Постанова
Іменем України
03 вересня 2020 року
м. Київ
справа № 235/2818/18
провадження № 61-8899св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест",
відповідачі: ОСОБА_1, фізична особа-підприємець ОСОБА_2,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області у складі судді Назаренко Г. В. від 10 грудня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду у складі колегії суддів: Дундар І. О., Кішкіної І. В., Тимченко О. О., від 27 березня 2019 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-інвест") звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця (далі - ФОП) ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позовну заяву мотивовано тим, що 20 серпня 2007 року між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, зареєстрований у цей же день у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", предметом якого є земельна ділянка, загальною площею
6,7597 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0506, розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.
Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що він укладений на строк
10 років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його дії на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Скориставшись своїм переважним правом поновлення дії договору, позивач направив орендодавцю повідомлення від 20 червня 2017 року із проектом додаткової угоди.
21 липня 2017 року товариство отримало заяву, в якій відповідач невмотивовано відмовився від продовження строку дії договору.
31 липня 2017 року товариство повторно направило на адресу відповідача лист, в якому були запропоновані нові, покращені, умови договору оренди, однак ОСОБА_1 вказаний лист проігнорував, не висловила побажань щодо запропонованих умов оренди та в подальшому 01 грудня 2017 року уклав договір оренди землі спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2, що свідчить про порушення відповідачем переважного права позивача на укладення договору.
Ураховуючи викладене, ТОВ "Бета-Агро-інвест" просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та
ФОП ОСОБА_2 01 грудня 2017 року та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Бета-Агро-інвест", на запропонованих нею умовах.
У червні 2018 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до суду з зустрічним позовом, в якому вказав, що 01 грудня 2017 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі на 15 років. При винесенні меж земельної ділянки в натурі на місцевості та закріплення її межовими знаками було виявлено, що земельна ділянка незаконно засіяна озимою пшеницею колишнім орендарем ТОВ "Бета-Агро-інвест", який не мав на це права після закінчення строку дії договору - 20 серпня 2017 року. З урахуванням уточнених позовних вимог просив усунути перешкоди в здійснення права користування земельною ділянкою шляхом заборони проводити будь-які господарські роботи на зазначеній земельній ділянці у період дії договору оренди землі від 01 грудня 2017 року, стягнути з ТОВ "Бета-Агро-Інвест" на його користь у відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди в розмірі 108 155,20 грн, але не менше від доходів, одержаних ТОВ "Бета-Агро-Інвест" за час незаконного господарювання в 2017-2018 роках на земельній ділянці.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області
від 10 грудня 2018 рокуу задоволенні позову ТОВ "Бета-Агро-інвест" відмовлено.
Зустрічний позов ФОП ОСОБА_2 задоволено частково.
Усунуто у здійсненні ФОП ОСОБА_2 права користування земельною ділянкою загальною площею 6,7597 га ріллі, кадастровий номер 1422781600:12:000:0506, яка знаходиться на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області, шляхом заборони
ТОВ "Бета-Агро-інвест" проводити будь-які господарські роботи на зазначеній земельній ділянці у період дії договору оренди землі від 01 грудня 2017 року, укладеного між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
В іншій частині зустрічного позову відмовлено.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції в частині вирішення первісного позову мотивовано тим, що підстави вважати порушеним переважне право позивача на продовження дії договору оренди землі, передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі", відсутні. Орендодавець повідомив листом ТОВ "Бета-Агро-інвест" про відсутність наміру продовжувати договірні відносини з позивачем. Договір оренди землі з ФОП ОСОБА_2 укладено 01 грудня 2017 року, тобто після закінчення переговорів щодо продовження договору від 20 серпня 2007 року. Факт порушення переважного права ТОВ "Бета-Агро-інвест" на укладення договору оренди землі не знайшов свого підтвердження.
