Постанова
Іменем України
01 вересня 2020 року
м. Київ
справа № 272/364/18
провадження № 61-19160св19
Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Жданової В. С., Кузнєцова В. О.,
учасники справи:
позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ",
відповідачі: ОСОБА_1, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЖИВА НИВА",
третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації",
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року в складі судді Карповця В. В. і постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року в складі колегії судді: Шевчук А.М., Талько О.Б., Коломієць О.С.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" (далі - СТОВ "ХЛІБОРОБ") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 і Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖИВА НИВА" (надалі - ТОВ "ЖИВА НИВА") та просило визнати недійсним укладений між відповідачами 22 листопада 2017 року договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,5925 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:05:000:0171; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38374638, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем О. В., визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ "ХЛІБОРОБ" і ОСОБА_1 щодо вищезазначеної земельної ділянки, зареєстрованого в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за №040720200040; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн.
Позов мотивований тим, що 15 червня 2007 року СТОВ "ХЛІБОРОБ" уклало із ОСОБА_1 договір оренди належної останній земельної ділянки загальною площею 2,5925 га із кадастровим номером 1820388600:05:000:0171, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" та зареєстровано у державному реєстрі земель за № 04072020040.
За умовами договору він укладений на 10 років та орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
СТОВ "ХЛІБОРОБ" 12 вересня 2017 року повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом і продовжити дію договору оренди землі, направивши лист-повідомлення та проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн.
ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення з проектом додаткової угоди 16 вересня 2017 року. Натомість, 14 вересня 2017 року на адресу СТОВ "ХЛІБОРОБ" ОСОБА_1 направила заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року, а про розгляд пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк не повідомила.
З інформаційної довідки від 02 березня 2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно СТОВ "ХЛІБОРОБ" стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклала договір оренди тієї ж самої земельної ділянки з ТОВ "ЖИВА НИВА", чим порушила переважне право СТОВ "ХЛІБОРОБ" на укладення договору оренди на новий строк.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідач ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ "ХЛІБОРОБ" письмову заяву від 14 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст її заяви містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті статті 33 Закону України "Про оренду землі". Подальше направлення СТОВ "Хлібороб" пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не є підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.
Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж договір оренди, а саме, позивачем запропоновано змінити розмір орендної плати. Таким чином, між СТОВ "ХЛІБОРОБ" і ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін, тому СТОВ "ХЛІБОРОБ" втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року апеляційну скаргу СТОВ "ХЛІБОРОБ" залишено без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року - без змін..
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що для поновлення договору оренди обов`язково має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця. Переважне право орендаря може бути реалізоване лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме за таких обставин у даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений цивільним законодавством.
Оскільки ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ "ХЛІБОРОБ" письмову заяву від 14 вересня 2017 року про бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки, суд першої інстанції зробив правильний висновок про безпідставність позовних вимог.
Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки містить інші умови, ніж договір оренди, а саме: підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати, тобто істотні умови договору. Проте, між позивачем та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін, а тому переважне право СТОВ "ХЛІБОРОБ" на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк припинилося.
Посилання представника позивача на ту обставину, що заява орендодавця ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року не може бути відповіддю на пропозицію позивача у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі", через те, що була надіслана відповідачем за два дні до того, як вона отримала від позивача лист-повідомлення та додаткову угоду, є безпідставним, оскільки письмова заява ОСОБА_1, в якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження оренди з СТОВ "ХЛІБОРОБ", сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі з позивачем і виключає необхідність додаткового реагування на отриманий у подальшому лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ "ХЛІБОРОБ".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
22 жовтня 2019 року СТОВ "ХЛІБОРОБ" надіслало засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року, просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 01 листопада 2019 року відкрите касаційне провадження за касаційною скаргою СТОВ "ХЛІБОРОБ".
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано, що ОСОБА_1 порушила переважне право СТОВ "ХЛІБОРОБ" на укладення договору оренди на новий строк, яким товариство мало намір скористатися та зробило для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Уклавши договір оренди з іншим орендарем, ОСОБА_1 підтвердила факт невизнання переважного права позивача на укладення договору оренди. Позивач не отримував від ОСОБА_1 відповіді на пропозицію щодо укладення договору оренди землі на новий строк, а заява останньої про бажання припинити договір оренди у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі" не має правових наслідків і є немотивованою.
Позиція судів попередніх інстанцій суперечить статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки вони розглядали лист ОСОБА_1 як відповідь на пропозицію СТОВ "ХЛІБОРОБ" продовжити дію договору оренди землі. Це не відповідає дійсності, оскільки зазначена пропозиція отримана відповідачем пізніше, ніж направлений лист про відмову від продовження договору оренди. Отже, суди визнали процедуру, передбачену у статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, у частині відповіді орендодавця на пропозицію орендаря продовжити договір оренди землі, необов`язковою. Такий висновок суперечить закону.
Позивач виконав усі вимоги закону щодо продовження дії договору оренди землі, тому його позовні вимоги підлягали задоволенню.
Суди не врахували практику Верховного Суду та неправильно послалися на постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року, оскільки вона стосується інших фактичних обставин.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з пунктом 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Перевіривши доводи касаційної скарги і матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення.
Фактичні обставини, встановлені судом
Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого Андрушівською районною державною адміністрацією 15 червня 2007 року серії ЯГ №773672, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,5925 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:05:000:0171, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.
15 червня 2007 року між ОСОБА_1 і СТОВ "ХЛІБОРОБ" укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала СТОВ "ХЛІБОРОБ" у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5925 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:05:000:0171.
Договір оренди землі між ОСОБА_1 і СТОВ "ХЛІБОРОБ" від 15 червня 2007 року укладений строком на 10 років. Він передбачає, що якщо в останній рік оренди за 1 місяць до закінчення терміну дії договору сторони не повідомили одна одну в письмовій формі про свої наміри розірвати договірні відносини, то цей договір вважається продовженим на той же термін і на тих же умовах з наступним переукладанням (пункти 8, 9 договору оренди). Згідно з пунктом 22 цього договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Відповідно до пункту 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.