ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 906/884/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року (головуючий - Мельник О. В., судді - Розізнана І. В., Василишин А. Р.) і рішення Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року (суддя Соловей Л. А.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр"
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житичи",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Житомирської міської ради,
про спонукання до укладення договору
Історія справи
Фактичні обставини справи, встановлені судами
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр" (далі - ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", орендар, позивач) є орендарем нежитлових приміщень за адресою: м. Житомир, вул. Небесної Сотні, 15, загальною площею 281,4 кв.м. на підставі договору оренди від 20.03.2019 за №290 з Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (орендодавець).
1.1. Умовами пункту 6.8 договору оренди (у редакції додаткової угоди від 31.05.2019) на орендаря покладено обов`язок: здійснювати витрати, пов`язані з утриманням об`єкта оренди; протягом п`яти днів з дати укладання цього договору укласти з балансоутримувачем договір на відшкодування житлово-комунальних послуг, включаючи управління об`єктом оренди, постачання та розподіл газу, постачання та розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами, відшкодування суми земельного податку тощо; орендар має право самостійно укладати договори про надання комунальних послуг з виконавцями комунальних послуг та про надання житлових послуг з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителем.
2. Позивач, на виконання умов договору оренди від 20.03.2019 №290, направив Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Житичи" (далі - ОСББ "Житичі", відповідач) пропозицію про укладання договору на відшкодування житлово-комунальних послуг, у якій запропонував сплачувати витрати на утримання об`єкта оренди в розмірі 5 грн. за 1 кв.м. площі.
3. У відповідь на це ОСББ "Житичі" надіслало позивачу претензію від 29.06.2019 №3 про сплату внеску на утримання будинку в сумі 35 734,72 грн., у якій відповідач заперечив проти укладення договору у запропонованій позивачем редакції (зі сплатою внеску 5 грн. за 1 кв.м.), оскільки рішенням загальних зборів ОСББ "Житичі" від 27.09.2017, оформленим протоколом №4 (далі - рішення від 27.09.2017 №4), з 01.10.2017 встановлено розмір внеску (тарифу) на утримання будинків об`єднання: для квартир - 5 грн за 1 кв.м., для нежитлових приміщень - 8 грн. за 1 кв.м. Отже, орендар має сплачувати внесок саме в розмірі 8 грн. за 1 кв.м. площі.
Короткий зміст позовних вимог
4. У серпні 2019 року ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр" звернулося з позовом до ОСББ "Житичі" про спонукання до укладення договору відносин власників (орендарів) нежитлових приміщень та ОСББ.
5. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що умовами договору оренди від 20.03.2019 №290 на позивача покладено обов`язок укладення прямого договору про сплату внесків на утримання орендованого майна з відповідачем, як балансоутримувачем будинку. Проте відповідач ухиляється від укладення такого договору в редакції позивача, що в свою чергу унеможливлює виконання останнім своїх зобов`язань за договором оренди від 20.03.2019 №290.
Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій
6. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року, у позові відмовлено повністю.
7. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що в силу статті 178 Господарського кодексу України обов`язок укладення договору виникає в особи тільки у разі прямої вказівки в законі про обов`язковість такого договору, що не стосується договорів на утримання будинку між орендарем та балансоутримувачем майна.
8. У той же час відповідно до вимог статей 15, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон №2866-III) розміри внесків на утримання приміщень у багатоквартирному будинку встановлюються статутом та/або рішенням загальних зборів ОСББ, яке є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (орендарями) приміщень у будинку. У зв`язку з чим позивач, як орендар нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, повинен виконувати покладений на нього Законом №2866-III та статутом ОСББ обов`язок зі сплати внесків в розмірі 8 грн. за 1 м. кв. площі, який встановлений рішенням загальних зборів відповідача від 27.09.2017 №4. Натомість позивач у проекті договору неправомірно вимагає встановлення для нього плати за утримання будинку у меншому розмірі, ніж встановлено рішенням відповідача.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження
9. Не погоджуючись із мотивувальними частинами указаних судових рішень, позивач з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх змінити, виключивши з мотивувальної частини положення про те, що ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", як орендар нежитлових приміщень, зобов`язано виконувати рішення ОСББ "Житичі" від 27.09.2017 №4 про сплату співвласниками багатоквартирного будинку внеску на управління ним.
9.1. Ухвалою Верховного Суду від 30.07.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою позивача з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
Аргументи учасників справи
Доводи позивача який подав касаційну скаргу (узагальнено)
10. Висновок судів про те, що рішення відповідача про сплату внеску на утримання приміщення є обов`язковим для позивача суперечить приписам частини 4 статті 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон №417-VIII). Пропорційна компенсація витрат ОСББ на утримання будинку має здійснюватися позивачем, як орендарем, на підставі відповідного договору, а рішення відповідача щодо розміру сплачуваного внеску на утримання будинку є обов`язковими до виконання тільки для власника приміщень у будинку - Житомирської міської ради і не породжують зобов`язань для третіх осіб (статті 511 Цивільного кодексу України), у тому числі для позивача. Проте відсутній відповідний висновок Верховного Суду про застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах.
11. Одночасно позивач не оспорює висновків та мотивів судів щодо інших підстав відмови в позові (стосовно необов`язковості укладення спірного договору для відповідача).
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
12. За положеннями частини другої статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
13. Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом № 2866-III, згідно зі статтею 1 якого, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
13.1 Відповідно до частини 4 статті 4 Закону № 2866-III основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
13.2. Згідно зі статтею 10 Закону № 2866-III вищим органом управління об`єднання є загальні збори, до виключної компетенції яких відноситься, зокрема затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.