ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 серпня 2020 року
м. Київ
Справа № 905/1353/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року (головуючий - Радіонова О. О., судді - Білецька А. М., Чернота Л. Ф.) і рішення Господарського суду Донецької області від 19 грудня 2019 року (суддя Чернова О. В.) у справі
за позовом Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "СП Конкріт Строй"
про розірвання договору
(за участю представника відповідача - Краснопивцев О.К.)
Історія справи
Фактичні обставини справи, встановлені судами
1. 30.03.2007 року між Управлінням міського майна Маріупольської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СП Конкріт Строй" (далі - орендар, відповідач, ТОВ "СП Конкріт Строй") укладено договір на довгострокову оренду нежитлового приміщення - частину підземного переходу у м. Маріуполь по просп. Леніна (Миру), 71а загальною площею 320 м.кв. для використання за призначенням та облаштуванням у ньому магазинів загального профілю, дозвілля, реклами та громадського харчування (далі - договір), зі строком дії до 27 квітня 2027 року (відповідно до додаткової угоди від 04.05.2017).
1.1. Згідно з підпунктом 4.3 договору орендар має право за згодою орендодавця здавати майно в суборенду і передавати свої права та обов`язки за цим договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не порушує інших положень цього договору.
1.2. У підпункті 4.4 договору встановлено, що орендар зобов`язаний не передавати повноваження орендаря за договором третім особам; передавати частину орендованої площі у суборенду тільки за письмової згоди орендодавця.
1.3. Договір може бути розірваний за ініціативою однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання істотних умов договору та з інших підстав, які передбачені законодавчими актами України (п.п. 8.6 договору).
2. У 2010 році на виконання умов договору відповідач за власний кошт здійснив капітальний ремонт та реконструкцію орендованого підземного переходу на суму 2 554 919 грн., про що між сторонами договору складено відповідний акт від 02.06.2010.
3. За наслідками здійсненої реконструкції 27.04.2012 та 30.10.2014 між сторонами укладено додаткові договори до договору, якими змінено предмет договору шляхом викладення підпункту 1.1 в іншій редакції (відповідно до змін від 30.10.214): орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину підземного переходу за адресою: м. Маріуполь, просп. Леніна (Миру), 71а, який розділено на окремі приміщення згідно наведеного у вказаному пункті договору переліку з присвоєнням приміщенням відповідних номерів (№№ 1-21, 23-26) загальною площею 465,4 кв.м., що становить 29/100 часток. Підземний перехід дійсно належить територіальній громаді м. Маріуполя згідно свідоцтва на право власності САС №183357, від 26.03.2012 та зареєстрованого у реєстрі прав власності на нерухоме майно 20.10.2014 (п.1.2 договору).
4. 01.01.2018 за згодою орендодавця (лист від 23.01.2018 №36.9.-749-36.1) орендар уклав ряд договорів суборенди облаштованих під магазини окремих приміщень у підземному переході (№№12, 25, 1, 5, 11, 9, 12, 23, 16, 10, 16, 14, 19, 6, 24, 20, 15, 18, 7, 8, 21, 2, 25, 17) з юридичними особами та фізичними особами-підприємцями. Усі договори суборенди мають ідентичний зміст та умови, зокрема строк дії до 31.12.2018.
4.1. Умовами пунктів 8.4. договорів суборенди визначено, що якщо у разі закінчення строку договору сторони не висловлять наміру припинити його дію, вважається, що договір розірвано. Суборендар, при наявності наміру укласти договір на новий строк, зобов`язаний надати письмову згоду Департаменту міського майна м. Маріуполя на продовження договору суборенди приміщення.
5. 03.01.2018 між орендарем та суборендарями укладено додаткові угоди №5 до договорів суборенди від 01.01.2018, згідно з якими пункт 8.4. договорів викладено в наступній редакції: "У разі закінчення строку договору сторони у письмовій формі не висловили намір припинити його дію, договір автоматично продовжується на той самий строк та на тих самих умовах".
6. 15.01.2019 відповідач звернувся до позивача з проханням надати згоду на продовження договорів суборенди нежитлових приміщень, розташованих в підземному переході за адресою: м. Маріуполь, просп. Миру, 71а .
