Постанова
Іменем України
30 липня 2020 року
м. Київ
справа № 357/7734/18
провадження № 61-19170св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Дундар І. О., Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Матюші",
відповідачі: ОСОБА_1, товариство з додатковою відповідальністю "Шамраївський цукровий завод", державний реєстратор комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Юлія Юріївна,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Матюші", яка підписана представником Танцюрою Юлією Борисівною, на постанову Київського апеляційного суду від 08 жовтня 2019 року в складі колегії суддів: Савченка С. І., Верланова С. М., Мережко М. В.,
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2018 року ТОВ Агрофірма "Матюші" звернулося із позовом до ОСОБА_1, ТОВ "Шамраївський цукровий завод", державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 12 червня 2014 року ТОВ Агрофірма "Матюші" уклала із ОСОБА_1 договір оренди належної відповідачу земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,2101 га, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер 3220483500:03:002:0043. Договір оренди був укладений строком на десять років та у встановленому законом порядку зареєстрований державним реєстратором РС Білоцерківського МРУЮ Київської області на підставі рішення від 24 березня 2015 року за № 20232273.
21 серпня 2017 року ТОВ Агрофірма "Матюші" та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до вказаного договору оренди землі від 12 червня 2014 року, продовживши строк оренди до 19 років.
Наприкінці березня 2018 року ТОВ Агрофірма "Матюші" стало відомо із відомостей державного реєстру речових прав на нерухоме майно про те, що 15 березня 2018 року державним реєстратором КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" здійснено державну реєстрацію договору оренди землі, укладеного 02 березня 2018 року між ОСОБА_1 і ТДВ "Шамраївський цукровий завод", предметом якого є земельна ділянка площею 4,2101 га, що перебуває в оренді у ТОВ Агрофірма "Матюші".
Позивач вказував, що укладений між відповідачами договір оренди земельної ділянки суперечить чинному законодавству і порушує права ТОВ Агрофірма "Матюші" як орендаря, оскільки попередній договір оренди, укладений 12 червня 2014 року між ТОВ Агрофірма "Матюші" та ОСОБА_1, є чинним, не визнаний недійсним та не розірваний сторонами, а тому відповідач не мала права передавати ділянку в оренду іншій особі. З огляду на незаконність укладеного між відповідачами договору оренди підлягає скасуванню рішення державного реєстратора про реєстрацію за відповідачем права оренди як похідне.
ТОВ Агрофірма "Матюші" просило:
визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,2101 га, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер 3220483500:03:002:0043, укладений між ОСОБА_1 і ТДВ "Шамраївський цукровий завод" 02 березня 2014 року;
скасувати рішення державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер 40138729 від 15 березня 2018 року 23:03:33.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року у складі судді: Ярмоли О. Я., позовні вимоги задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі від 02 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Шамраївський цукровий завод" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220483500:03:002:0043. Скасовано рішення державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер : 40138729 від 15 березня 2018 року 23:03:33. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
на момент прийняття документів для реєстрації спірного договору оренди, за позивачем було належно зареєстроване право оренди на земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 . Саме в день винесення МЮ України наказу від 15 березня 2018 року за № 729\5 "Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень", державний реєстратор відразу прийняла рішення про реєстрацію за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" право оренди на земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 ;
у порушення норм частини третьої статті 10, абзацу першого частини першої статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" під час проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" державний реєстратор Мироненко Ю. Ю. залишила поза увагою існуючі суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку, а саме - наявність зареєстрованого права оренди ТОВ Агрофірма "Матюші" на земельну ділянку, не перевірила відсутність суперечностей, що існували на дату прийняття документів для реєстраційних дій, та не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації всупереч пункту 5 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а натомість, прийняла рішення про державну реєстрацію договору оренди;
