ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 серпня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/8858/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 (Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.) та рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 (Баранов Д.О.) у справі №910/8858/19
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена" до Київської міської ради, третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленим договору, визнання додаткової угоди укладеною та вчинення дій
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Катена" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач), третя особа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Третя особа) про: 1) визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006, укладений між Позивачем та Відповідачем на той самий строк і на тих самих умовах; 2) визнання укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 (в редакції, наведеній у додатковій угоді); 3) внесення відповідної інформації щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:137:0106 по вулиці Березняківській, 30-В до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права; 4) внесення відповідної інформації щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:137:0106 по вулиці Березняківській, 30-В до бази даних Державного земельного кадастру; 5) внесення відповідної інформації щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:137:0106 по вулиці Березняківській, 30-В до міського земельного кадастру.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач в межах строку, визначеного договором, звернувся до Відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого було додано пакет документів, в тому числі проект додаткової угоди про поновлення договору, проте, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору Відповідачем не було надано заперечення у поновленні договору і відповідна додаткова угода не укладена, у зв`язку з чим Позивач звернувся до суду з позовом на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст оскаржуваного рішення, ухваленого судом першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 позов задоволено.
3.1. Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 04.04.2006, укладений між Позивачем та Відповідачем на той самий строк і на тих самих умовах.
3.2. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 в редакції, викладеній в тексті позовної заяви.
3.3. Вирішено внести інформацію щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:90:137:0106 по вулиці Березняківській, 30-В до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, до Бази даних Державного земельного кадастру та до міського земельного кадастру.
4. Рішення суду мотивовано тим, що матеріали справи не містять доказів висловлення Відповідачем (оскільки саме Відповідач - Київська міська рада є орендодавцем за договором оренди, а не Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської радим (Київської міської державної адміністрації) протягом одного місяця від дати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 будь-яких заперечень щодо продовження дії договору на тих самих умовах і на той самий строк.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 залишено без змін з тих же підстав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги Відповідача
6. Відповідач подав касаційну скаргу та доповнення до неї на постанову та рішення судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
7. Судами попередніх інстанцій не застосовано у спірних правовідносинах висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно, щоб орендар належно виконував свої обов`язки за договором оренди і до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, а орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору. Натомість, розглянувши клопотання Позивача, листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 16.05.2019 повідомлено про небажання продовжувати договір, а також заперечення Відповідача у поновленні договору висловлено в рішенні Відповідача від 13.02.2020.
8. Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, не порушено і аналогічна позиція викладена Верховним Судом в постанові від 18.04.2019 у справі №625/166/18.
9. Судами не враховано, що отримані дозвільні документи на будівництво, серед яких є і дозвіл на виконання будівельних робіт, є безумовною підставою для початку будівельних робіт, що узгоджується зі статтею 29 Закону України "Про планування і забудову територій", і така ж правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №910/8011/17, від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 03.04.2019 у справі №908/21/18, від 18.12.2019 у справі №910/3111/19.
Позиція інших учасників справи у відзиві на касаційну скаргу
10. Позивач у відзиві на касаційну скаргу зазначив, що орендодавцем за договором є Відповідач, тому заперечення щодо поновлення договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення дії договору має бути надано саме орендодавцем і, оскільки Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Відповідачем не було висловлено заперечень протягом місяця від дати закінчення строку дії договору щодо його поновлення на тих самих умовах та на той самий строку, тому суди попередніх дійшли вірного висновку про задоволення позовних вимог.
11. Третя особа відзив на касаційну скаргу не надала, що у відповідності до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
12. Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Відповідачем (Орендодавець) та Позивачем (Орендар) 04.04.2006 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №578/3039 від 08.12.2005 за актом приймання-передачі передав, а Орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.
Згідно з пунктом 2.1 договору об`єктом оренди є земельна ділянка по вул.Березняківська, 30-В у Дніпровському районі м. Києва, площею 4570 м2, кадастровий номер - 8000000000:90:137:0106, цільове призначення - для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом.