Задовольняючи частково зустрічний позов, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ "Бета-Агро-Інвест" порушило права ФОП ОСОБА_2 на користування орендованою ним земельною ділянкою, коли відмовилось повернути земельну ділянку та засіяло її сільськогосподарською культурою після закінчення строку дії договору, розмір відшкодування збитків землекористувачу повинен бути визначений комісією, створеною державною адміністрацією на підставі відповідного акту, що затверджений органом, який створив цю комісію, але такого доказу надано не було.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Донецького апеляційного суду від 27 березня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Бета-Агро-інвест" задоволено частково.
Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області
від 10 грудня 2018 року в частині вирішення зустрічного позову
ФОП ОСОБА_2 скасовано, провадження у справі і цій частині закрито.
Виключено з мотивувальної частини рішення висновок суду про неналежне виконання обов`язків за договором ТОВ "Бета-Агро-інвест".
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність порушеного права позивача на укладення договору оренди на новий строк, оскільки було відсутнє волевиявлення відповідача на таке поновлення. В той же час суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ТОВ "Бета-Агро-інвест" неналежно виконувало обов`язки за договором, оскільки відповідач ОСОБА_1 не надав жодного доказу про те, що орендна плата виплачена несвоєчасно чи не в повному обсязі. При цьому суд першої інстанції, вирішуючи зустрічні позовні вимоги не звернув уваги на те, що спірні правовідносини виникли із земельних відносин, пов`язаних із неможливістю користування земельною ділянкою ФОП для здійснення підприємницької діяльності із-за фактичного користування нею юридичною особою. Отже суб`єктний склад даних правовідносин - ФОП та юридична особа, предмет спору - виконання договору у господарській діяльності, тобто даний спір підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі ТОВ "Бета-Агро-інвест"просить скасувати судові рішення в частині вирішення його позовних вимог із ухваленням в цій частині нового рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що переважне право передбачено статтею 777 ЦК України, статтею 285 ГК України, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах. При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови і тільки у випадку його відмови - передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю. Вказувало, що відмова орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивованою, проте, відповідачем не наведено жодних причин відмови від продовження дії договору з позивачем, вважало єдиною причиною суб`єктивне бажання орендодавця укласти договір з новим орендарем.
Відзив на касаційну скаргу
У липні 2019 року від ФОП ОСОБА_2 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він посилається на необґрунтованість доводів скарги та законність ухвалених у справі судових рішень.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,7597 га для, розташованої на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області.
20 серпня 2007 року між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 10 років, який цього ж дня зареєстрований у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".
Листом від 20 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" звернулось до ОСОБА_1 з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору оренди землі. У вказаному листі позивач зазначив, що ним належно виконувались обов`язки за умовами договору оренди, планово здійснювалось підвищення орендної плати. Відповідачу було запропоновано або підписати додаткову угоду до договору оренди землі чи договір оренди у новій редакції, або надати письмову відмову. До листа були додані додаткова угода до договору оренди та договір оренди у новій редакції з додатками. У зазначених документах відповідачу пропонувалася орендна плата у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки на рік
у 2017 році, та у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі, що становить 11 721,03 грн на рік, починаючи з 2018 року (а. с. 20-39 т. 1).
Листом від 12 липня 2017 року ОСОБА_1 повідомив про те, що відмовляється від подовження строку дії договору оренди земельної ділянки (а. с. 40, 41).
Листом від 31 липня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" звернулось з пропозицією повідомити причини незгоди на продовження договору та запропонували підвищення орендної плати.
20 жовтня 2017 року позивачем на адресу відповідача був направлений лист б/н, за змістом якого позивач повідомив останню про те, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою останньої продовжити його на новий строк на нових умовах, позивачем здійснюється інформування фіскальних органів про зменшення оброблюваних ним земель та повернення відповідачу спірної земельної ділянки. Також позивач повідомив відповідача про те, що якщо він змінить своє рішення та поновить співпрацю з позивачем, він здійснить на його користь додаткову виплату (а. с. 221, 222 т. 1).
01 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 15 років. Розмір орендної плати складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 721,61 грн на рік.
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.