Постанова
Іменем України
01 вересня 2020 року
м. Київ
справа № 235/3038/18
провадження № 61-3351св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест",
відповідачі: ОСОБА_1, фізична особа-підприємець ОСОБА_2,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області у складі судді Назаренко Г. В. від 16 жовтня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду у складі колегії суддів: Агєєва О. В., Будулуци М. С., Санікової О. С., від 10 січня 2019 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-інвест") звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця (далі - ФОП) ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позовну заяву мотивовано тим, що 20 серпня 2007 року між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, зареєстрований у цей же день у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", реєстраційний № 040716000088, предметом якого є земельна ділянка, загальною площею 6,605 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0524, розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.
Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що він укладений на строк
10 років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його дії на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Зазначало, що 13 квітня 2017 року від відповідача надійшла заява, в якій вона невмотивовано відмовляється від продовження строку дії договору. Скориставшись своїм переважним правом поновлення дії договору, позивач направив орендодавцю повідомлення від 20 червня 2017 року із проектом додаткової угоди, які відповідач отримала 24 червня 2017 року.
Вказувало, що орендодавцю були запропоновані нові, покращені, умови договору оренди, однак ОСОБА_1 вказаний лист проігнорувала, не висловила побажань щодо запропонованих умов оренди та в подальшому 01 грудня 2017 року уклала договір оренди землі спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2, що свідчить про порушення відповідачем переважного права позивача на укладення договору.
Ураховуючи викладене, ТОВ "Бета-Агро-інвест" просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та
ФОП ОСОБА_2 01 грудня 2017 року та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Бета-Агро-інвест", на запропонованих нею умовах.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області
від 16 жовтня 2018 року, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного суду від 10 січня 2019 року, у задоволенні позову
ТОВ "Бета-Агро-інвест" відмовлено.
Судові рішення мотивовано тим, що підстави вважати порушеним переважне право позивача на продовження дії договору оренди землі, передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі", відсутні. Орендодавець повідомив листом ТОВ "Бета-Агро-інвест" про відсутність наміру продовжувати договірні відносини з позивачем.
ТОВ "Бета-Агро-інвест" після закінчення строку дії договору не користувалось земельною ділянкою, орендодавець ОСОБА_1 відмовлялася від продовження дії договору оренди. Договір оренди землі з ФОП ОСОБА_2 укладено 01 грудня 2017 року, тобто після закінчення переговорів щодо продовження договору від 20 серпня 2007 року. Факт порушення переважного права ТОВ "Бета-Агро-інвест" на укладення договору оренди землі не знайшов свого підтвердження.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі ТОВ "Бета-Агро-інвест"просить скасувати судові рішення із ухваленням нового рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що переважне право передбачено статтею 777 ЦК України, статтею 285 ГК України, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах. При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови і тільки у випадку його відмови - передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю. Зазначало, що товариство сумлінно виконувало умови договору оренди, суди дійшли помилкового висновку про порушення позивачем, як орендарем, своїх зобов`язань за договором оренди землі. Вказувало, що відмова орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивованою, проте, відповідачем не наведено жодних причин відмови від продовження дії договору з позивачем, вважало єдиною причиною суб`єктивне бажання орендодавця укласти договір з новим орендарем.
Відзив на касаційну скаргу
У березні 2019 року від ФОП ОСОБА_2 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він посилається на необґрунтованість доводів скарги та законність ухвалених у справі судових рішень.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 21 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,605 га для, розташованої на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області.
20 серпня 2007 року між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком
на 10 років, який цього ж дня зареєстрований у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".
08 грудня 2016 року орендодавцем направлено на адресу орендаря заяву, у якій вона просила повернути їй спірну земельну ділянку, оскільки строк договору оренди землі закінчується 20 серпня 2017 року (а. с. 19 т. 1).
Листом від 20 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" звернулось до ОСОБА_1 з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору оренди землі. У вказаному листі позивач зазначив, що ним належно виконувались обов`язки за умовами договору оренди, планово здійснювалось підвищення орендної плати. Відповідачу було запропоновано або підписати додаткову угоду до договору оренди землі чи договір оренди у новій редакції, або надати письмову відмову. До листа були додані додаткова угода до договору оренди та договір оренди у новій редакції з додатками. У зазначених документах відповідачу пропонувалася орендна плата у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки на рік
у 2017 році, та у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі, що становить 11 943,36 грн на рік, починаючи з 2018 року (а. с. 22-32 т. 1).
Листом від 12 липня 2017 року ОСОБА_1 повідомила про те, що відмовляється від подовження строку дії договору оренди земельної ділянки (а. с. 20, 21).
Листом від 03 серпня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" звернулось з пропозицією повідомити причини не згоди на продовження договору та запропонували підвищення орендної плати.
20 жовтня 2017 року позивачем на адресу відповідача був направлений лист б/н, за змістом якого позивач повідомив останню про те, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою останньої продовжити його на новий строк на нових умовах, позивачем здійснюється інформування фіскальних органів про зменшення оброблюваних ним земель та повернення відповідачу спірної земельної ділянки. Також позивач повідомив відповідача про те, що якщо вона змінить своє рішення та поновить співпрацю з позивачем, він здійснить на її користь додаткову виплату (а. с. 155 т. 1).
01 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років. Розмір орендної плати складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 943,95 грн на рік.
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі" (далі - Закон).
Відповідно до статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.