Договір укладено на 5 років (пункт 3.1 договору).
Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (пункт 6.2 договору).
Відповідно до пункту 11.7 договору після закінчення стоку, на який було укладено договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію; у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
13. Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що постановою Вищого господарського суду України від 19.05.2014 у іншій справі №5011-62/3230-2012 задоволено позов ТОВ "Катена" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 04.04.2006. Визнано укладеною між сторонами договору додаткову угоду до договору оренди від 04.04.2006 на умовах, вказаних у резолютивній частині постанови. Враховуючи, що постанова Вищого господарського суду України набрала законної сили 19.05.2014, строк дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 було поновлено до 19.05.2019.
14. Позивач 18.02.2019 звернувся до Відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки та відповідною додатковою угодою до договору, в якому підтвердив повне виконання умов договору та відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку. Однак, листом від 16.05.2019 Третя особа повідомила Позивача про відмову у поновленні договору оренди.
15. Звертаючись з позовом, Позивач зазначив, що він продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та сплачує всі орендні платежі і оскільки Відповідач протягом одного місяця після закінчення строку дії договору заперечення в поновленні договору не надав, тому договір від 04.04.2006 є поновленим на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
16. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що матеріали справи не містять доказів висловлення Відповідачем протягом одного місяця від дати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 будь-яких заперечень щодо продовження дії договору на тих самих умовах і на той самий строк; умовами договору не встановлено строку закінчення забудови спірної земельної ділянки; будь-яких доказів (в тому числі проектної документації) на підтвердження обставин порушення Позивачем умов договору Відповідачем не надано.
17. Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою та доповненнями до неї, Відповідач оскаржує рішення та постанову судів попередніх інстанцій з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
18. Частиною 1 статті 300 ГПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
19. Таким чином, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень про задоволення позовних вимог в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
20. Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
21. Здійснюючи розгляд справи, суди попередніх інстанцій врахували, що частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти поновлення договору.
21.1. При цьому, необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті 33 Закону саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
21.2. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто, договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Водночас, наявність правових підстав для укладення додаткової угоди, в тому числі обставин, за яких договір вважається поновленим в силу вимог частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", має довести позивач. За наявності таких обставин у сторін договору оренди виникає не лише право на укладення додаткової угоди, але і обов`язок згідно з частиною 8 статті 33 цього Закону. Тобто, право на укладення додаткової угоди, яке підлягає судовому захисту, виникає за доведеності (наявності) обставин, за яких договір оренди вважається поновленим на новий (той самий) строк.
22. Таким чином, в разі наявності обставин, за яких договір оренди вважається поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оформленням такого факту, як поновлення договору оренди землі, є, відповідно до вимог частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", укладення в обов`язковому порядку у місячний строк додаткової угоди до цього договору.
З вимогою про визнання такої додаткової угоди укладеною може звернутися як орендар, так і орендодавець.
23. Оскільки, як встановлено судами попередніх інстанцій, Позивач (Орендар) в межах строку, визначеного пунктом 11.7 договору звернувся до Відповідача (Орендодавець) з листом про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк та проектом відповідної додаткової угоди до договору і Відповідач в термін, визначений частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з дня закінчення строку договору заперечення проти поновлення договору не надав, а Позивач користується земельною ділянкою після закінчення строку оренди, тому позовні вимоги є такими, що підлягають задоволенню.
23.1. При цьому, суди відхилили посилання Відповідача на лист Третьої особи від 16.05.2019, як на доказ заперечення Відповідачем щодо поновлення договору, оскільки саме відповідач є Орендодавцем за договором від 04.04.2006 і судами не встановлено, що матеріали справи містять докази, які б підтверджували делегування Відповідачем Третій особі прав та обов`язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 04.04.2006.
24. У поданій касаційній скарзі Відповідач, обґрунтовуючи наявність підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, вказав, що судами попередніх інстанцій не застосовано у спірних правовідносинах висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно, щоб орендар належно виконував свої обов`язки за договором оренди і до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, а орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору.
25. Зі змісту пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України вбачається, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.