7. Проте листом від 19.03.2019 №36.9-1103-26.1 позивач відмовив у наданні дозволу на передачу в суборенду частини об`єкта оренди (447,9 кв.м.) у зв`язку з тим, що 03.10.2018 набрало чинності затверджене його ж рішенням від 26.09.2018 №7/35-3119 Положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до міської комунальної власності (далі - Положення), відповідно до пункту 3.16 якого в суборенду за згодою орендодавця може бути передано не більше 10% від загальної площі орендованого майна.
8. У подальшому 17.05.2019, 20.05.2019 та 13.06.2019 позивачем здійснено обстеження об`єкта оренди, за результатами якого складено акти про використання суборендарями приміщень №12, №25, №1, №5, №11, №9, №12, №23, №16, №10, №16, №14, №19, №6, №24, №20, №15, №18, №7, №8, №21, №2, №25, №17 на підставі договорів суборенди від 01.01.2018 та додаткових угод №5 від 03.01.2018, що складає більше 10 % від загальної площі орендованого відповідачем майна, без погодження з позивачем.
Короткий зміст позовних вимог
9. У липні 2019 року Департамент по роботі з активами Маріупольської міської ради (далі - позивач) звернувся до суду з позовом до ТОВ "СП Конкріт Строй" про розірвання укладеного між сторонами договору.
10. Позивач з посиланням на положення статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та підпункт 8.6 договору стверджував про порушення відповідачем істотної умови договору внаслідок передачі більш ніж 10% від загальної площі орендованого майна в суборенду без згоди позивача, що було зафіксовано у відповідних актах обстеження.
Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій
11. Рішенням Господарського суду Донецької області від 19 грудня 2019 року, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року, в позові відмовлено.
12. Суди попередніх інстанцій констатували не доведення позивачем обставин істотного порушення відповідачем умов договору (коли внаслідок завданої шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору), як необхідної передумови для розірвання договору в силу приписів статті 651 ЦК України.
13. Так, судами встановлено добросовісне виконання відповідачем умов договору оренди, зокрема зі здійснення капітального ремонту (реконструкції) орендованого майна та сплати орендних платежів, що, на переконання судів, свідчить про досягнення позивачем основної мети укладення договору оренди, якою є отримання прибутку від орендної плати. При цьому позивач надав згоду на укладення відповідачем договорів суборенди у січні 2018 року, а встановлені Положенням з жовтня 2018 року обмеження площі переданих в суборенду приміщень відповідно до вимог частини 4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не розповсюджуються на правовідносини сторін за договором.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження
14. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення про задоволення позову.
14.1. Ухвалою Верховного Суду від 26.05.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
Аргументи учасників справи
Доводи, позивача який подав касаційну скаргу (узагальнено)
15. Суди не врахували висновку Верховного Суду у справі № 911/3763/16, відповідно до якого в силу положень пункту 2 частини 1 статті 783 ЦК України підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведений факт укладення договору суборенди за відсутності згоди орендодавця. Суди попередніх інстанцій встановили наявність заперечення позивача проти продовження договорів суборенди на новий строк, проте дійшли хибного висновку про те, що передача майна в суборенду без згоди орендодавця не є істотним порушенням умов договору та не може бути підставою для його розірвання. При цьому твердження судів про отримання позивачем орендної плати за договором не може бути підставою для відмови у захисті його прав орендодавця та власника майна від протиправних дій відповідача з самовільного розпорядження орендованим майном.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)
16. Протягом усього строку дії договору починаючи з 2007 року відповідач належним чином виконував свої зобов`язання, у тому числі за власний рахунок здійснив капітальний ремонт приміщення та добросовісно сплачував орендну плату. У свою чергу позивач погодив укладення договорів суборенди від 01.01.2018 та не довів наявності істотного порушення договору відповідачем як необхідної передумови для одностороннього розірвання договору за рішенням суду.
Позиція Верховного Суду
17. Спеціальним законом, що регулює правовідносини оренди державного і комунального майна - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом, далі - Закон), встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (частина 3 статті 26 Закону).
18. Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
19. За наведеним у касаційній скарзі висновком Верховного Суду в постанові від 06.06.2018 у справі № 911/3763/16 за змістом частини 3 статті 26 Закону та статті 783 ЦК України підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт укладення договору піднайму (суборенди) за відсутності згоди наймодавця (орендодавця). У той же час зазначені норми закону не передбачають обов`язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов`язань за договором, а надають можливість їх застосування в залежності від конкретних обставин справи, про що також наголошено судом касаційної інстанції у вказаному судовому рішенні.