укладений 02 березня 2018 року між відповідачами ОСОБА_1 і ТДВ "Шамраївський цукровий завод" договір оренди землі порушує права позивача ТОВ Агрофірма "Матюші" на використання земельної ділянки площею 4,2101 га передбачені законом та чинним договором оренди землі від 12 червня 2014 року, що є підставою для визнання цього договору оренди недійсним;
оскільки оспорюваний договір оренди землі був укладений між ОСОБА_1 і ТДВ "Шамраївський цукровий завод" 02 березня 2018 року, коли був чинним договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений 12 червня 2014 року між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма "Матюші", який не визнаний недійсним та не розірваний у встановленому законом порядку, а тому земельна ділянка правомірно перебуває в оренді позивача.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 08 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року скасовано та ухвалено нове, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ Агрофірма "Матюші". Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що:
укладений 12 червня 2012 року між ТОВ Агрофірма "Матюші" і ОСОБА_1 договір оренди землі було у встановленому законом порядку зареєстровано, однак, наказом МЮ України № 729/5 від 15 березня 2018 року рішення державного реєстратора від 24 березня 2015 року про реєстрацію права оренди за позивачем скасовано. Скасувавши рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди, держава офіційно не визнає і не підтверджує факту набуття позивачем права оренди на спірну земельну ділянку, належну ОСОБА_1, оскільки відповідні відомості виключені з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За таких обставин реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" на підставі договору оренди після скасування реєстрації права оренди позивача, не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні;
належним способом захисту прав позивача є скасування запису про проведену державну реєстрацію права оренди, а не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, що відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18 та постанові від 16 січня 2019 року у справі № 755/9555/18. Тому обраний позивачем спосіб захисту свого права - скасування рішення державного реєстратора, яке вичерпало свою діє, не ґрунтується на законі і не веде до поновлення його прав;
на момент здійснення державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку розміром 4,2101 га за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" державна реєстрація права оренди цієї ж ділянки за ТОВ Агрофірма "Матюші" була скасована, що у свою чергу свідчить про відсутність у позивача права оренди і як наслідок відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначених договорів так і на момент пред`явлення позову. Зазначене підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно якого станом на день державної реєстрації права оренди за відповідачем на підставі оспорюваного договору оренди землі, що був укладений між ОСОБА_1 і ТДВ "Шамраївський цукровий завод", тобто, станом на 15 березня 2018 року, не існувала державна реєстрації договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма "Матюші", оскільки вона була скасована раніше в цей же день. У зв`язку із цим не підлягають задоволенню вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди від 15 березня 2018 року;
посилання ТОВ Агрофірма "Матюші" про відсутність у комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації МЮ України повноважень по розгляду колективної скарги на дії державного реєстратора за 2014-2015 роки, тобто до 01 січня 2016 року, та порушення МЮ України норм чинного законодавства, колегія суддів відхилила, оскільки на момент розгляду справи наказ МЮ України № 729/5 від 15 березня 2018 року про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Агрофірма "Матюші" на належну ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 3220483500:03:002:0043, є чиним, не зміненим, не скасованим та не визнаний недійсним. Вимог про визнання наказу МЮ України № 729/5 від 15 березня 2018 року незаконним позивачем не заявлялося;
колегія суддів відхилила доводи ТОВ Агрофірма "Матюші" про те, що питання дійсності договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем і ОСОБА_1, не належить до компетенції комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації МЮ України, а тому сам факт скасування державної реєстрації права оренди ТОВ Агрофірма "Матюші" не тягне правових наслідків, оскільки договір оренди є чинним, презумпція його правомірності не спростована і всі права та обов`язки за договором мають виконуватися його сторонами, а тому укладення між відповідачами іншого договору оренди цієї земельної ділянки в період дії іншого договору оренди цієї ж ділянки, укладеного з позивачем, порушує його права. Суд апеляційної інстанції, із посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, зазначив, що право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права;
