 Відповідно до підпункту 12.2 договору після закінчення терміну його дії орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.
1.2. Пунктом 12.5 договору передбачено однією з підстав припинення договору закінчення строку, на який його було укладено.
2. 25.07.2019 орендар листом № 25/07/01, посилаючись на статтю 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтю 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі - Закон №2269-XII), повідомив орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк і запропонував базову орендну плату в розмірі 10 000 грн.
3. 27.09.2019 орендодавець направив орендарю лист № 05/982 з вимогою повернути приміщення до 04.10.2019 за актом приймання-передачі у зв`язку із закінченням 01.09.2019 строку договору оренди.
4. У газеті "Зоря" від 04.09.2019 № 36 опубліковано оголошення про проведення 27.09.2019 конкурсу на право укладання договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, а саме, нежитлового приміщення площею 18 кв.м. у м. Новомосковськ по вул. Гетманська, 238, яке та перебуває на балансі ОКП "Фармація".
5. Переможцем проведеного 27.09.2019 конкурсу визнано ПП "Полюс Віта" з пропозицією орендної плати 21 955 грн., якому спірне приміщення і було передано в оренду за рішенням Дніпропетровської обласної ради від 25.10.2019 № 518-18/VII.
Короткий зміст первісних та зустрічних позовних вимог
6. У листопаді 2019 року ОКП "Фармація" звернулося до суду з позовом до ФОП Філон М.К. про зобов`язання звільнити спірне нежитлове приміщення площею з одночасним поверненням цього приміщення позивачу за актом приймання-передачі.
7. Позов мотивований невиконанням відповідачем обов`язку зі звільнення приміщення після закінчення строку дії договору оренди та отримання своєчасної вимоги позивача про повернення приміщення за актом приймання-передачі.
8. ФОП Філон М.К. звернулася до ОКП "Фармація" із зустрічним позовом про визнання договору продовженим на той самий строк, тобто з 02.09.2019 до 02.08.2021, на тих самих умовах, окрім суми базової орендної плати, яка буде становити 21 955 грн. (з урахуванням заяви про зміну предмета позову).
9. ФОП Філон М.К. стверджує про належне виконання нею своїх зобов`язань за договором та своєчасне повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Проте орендодавець звернення орендаря не розглянув, нові умови договору оренди не погодив. Натомість за результатами проведеного без участі ФОП Філон М.К. конкурсу на право оренди спірного приміщення переможцем визнано ПП "Полюс Віта". Зазначене свідчить про порушення встановленого частиною 1 статті 777 ЦК України переважного права відповідача на продовження договору на новий строк. У зв`язку з чим договір оренди має бути продовжений на новий строк з відповідачем проте з орендною платою в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу. При цьому відповідач одночасно посилається і на положення частини 2 статті 17 Закону №2269-XII та частину 1 статті 764 ЦК України, якими врегульовано порядок автоматичного поновлення договору оренди на той же строк та на тих же умовах за відсутності заперечень орендодавця.
Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій
10. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24 лютого 2020 року, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 13 липня 2020 року, первісний позов задоволений, зобов`язано ФОП Філон М.К. звільнити спірне нежитлове приміщення з поверненням цього приміщення ОКП "Фармація" за актом приймання-передачі. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.
11. Суди попередніх інстанцій встановили факт припинення договору оренди 01.09.2019 у зв`язку з своєчасним висловленням орендодавцем заперечень проти поновлення договору та відсутністю у зв`язку з цим у відповідача правових підстав для перебування у спірному приміщенні.
12. Щодо зустрічних позовних вимог суди звернули увагу на суперечність позиції відповідача, який вимогу про продовження договору на тих же умовах та на той же строк обґрунтовує порушенням орендарем його переважного права на укладення нового договору. Однак встановлення обставини припинення строку дії договору виключає можливість його поновлення за судовим рішенням в порядку частини 1 статті 764 ЦК України та частини 2 статті 17 Закону №2269-XII.
13. Щодо переважного права орендаря на укладення договору, то заявивши про намір скористатися таким правом, відповідач натомість його не реалізував шляхом участі у конкурсі на право оренди комунального майна. При цьому запропонована переможцем конкурсу - ПП "Полюс Віта" сума орендної плати (21 955 грн.) є значно вищою, ніж запропонована відповідачем у повідомленні про намір скористатися переважним правом (10 000 грн.). Отже, обставинами справи не підтверджено порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди за інших рівних умов.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження
14. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний позов задовольнити.
14.1. Ухвалою Верховного Суду від 06.08.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою відповідача з підстав, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 ГПК України.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача який подав касаційну скаргу (узагальнено)
15. Суд апеляційної інстанції неправильно застосував статтю 777 ЦК України внаслідок не врахування висновку Верховного Суду у справі № 910/12017/17, відповідно до якого наймодавець, отримавши повідомлення наймача про намір укласти договір на новий строк, був зобов`язаний його розглянути, обговорити нові умови договору та лише у випадку незгоди наймача із запропонованими умовами вимагати повернення приміщення. Проте ОКП "Фармація" не відповіло на повідомлення орендаря та не довело до нього нові умови договору в чіткій і зрозумілій формі. У зв`язку з чим відповідач заявив зустрічну позовну вимогу саме про укладення договору на тих самих умовах, що і з переможцем конкурсу.
16. Судами також не врахований висновок Верховного Суду у справі № 910/4446/19 відповідно до якого балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про повернення орендованого майна, як і повідомляти про відсутність наміру продовжувати договір оренди, а таке право належить виключно власнику майна (у даній справі -Дніпровській обласній раді). Однак суди попередніх інстанцій не надали оцінку законності позовних вимог ОКП "Фармація", який не є власником спірного приміщення.
17. Судом апеляційної інстанції невірно застосовано положення статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), в розумінні якої відповідач мав законне сподівання на реалізацію права продовження договору на новий строк, що можна вважати частиною майнових прав. Публікація в газеті повідомлення про проведення конкурсу на право оренди приміщення не свідчить про обізнаність орендаря з пропозицією інших учасників конкурсу, а отже переважне право орендаря було порушено. Зазначеним скаржник обґрунтовує необхідність відступлення від висновку Верховного Суду у справі № 910/7845/19: "поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем при укладенні договору на новий строк у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом".
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
18. Щодо доводів касаційної скарги в пунктах 15, 16 Постанови, то наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена в пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у наведених скаржником постановах викладені не у подібних правовідносинах.