Постанова
Іменем України
02 вересня 2020 року
м. Київ
справа № 693/15/18
провадження № 61-44718св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Дундар І. О., (суддя-доповідач), Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство "Степ",
відповідачі: Іноземне підприємство "Агро-Вільд Україна", ОСОБА_1,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Іноземного підприємства "Агро-Вільд Україна" на постанову апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Бородійчука В. Г., Бабенко В. М.,
ВСТАНОВИВ:
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2018 року Фермерське господарство "Степ" (далі - ФГ "Степ") звернулось із позовом до іноземного підприємства "Агро-Вільд Україна" (далі - ІП "Агро-Вільд Україна") та ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди.
Позов мотивований тим, що 21 січня 2008 року між ФГ "Степ" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,37 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7120984900:02:001:1117 строком на 5 років. Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.
30 квітня 2015 року ІП "Агро-Вільд Україна" зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Договором емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року.
02 жовтня 2017 року на адресу ОСОБА_1 позивачем направлена пропозиція поновити договір оренди та проект додаткової угоди.
В свою чергу, листом від 01 серпня 2017 року ОСОБА_1 повідомила позивача про небажання поновлювати договір з ФГ "Степ".
Позивач вважає, що укладення договору про встановлення емфітевзису суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог Закону України "Про оренду землі". Нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладального строку дії угоди в договорі емфітевзису. Крім того, договір емфітевзису суперечить діючому законодавству в частині позбавлення особи переважного права на поновлення договору оренди.
Позивач просив:
визнати недійсним договір емфітевзису від 30 квітня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ІП "Агро-Вільд Україна" № 849;
визнати укладеною між ОСОБА_1 та ФГ "Степ" додаткової угоди.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року у задоволенні позовної заяви ФГ "Степ" до ІП "Агро-Вільд Україна", ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди, відмовлено.
Сплачений судовий збір залишено за ФГ "Степ".
Стягнуто з ФГ "Степ" на користь ІП "Агро-Вільд Україна" понесені судові витрати у розмірі 7 000,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що бажаючи продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше 1 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня 2017 року), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Однак лист від 27 серпня 2017 року разом з проектом додаткової угоди направлено ОСОБА_1 02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на опису вкладення у цінний лист та отримано відповідачем 25 жовтня 2017 року. Але до спливу строку власник земельної ділянки повідомила, що не бажає поновлювати договір оренди та вимагала протягом 5 днів після закінчення терміну дії договору повернути земельну ділянку. Оскільки додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року не тільки змінює строк дії договору, а також нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати, зміна умов договору оренди при його поновленні можлива лише за згодою сторін. Враховуючи приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису, не встановлено порушення прав позивача.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року апеляційну скаргу задоволено.
Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року у цивільній справі за позовом ФГ "Степ" до ІП "Агро-Вільд Україна", ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди скасовано.
Позов ФГ "Степ" до ІП "Агро-Вільд Україна", ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди задоволено.
Визнано недійсним договір емфітевзису від 30 квітня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ІП "Агро-Вільд Україна".
Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ "Степ" додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід`ємною складовою даного судового рішення.
Стягнуто з ІП "Агро-Вільд Україна" та ОСОБА_1 на користь ФГ "Степ" по 4 000,00 грн з кожного в рахунок відшкодування понесених ним судових витрат по справі.
Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і таке право ФГ "Степ" порушене. Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права і обов`язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та статті 33 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі" Відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У вересні 2018 року ІП "Агро-Вільд Україна" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року, залишити в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтована тим, що укладенням договору встановлення емфітевзису між ОСОБА_1 та ІП "Агро-Вільд Україна" ніяким чином не було порушено переважне право ФГ "Степ" на пролонгацію договору оренди землі, оскільки договір оренди землі з іншим орендарем в даному випадку не укладався. У матеріалах справи відсутній договір встановлення емфітевзису від 26 травня 2015 року, на який послався апеляційний суд. Твердження суду апеляційної інстанції про передачу однієї і тієї ж земельної ділянки в оренду або інший спосіб користування одночасно, суперечить матеріалам та обставинам справи. ОСОБА_1 неодноразово повідомляла ФГ "Степ" про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, про відмову у поновленні договору оренди землі та необхідність повернення земельної ділянки, про заперечення проти поновлення договору оренди. Визнаючи укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Степ" на умовах, запропонованих ФГ "Степ", суд апеляційної інстанції фактично на власний розсуд, всупереч волі власника, розпорядився її власністю, допустивши зміну істотних умов договору оренди землі від 21 січня 2018 року. В матеріалах справи відсутні докази того, що ФГ "Степ" належно виконувало умови та обов`язки договору оренди землі від 21 січня 2018 року. Жодний з письмових доказів, наданих ФГ "Степ" не був поданий в оригіналі, а їх копії не були засвідчені належним чином в порядку, встановленому законодавством.
Позиція інших учасників справи
У квітні 2019 року ФГ "Степ" подало відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
Відзив мотивований тим, що одночасне використання земельної ділянки різними суб`єктами на підставі різних цивільно-правових титулів (в цій справі - на правах оренди та емфітевзису) не узгоджується ані з вимогами цивільного, ані земельного законодавства та є взаємовиключними, що, в свою чергу, зумовлює протиправність існування емфітевтичного права, яке виникло та зареєстровано пізніше. Позиція щодо невизнання укладення договору встановлення емфітевзису та державної реєстрації відповідного права порушенням вимог діючого договору оренди землі Закону України "Про оренду землі" в частині неперешкоджання орендарю у використанні ним орендованої ділянки не є вірною. Нормами цивільного кодексу не передбачена можливість застосування інституту відкладального строку дії угоди в договорі емфітевзису.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 10 жовтня 2018 року поновлено ІП "Агро-Вільд Україна" строк на касаційне оскарження, касаційну скаргу ІП "Агро-Вільд Україна" залишено без руху.
Ухвалою Верховного Суду від 28 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у даній справі, витребувано цивільну справу № 693/15/18 з суду першої інстанції, зупинено виконання та дію постанови апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
У січні 2019 року цивільна справа № 693/15/18 надійшла до Верховного Суду.
16 квітня 2020 року цивільна-справа передана судді-доповідачу Дундар І. О.
Ухвалою Верховного Суду від 12 серпня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Відповідно до пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів частково приймає доводи касаційної скарги за таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ "Степ" та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Площа земельної ділянки 4,37 га, в тому числі рілля, 4,37 га. Нормативна грошова оцінка становить 23 517,00 грн. Договір укладено на 5 років з 21 січня 2008 року по 21 січня 2013 року. Орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій або натуральній формі, що становить 902,17 грн (1,5% від вартості земельної частки).
Договір зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 лютого 2008 року за № 040878200021.
01 серпня 2011 року між ФГ "Степ" та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. У вказаній угоді зазначено, що кадастровий номер земельної ділянки відсутній, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577,00 грн. Пункт 7 договору викладається в редакції "договір укладено терміном до 31 грудня 2017".
Орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій формі, що становить 3 395,09 грн (4,5% від вартості земельної частки).
Вказана додаткова угода підписана сторонами та зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області, про що в реєстрі земель вчинено запис від 05 серпня 2011 року за № 7120900025002440.
27 вересня 2017 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення № 262, в якому запропонував поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року шляхом укладення додаткової угоди на умовах передбачених в ній. Додатком до вказаного листа вказано проект додаткової угоди на 1 арк.
Додатковою угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року вносяться зміни до пункту 2 договору оренди, який запропоновано викласти в редакції "в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,37 га, у тому числі 4,37 ріллі, що розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради Черкаської області".
Кадастровий номер відсутній.
Вносяться зміни до пункту 5 договору, виклавши його наступним чином "нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на дату укладення цього договору становить 198560,21 грн. За домовленістю сторін, для цілей цього договору, земельна ділянка має вартість, яка дорівнює зазначеній нормативній грошовій оцінці".