у зв`язку із скасуванням рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Агрофірма "Матюші" на належну ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер 3220483500:03:002:0043, яке було зареєстроване на підставі договору оренди від 12 червня 2014 року: 1) на підставі пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" держава офіційно не визнає і не підтверджує факт набуття ТОВ Агрофірма "Матюші" права оренди на спірну ділянку; 2) внесення відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування реєстрації, означає, що реєстрація права оренди за ТОВ Агрофірма "Матюші" скасована з моменту її вчинення, тобто із 24 березня 2015 року; 3) державна реєстрація права оренди, яка скасована у встановленому законом порядку, не створює юридичних наслідків та не свідчить, що зареєстрований з порушенням закону договір оренди набув чинності, у відповідності до вимог статті 125 ЗК України. За умови відсутності здійснення державної реєстрації договору, як і за умови скасування незаконно проведеної реєстрації, договір оренди землі, укладений ТОВ Агрофірма "Матюші" є таким, що не набрав чинності, а тому позивач не набув прав орендаря за таким договорами і відповідно не є перешкодою для укладення відповідачкою ОСОБА_1 та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Аргументи учасників справи
У жовтні 2019 року ТОВ Агрофірма "Матюші" через представника Танцюру Ю. Б. подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції. При цьому посилається на те, що апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
станом на дату укладення договору оренди з позивачем державній реєстрації підлягало право оренди на земельну ділянку. Згідно висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, державна реєстрація це не підстава набуття права оренди земельної ділянки, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, при цьому, факт реєстрації права оренди земельної ділянки є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає. Оскільки реєстрація є похідною дією від виникнення права оренди земельної ділянки, то відсутність реєстрації при поновленні договору оренди не припиняє набуття такого права в цілому. У договорі оренди від 12 червня 2014 року у редакції додаткової угоди від 21 серпня 2017 року сторони погодили, що такий договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами;
Верховний Суд України неодноразово висловлював правову позицію про те, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації, і що факт чинності попередніх договорів оренди землі унеможливлює державну реєстрацію прав оренди згідно договорів оренди землі, укладених пізніше (постанови ВС України від 29 вересня 2015 року у справі № 802/37191, від 30 березня 2016 року у справі № 21-1434а15, від 15 листопада 2016 року у справі № 825/1287/15-а);
під час розгляду МЮ України колективної скарги питання дійсності договору оренди, укладеного між ТОВ Агрофірмою "Матюші" та власником спірної земельної ділянки комісією не досліджувалося і питання дійсності такого договору до повноважень Комісії не належить;
станом на дату вчинення між ОСОБА_1 та ТДВ "Шамраївський цукровий завод" оспорюваного правочину від 02 березня 2018 року, укладений між позивачем та ОСОБА_1 договір оренди від 12 червня 2014 року разом із додатковою угодою від 21 серпня 2017 року до нього був чинним і такий договір залишається чинним на сьогоднішні. Апеляційний суд не надав оцінки доводам позивача про те, що оспорюваний правочин від 02 березня 2018 року підписаний та переданий на державну реєстрацію відповідачами в той момент, коли у державному реєстрі був наявний запис про державну реєстрацію права оренди ТОВ Агрофірми "Матюші" на цю земельну ділянку. Згідно частини дев`ятої статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" датою і часом державної реєстрації права оренди є саме 02 березня 2018 року о 14:03:32;
скасування МЮ України державної реєстрації права оренди ТОВ Агрофірми "Матюші" на земельну ділянку з технічних причин не може вказувати на те, що така державна реєстрація скасовується з моменту внесення до державного реєстру запису про право оренди ТОВ Агрофірми "Матюші" на земельну ділянку, адже підстава вчинення реєстраційних дій - договір оренди від 12 червня 2014 року не втратила чинність. Позивач не був позбавлений права повторно звернутися до державного реєстратора для виправлення технічних недоліків, допущених при проведенні реєстраційних дій та зареєструвати своє право оренди з урахуванням зауважень, наведених у висновку комісії МЮ України;
у МЮ України відсутні повноваження розглядати скарги на дії державних реєстраторів, вчинені у період до 01 січня 2016 року, що підтверджується висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 06 лютого 2019 року у справі № 826/4906/17;
суд апеляційної інстанції безпідставно ототожнив поняття "припинення дії договору оренди" та "внесення до державного реєстру запису про припинення іншого речового права - права оренди" та залишив поза увагою допущені державним реєстратором порушення вимог закону у сфері державної реєстрації, який своїми діями зумовила існування подвійної реєстрації права оренди на одну і ту саму земельну ділянку за різними особами;
помилковим є висновок апеляційного суду про те, що обраний позивачем спосіб захисту свого права - скасування рішення державного реєстратора, є неналежним способом захисту. Правовідносини, що склалися між сторонами у цьому спорі не є тотожними правовідносинам, які були предметом розгляду у справі № 915/127/18 та у справі № 755/9555/18, а тому посилання суду апеляційної інстанції на висновки у цих справах є безпідставним. Визнання протиправним і скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за іншою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення цією особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17, від 28 листопада 2018 року у справі № 823/1508/16, від 05 грудня 2018 року у справі № 815/2072/17). Крім того у пункті 91 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 зазначено, що запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав. За відсутності такого рішення суду реалізувати рішення суду про визнання правочинів недійсними, тобто відновити порушені права позивача, буде неможливо;
рішення державного реєстратора підлягає скасуванню не лише із підстав недійсності оспорюваного договору оренди, але й з підстав порушення державним реєстратором норм законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно під час вчинення відповідних реєстраційних дій. Відповідно до частини дев`ятої статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", датою і часом державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" є саме 02 березня 2018 року о 14:03:32. Станом на 02 березня 2018 року у державному реєстрі був наявний дійсний запис про державну реєстрацію права оренди ТОВ Агрофірми "Матюші" на цю саму земельну ділянку за договором оренди від 12 червня 2014 року. Такі дії державного реєстратора призвели до виникнення ситуації з подвійною реєстрацією права оренди на одну і ту саму земельну ділянку за різними орендарями;
поведінка ОСОБА_1 свідчить про її намір уникнути виконання зобов`язань за договором оренди від 12 червня 2014 року, що є порушенням принципу добросовісності. Дії ОСОБА_1, яка 12 червня 2014 року уклала з ТОВ Агрофірмою "Матюші" договір оренди строком на 10 років, 21 серпня 2017 року уклала із ТОВ Агрофірмою "Матюші" додаткову угоду до договору оренди від 12 червня 2014 року, а 27 лютого 2018 року звернулася до МЮ України з колективною скаргою, в якій зазначила, що їй невідомо, хто здійснює обробіток належної їй земельної ділянки, і вона нібито не підписувала договір оренди від 12 червня 2014 року, суперечать попереднім заявам і поведінці ОСОБА_1, а тому є недобросовісними. Саме ці обставини стали підставою для звернення ТОВ Агрофірми "Матюші" із позовом задля захисту та поновлення свого порушеного права на користування земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди від 12 червня 2014 року, з урахуванням додаткової угоди від 21 серпня 2017 року до нього.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 07 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.
У пункті 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Ухвалою Верховного Суду від 01 липня 2020 року: у задоволенні клопотань ТОВ Агрофірма "Матюші", які підписані представником Танцюрою Ю. Б., про участь у судовому засіданні відмовлено; справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів частково приймає аргументи, які викладені в касаційній скарзі, з таких мотивів.
Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 4,2101 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), кадастровий номер 3220483500:03:002:0043, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
12 червня 2014 року між ТОВ Агрофірма "Матюші" і ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала, а ТОВ Агрофірма "Матюші" прийняла у строкове платне користування для сільськогосподарського використання належну ОСОБА_1 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір оренди укладений строком на 10 років і у встановленому законом порядку зареєстрований РС Білоцерківського МРУЮ Київської області на підставі рішення державного реєстратора від 24 березня 2015 року за № 20232273.