ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 липня 2020 року
м. Київ
справа № 910/16711/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Кушнір І.В., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Волкова М.Ю.,
відповідача: Гончаров Е.В.,
третьої особи: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2020
у справі № 910/16711/18
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "МІА Груп"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес"
про визнання недійсним іпотечного договору,
В С Т А Н О В И В:
У грудні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" про визнання недійсним укладеного між сторонами іпотечного договору від 31.10.2016, реєстровий номер №1045.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.12.2018 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес".
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.03.2019 (суддя Підченко Ю.О.) позов задоволено. Визнано недійсним укладений між сторонами у справі іпотечний договір (наступна іпотека) від 31.10.2016, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2020 (колегія суддів у складі: Козир Т.П. - головуючий, Чорногуз М.Г., Коробенко Г.П.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове - про відмову в позові.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Публічним акціонерним товариством "Фінбанк" (кредитором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (позичальником) 28.12.2012 укладено кредитний договір №143/12/12 (мультивалютна відновлювальна кредитна лінія), відповідно до якого кредитор, на положеннях та умовах цього договору, відкриває позичальнику відновлювальну (револьверну) кредитну лінію у сумі 50 000 000 грн. зі строком користування кредитними коштами (кредитною лінією) до 27.12.2013.
Сторони кредитного договору неодноразово укладали додаткові угоди до нього, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо.
В свою чергу, між Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк" (кредитором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (позичальником) 05.12.2014 укладено Додаткову угоду 17, якою, у зв`язку зі зміною кредитора за кредитним договором на підставі відповідного договору відступлення прав вимоги, сторони домовились замінити словосполучення Публічне акціонерне товариство "Фінбанк" на словосполучення Публічне акціонерне товариство "Платинум Банк", а також виклали зміст кредитного договору у новій редакції.
У подальшому ПАТ "Платинум Банк" та третя особа також неодноразово укладали додаткові угоди до кредитного договору, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо.
Зокрема, додатковою угодою № 31 від 31.10.2016 кінцевий строк повернення кредиту був встановлений до 29.06.2017. Крім цього, вказаною додатковою угодою було викладено у новій редакції п. 5.2 кредитного договору та визначено, що зобов`язання за договором забезпечується, у тому числі, іпотекою нерухомого майна, а саме: берегової бази постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершеної будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, місто Іллічівськ, село Бурлача Балка, вулиця Центральна, №99-Д, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест".
У цей же день, 31.10.2016, Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк" (іпотекодержателем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" (іпотекодавцем) укладено іпотечний договір (наступна іпотека), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045, відповідно до п. 1.1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в заставу (іпотеку) нерухоме майно, яке визначене в п. 1.1.1 цього договору, з метою забезпечення повного виконання Товариства з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (боржник), зобов`язань за кредитним договором №143/12/12 від 28.12.2012, зі всіма змінами та доповненнями до нього, що можуть бути внесені протягом його дії, укладеного між боржником та іпотекодержателем, щодо вчасного та повного погашення будь-якої заборгованості за основним договором, та також відшкодування інших витрат, що виникають у боржника у зв`язку з укладенням та виконанням основного договору та цього договору.
Відповідно до п. 1.1.1 іпотечного договору предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: берегова база постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершена будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, с. Бурлача Балка, вул. Центральна, 99-Д, загальною площею 1 701,1 м2, що складається в цілому з: літ."А" - адміністративно-побутова будівля загальною площею 410,6 м2, літ."Б" - бокси загальною площею 169,4 м2, літ "В" - електрощитова загальною площею 25,2 м2, літ. "Г" - склад загальною площею 10,4 м2, літ. "Д" - прохідна загальною площею 12,7 м2, літ. "Ж" - склад загальною площею 273,4 м2, літ. "З" - склад загальною площею 87,2 м2, літ. "И" - склад загальною площею 77,4 м2, літ. "К" склад загальною площею 311,8 м2, літ. "Л" - склад загальною площею 294,0 м2, літ. "М" - склад загальною площею 21,2 м2, літ. "Е" - вбиральня загальною площею 7,3 м2, №1-2 - ворота, №3 -4 огорожа, №5 - підпірна стінка, №6,7,8 - Т.П., №10 - складський майданчик ГСМ, №11 - причал №1, №12 - причал №2, №13 - причал №3, літ. І -вимощення).
Право власності на предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.01.2014 за реєстровим №209, та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 4528554, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 282700951108, згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 17206890, виданого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.01.2014.
Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 2,1592 га, яка знаходиться у фактичному користуванні іпотекодавця, кадастровий номер земельної ділянки 5110800000:03:001:0307, згідно з індексно-кадастровим планом, виданим Одеською регіональною філією при Державному комітеті України по земельних ресурсах державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".
У пункті 1.2 іпотечного договору сторони домовились, що в порядку та на умовах, передбачених цим договором, іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя, що виникають з основного договору, який укладений на наступних умовах: кредитна лінія встановлюється у вигляді мультивалютної відновлювальної відкличної кредитної лінії, кредит надається окремими траншами; загальний ліміт в залежності від виду валюти, для кредиту наданому в гривні - 34 975 984,07 грн., для кредиту наданому в доларах США - 3 329 785 доларів США; термін дії загального ліміту встановлено до 29.06.2017.
Згідно із п. 1.4 іпотечного договору вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 320 816 380, 00 грн.
Пунктом 2.1 іпотечного договору встановлено, що іпотекодавець підтверджує, свідчить і гарантує, що, зокрема:
- укладання та виконання положень цього договору іпотекодавцем отримало належне схвалення всіх уповноважених органів управління іпотекодавця, а також не суперечить жодному положенню договорів іпотекодавця з третіми особами. Жодне положення договорів іпотекодавця з третіми особами не обмежує в будь-який спосіб право та можливість іпотекодержателя отримати предмет іпотеки в застав та звернути на нього стягнення (п.п.2.1.2);
- він вичерпно ознайомлений із змістом основного договору та цього договору, в повній мірі усвідомлює їх та не має щодо них заперечень та/або доповнень, а також дає свою згоду на забезпечення цією іпотекою боржника, що існують та можуть виникнути в майбутньому у випадку внесення змін та доповнень до основного договору та/або до цього договору (п.п.2.1.4);
- предмет іпотеки не обтяжений будь-якими зобов`язаннями, крім перебування в іпотеці у ПАТ "ПтБ" відповідно до Іпотечного договору, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 24.10.2014 за реєстровим №1478, в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум" за кредитним договором №65/07/10 від 08.07.2010, ТОВ "Сан Ленд" за кредитним договором №38/10/09 від 12.10.2009 та ТОВ "Укр Мет Плюс" за кредитним договором №61/06/10 від 10.06.2010.
Іпотечний договір від імені відповідача підписаний ОСОБА_2, якій діяв на підставі витягу з протоколу №41 засідання Спостережної ради від 31.08.2016, витягу з протоколу Кредитного комітету від 29.08.2016, витягу з протоколу №52 засідання Правління банку від 30.08.2016 та довіреності від 07.08.2015, від імені позивача договір підписаний директором ОСОБА_1, який діяв на підставі Статуту, протоколу Загальних зборів учасників товариства №2 від 21.12.2012 та протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників товариства від 29.08.2016.
Договір посвідчений Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.10.2016 за реєстровим №1045 та накладена заборона відчуження на зазначене в договорі майно до припинення чи розірвання договору.
Відповідно до Протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників ТОВ "Карго Инвест" від 29.08.2016, на який є посилання у іпотечному договорі, учасники товариства надали згоду на укладення товариством з ПАТ "Платинум банк" до договору про внесення змін в частини опису умов кредитування за кредитними договорами та актуалізації вартості предмету іпотеки до іпотечного договору, який забезпечує виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум", ТОВ "Сан Ленд", ТОВ "Укр Мет Плюс"; надано згоду на укладення товариством з ПАТ "Платинум Банк" договору наступної іпотеки в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Корд Бізнес"; надано повноваження директору товариства ОСОБА_1 на укладання вказаних договорів.
Звертаючись до суду з позовом у даній справі, Товариство з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" посилалось на те, що спірний договір суперечить ст. 572 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст.ст. 1, 3 Закону України "Про іпотеку" та правовій природі договору іпотеки, оскільки внаслідок його укладення фактично відбулось відчуження майна, на що у представника позивача були відсутні повноваження і ці дії вчинені внаслідок помилки позивача щодо правової природи договору у зв`язку із замовчуванням відповідачем інформації про стан розрахунків між банком та боржником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес". У процесі розгляду справи позивачем було подані пояснення щодо правових підстав визнання недійсним спірного договору, у яких він вказував на положення ч.ч. 2,3 ст. 203, ст.ст. 229, 230, 241 ЦК України. Також позивачем були подані доповнення до позовної заяви, у яких він зазначав, що на момент вчинення оскаржуваного договору у іпотекодавця були відсутні правомочності щодо розпорядження земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, шляхом її використання в якості забезпечення виконання зобов`язань, а тому оскаржуваний договір суперечить приписам ст. 1021 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 413 ЦК України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про іпотеку".
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що на момент вчинення іпотечного договору у іпотекодавця були відсутніми правомочності щодо розпорядження відповідною земельною ділянкою шляхом використання її в якості забезпечення виконання зобов`язання. Відсутність правомочностей у іпотекодавця на передачу спірної земельної ділянки в іпотеку та встановлення в Законі прямої заборони щодо вчинення таких дій з огляду на власника землі, свідчить про неможливість досягнення мети укладення такого правочину - набуття прав на неї іпотедержателем за наслідками звернення стягнення за іпотечним договором у випадку настання правових підстав для цього, що є самостійною підставою для недійсності іпотечного договору, як такого, що укладений за неможливості досягнення обумовлених ним цілей.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції виходив зокрема з того, що позивач є власником вказаного об`єкту нерухомості - незавершеного будівництва, право власності на який зареєстроване за ним у встановленому законом порядку. В свою чергу, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 зробила правовий висновок, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній. Законодавцем не обмежено правового статусу такого об`єкта нерухомого майна, як зданий в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва, в порівнянні з іншими об`єктами нерухомості, зокрема, щодо припинення права власності/користування земельною ділянкою у випадку набуття права власності на незавершену будівництвом будівлю або споруду. З наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що належний позивачу, на підставі договору купівлі-продажу 31.01.2014 об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці з кадастровим №5110800000:03:001:0307 площею 2.1592 га. Земельна ділянка належить до земель комунальної власності, є сформованою та може виступати об`єктом цивільних прав. Отже, позивач має право вимагати передачі йому цієї земельної ділянки на правах, які мав попередній власник придбаного ним нерухомого майна, або надання йому на правах оренди цієї земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення та обслуговування об`єкта незавершеного будівництва.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін, посилаючись на те, що згідно зі ст. 16 Закону України "Про іпотеку" передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, і передбачає наявність у іпотекодавця відповідних правомочностей щодо кожного з вказаних елементів. Таким чином, висновок апеляційного суду про можливість передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва окремо від земельної ділянки, на якій він розташований, або за відсутності належним чином оформлених та зареєстрованих речових прав на відповідну земельну ділянку є безпідставним та не відповідає положенням ст. 181 та 331 ЦК України (у відповідній редакції). Крім цього, апеляційним судом проігноровано положення ст. 1021 ЗК України та ст. 413 ЦК України, відповідно до яких право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. В свою чергу, з наявної у матеріалах справи інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться передане в іпотеку майно, за позивачем не зареєстровано.