Постанова
Іменем України
22 липня 2020 року
м. Київ
справа № 367/7668/16-ц
провадження № 61-7347св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф.,
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Державна іпотечна установа,
відповідачі: ОСОБА_1, приватне підприємство "Фірма "Базальт", відділ державної реєстрації Виконавчого комітету Ірпінської міської ради,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Державної іпотечної установи на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня 2018 року, ухвалене у складі судді
Саранюк Л. П. та постанову Київського апеляційного суду від 05 березня 2019 року, постановлену в складі колегії суддів: Мазурик О. Ф.,
Кравець В. А., Махлай Л. Д.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2016 року Державна іпотечна установа звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, приватного підприємства "Фірма "Базальт"
(далі - ПП "Фірма "Базальт"), відділу державної реєстрації Виконавчого комітету Ірпінської міської ради (далі - відділу державної реєстрації Виконкому ІМР) про встановлення нікчемності договору купівлі-продажу майнових прав та скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Свої вимоги Державна іпотечна установа мотивувала тим, що 24 травня 2013 року між нею та ПП "Фірма "Базальт", яка виступила майновим поручителем публічного акціонерного товариства "Банк Камбіо" (далі -
ПАТ "Банк Камбіо"), укладено договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно № 26/3.1-3 (далі - договір іпотеки), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. У вказаний договір іпотеки вносилися зміни щодо предмета іпотеки 30 грудня 2013 року за № 1,
25 лютого 2014 року за № 2 та 23 травня 2014 року за № 3.
Рішенням Виконавчого комітету Гостомельської селищної ради Київської області від 13 листопада 2013 року адресу місця розташування предмету іпотеки змінено, присвоєно житловому будинку загальною площею
4 658,72 кв.м., що розташований на земельний ділянці площею 0,7010 га згідно договору оренди землі по АДРЕСА_1 адреси: АДРЕСА_1 .
Позивач вказував, що за даними витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки № 508314 предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно - складову та невід`ємну частину об`єкту нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку
(1-ї секції житлового будинку з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), який розташований за адресою: АДРЕСА_1, яка виражена у вигляді квартир та нежитлових приміщень, а саме: квартири № 2, 3, 4, 5, 6 , 9, 10, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 40, 41, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58; нежитлові приміщення: офісні приміщення загальною площею 155,32 кв. м.
Серед іншого, складовою частиною предмету іпотеки є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
16 грудня 2013 року між ПП "Фірма "Базальт" та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_1 стала власником майнових прав на двокімнатну квартиру за умовним № 27, що розташована на 5-му поверсі, яка є невід`ємною складовою частиною об`єкта капітального будівництва, що знаходиться за будівельною адресою : АДРЕСА_1 .
Згідно умов вказаного договору майнові права на квартиру № 27 ПП "Фірма "Базальт " передала ОСОБА_1 після проведення нею оплати 100% вартості майнових прав і підписання Акту прийому - передачі майнових прав без згоди іпотекодержателя.
Посилаючись на порушення пунктів 1.6, 3.3, 6.5, 3.4.2 Договору іпотеки і статті 12 Закону України "Про іпотеку", позивач вказував, що ПП "Фірма "Базальт" розпорядилася складовою частиною предмета іпотеки і продала майнові права на двокімнатну квартиру № 27 на п`ятому поверсі, за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 без згоди іпотекодержателя, а тому договір купівлі-продажу від 16 грудня 2013 року є нікчемним.
Остаточно уточнивши позовні вимоги, позивач просив суд:
встановити нікчемність договору купівлі-продажу майнових прав
від 16 грудня 2013 року № 27/01, укладеного між ОСОБА_1 та
ПП "Фірма "Базальт";
застосувати наслідки недійсності нікчемного договору шляхом скасування рішення Реєстраційної служби Ірпінського міського управління юстиції Київської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 14894381 від 04 серпня 2014 року на підставі якого внесено запис про право власності: 6553684 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 та скасування свідоцтва про право власності серія та номер: 25111486, видане 04 серпня 2014 року Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області; зобов`язати відділ державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради внести запис про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на вказану квартиру за номером запису про право власності: 6553684.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня
2018 року у задоволенні позову Державної іпотечної установи відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що заявляючи вимоги про встановлення нікчемності оспорюваного договору, позивач не зазначив в силу якого закону встановлена недійсність такого правочину. При цьому посилання позивача на статтю 12 Закону України "Про іпотеку" суд вважав помилковими, оскільки даною нормою передбачено, що правочини щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, а не нікчемним.
Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру є оспорюваним договором відповідно до вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), однак вимог про визнання його недійсним позивачем не заявлені, а суд, відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України розглядає справи в межах заявлених вимог.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 05 березня 2019 року апеляційну скаргу Державної іпотечної установи залишено без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 березня
2018 року в справі залишено без змін.
Апеляційним суд погодився з висновками суду першої інстанції щодо відсутності правових підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу майнових прав, разом із тим вважав, що місцевий суд неправильно застосував положення статті 12 Закону України "Про іпотеку", а саме неправильно витлумачив дану норму, однак дане порушення не призвело до неправильного вирішення справи.
Пославшись на відсутність у матеріалах справи належних доказів про внесення змін до договору іпотеки, зокрема, щодо зміни адресного номеру житлового будинку із № 73 на № 73-В по АДРЕСА_1 , апеляційний суд вважав, що позивач не довів належними доказами обставину зміни номеру житлового будинку, а також перебування будинку № 73-В, в якому знаходиться квартира № 27 , що належить на праві власності ОСОБА_1, в іпотеці.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У квітні 2019 року Державна іпотечна установа подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області
від 13 березня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду
від 05 березня 2019 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу
У червні 2019 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому вона просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити в силі судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, як такі, що ухвалені із правильним застосуванням норм матеріального права та без порушення норм процесуального права.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга Державної іпотечної установи мотивована тим, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 проведена із порушенням вимог статей 15, 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та з порушенням пункту 50 "Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав та нерухоме майно", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (у редакції на час виникнення спірних правовідносин).
Вказує, що у разі завершення будівництва об`єкта містобудування та державної реєстрації прав на такий об`єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва до реєстраційних органів слід подати ряд документів, зокрема, документ що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування об`єкта будівництва; документ, що підтверджує набуття права власності закріпленого за особою об`єкта будівництва.
Вважає, що дії з державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке знаходиться під обтяженням проведено з порушенням вимог пункту 5 частини 1 статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Стверджує, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку щодо недоведеності позивачем належними доказами обставин зміни адресного номеру будинку, оскільки зміна адреси відбулася на підставі рішення органу виконавчої влади, а договір іпотеки є двостороннім правочином і позивач не мав можливості в односторонньому порядку внести зміни до цього правочину, тоді як іпотекодавець не повідомив іпотекодержателя про зміну адреси розташування предмету іпотеки і не ініціював внесення відповідних змін до договору іпотеки про що апеляційному суду було відомо з копії ухвали Господарського суд Київської області від 06 листопада 2018 року, якою закрито провадження у справі
№ 911/5228/14 та затверджено мирову угоду між Державною іпотечною установою та ПП "Фірма "Базальт" за участю третіх осіб, у тому числі і ОСОБА_1 .
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 24 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу із суду першої інстанції.
У травні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 21 червня 2019 року справу передано судді-доповідачу.
Ухвалою Верховного Суду від 18 червня 2020 справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
24 травня 2013 року між Державною іпотечною установою та ПАТ "Банк Камбіо" укладено кредитний договір № 26/3, відповідно до якого позичальник отримав кредит на суму 19 000 000 грн.
24 травня 2013 року між Державною іпотечною установою та ПП "Фірма "Базальт", що виступала майновим поручителем ПАТ "Банк Камбіо" за кредитним договором від 24 травня 2013 року № 26/3, укладено договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно № 26/3.1-3, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу
Гамаль І. М.
Згідно із пунктом 1.2 Договору іпотеки предметом іпотеки є майнові права Іпотекодавця на нерухоме майно - складову та невід`ємну частину об`єкту нерухомого майна - незавершеного будівництва житлового будинку
(1-ої секції житлового будинку з вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), який розташований за адресою: АДРЕСА_1, яка виражена у вигляді квартир та нежитлових приміщень.
Відповідно до пункту 1.6. Договору іпотеки встановлено, що Іпотекодавець не має права без письмової згоди Іпотекодержателя вчиняти будь-які дії, що можуть вплинути, як безпосередньо, так і опосередковано, як тепер, так і в майбутньому, на кількісні і якісні показники предмету іпотеки, зокрема:
іпотекодавець не повинен без згоди іпотекодержателя розпоряджатись будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною;