ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 липня 2020 року
м. Київ
cправа № 908/3748/13
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
Головного управління статистики у Запорізькій області: Кузьменко О .О.,
ТОВ "Дана": Харламов Д.І,
РВ ФДМУ по Запорізькій області: не з`явились,
ОГП: Савицька О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційні скарги Першого заступника прокурора Дніпропетровської області та Головного управління статистики у Запорізькій області
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 15.01.2020
у справі № 908/3748/13
за позовом Запорізької місцевої прокуратури №1 в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах - Головного управління статистики у Запорізькій області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дана"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, зобов`язання звільнити та повернути нежитлове приміщення,
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дана"
до Головного управління статистики у Запорізькій області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 4 873 793, 33 грн.,
В С Т А Н О В И В:
У 2013 році прокурор Жовтневого району міста Запоріжжя в інтересах держави в особі Головного управління статистики у Запорізькій області звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дана" (далі - ТОВ "Дана") про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №20 від 01.01.1999, зобов`язання звільнити та повернути за актом прийому-передачі на користь Головного управління статистики у Запорізькій області належне державі нежитлове приміщення загальною вартістю 135 363,68 грн., яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, а саме: нежитлове приміщення площею 144,0 м2 з прилеглою територією площею 272,5 м2, привівши їх у стан, у якому вони були передані ТОВ "Дана" згідно з актом прийому-передачі від 01.01.1999.
Позовні вимоги мотивовані тим, що всупереч умовам укладеного між Головним управлінням статистики у Запорізькій області та ТОВ "Дана" договору оренди нежитлового приміщення № 20 від 01.01.1999 відповідач систематично порушує вимоги щодо своєчасності та повноти розрахунку за орендну плату. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 07.05.2013 у справі №908/557/13-г з ТОВ "Дана" на користь Головного управління статистики у Запорізькій області стягнуто заборгованість з орендної плати за договором № 20 від 01.10.1999. Рішення набрало законної сили та наказ на примусове виконання зазначеного рішення перебуває на виконанні в Жовтневому ВДВС Запорізького МУЮ, однак станом на час звернення з позовом у даній справі воно не виконано та заборгованість за договором продовжує збільшуватися.
В свою чергу ТОВ "Дана" звернулось до суду із зустрічним позовом про стягнення з Головного управління статистики в Запорізькій області на його користь компенсації за поліпшення орендованого майна в сумі 685 345,00 грн.
Зустрічний позов мотивовано тим, що управлінням статистики було надано ТОВ "Дана" згоду на розширення магазину "Дана", в площі забудови будівлі управління, при умові погодження проекту реконструкції з обласним управлінням статистики та управлінням головного архітектора м. Запоріжжя. ТОВ "Дана" було розроблено проект реконструкції, складено кошторисну документацію, отримано всі необхідні погодження. Після закінчення виконання будівельних робіт на орендованій території площею 272,5 м2, внаслідок проведення реконструкції, з`явилась нова окрема будівля, якій присвоєно літ. Аʼ та визначено її цільове призначення - "магазин". З метою врегулювання питання про належність на праві власності зазначеної нової будівлі, 01.03.2000 між ТОВ "Дана" та управлінням статистики підписано додаткову угоду №1 до договору оренди, якою, зокрема, доповнено договір пунктом 1.2.1 "усі зміни, перепланування, включаючи оснащення комунікаціями і додаткова будівля на площі 272,5 м2 необхідні для якісного функціонування обєкта торгівлі, проведені орендарем (ТОВ "Дана") на переданих йому площах є власністю орендаря (ТОВ "Дана")". Таким чином, управління статистики, в особі свого керівника, ще у 2000 році підтвердило, що будівництво здійснено саме ТОВ "Дана" та наявна додаткова будівля на площі 272,5 м2. Згідно з технічною документацією, складеною ОП "ЗМБТІ", магазин літ.Аʼ по пр. Леніна, 75 в м. Запоріжжя не відноситься до самочинно збудованого об`єкта. Посилаючись на викладені обставини, керуючись ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", з урахуванням уточнень до позовної заяви, ТОВ "Дана" просило стягнути 685 345,00 грн. компенсації за поліпшення орендованого майна.
Справа розглядалась судами неоднарозово.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.09.2015 (колегія суддів у складі: Сушко Л.М. - головуючий, Ніколаєнко Р.А., Топчій О.А.) позовні вимоги за первісним позовом задоволені у повному обсязі: розірвано договір оренди нежитлового приміщення та зобов`язано ТОВ "Дана" повернути державне майно, передане за договором оренди нежитлового приміщення, загальною вартістю 135 363,68 грн., розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, а саме: нежитлове приміщення площею 144,0 м2 з прилеглою територією площею 272,5 м2, привівши їх у стан, в якому вони були передані ТОВ "Дана" згідно з актом прийому-передачі від 01.01.1999. У задоволені зустрічних позовних вимог відмовлено у повному обсязі.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26.01.2016 (колегія суддів у складі: Попков Д.О. - головуючий, Татенко В.М., Колядко Т.М.) рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2015 скасовано в частині зобов`язання відповідача привести передане в оренду державне майно у стан, в якому воно було передано ТОВ "Дана" згідно з актом прийому-передачі від 01.01.1999. Викладено абз. 3 резолютивної частини рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2015 у наступній редакції: "Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Дана" протягом 20 календарних днів з моменту набрання рішенням законної сили повернути за актом приймання-передачі на користь Головного управління статистики у Запорізькій області державне майно, передане за договором оренди нежитлового приміщення від 01.01.1999 №20, яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, а саме: нежитлове приміщення площею 144 м2 та прилеглу територію площею 272,5 м2 з розташованою будівлею магазину літ. "А". Доповнено резолютивну частину рішення абзацом наступного змісту: "Визнати недійсними п. 1.2.1 додаткових угод від 01.03.2000 №1 та від 15.01.2001 №2 до договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.1999 №20". В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2015 залишено без змін.
Постановою Вищого господарського суду України від 16.06.2016 (колегія суддів у складі: Грек Б.М. - головуючий, Бондар С.В., Васищак І.М.) постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.01.2016 залишено без змін у частині вирішення первісного позову. У частині вирішення зустрічного позову та розподілу судових витрат рішення Господарського суду Запорізької області від 22.09.2015 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.01.2016 скасовано. Справу в цій частині направлено на новий розгляд до Господарського суду Запорізької області. В частині визнання недійсними пунктів 1.2.1 додаткових угод від 01.03.2000 №1 та від 15.01.2001 №2 до договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.1999 №20 постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.01.2016 у справі №908/3748/13 скасовано.
В обґрунтування підстав для направлення справи на новий розгляд Вищий господарський суд України зазначив, що: саме вартість добудови площею 272,5 м2 і є вартістю невідокремлюваних поліпшень, які просить стягнути позивач за зустрічним позовом, тим самим визнаючи фактичний стан речей та об`єкт, щодо якого існували (до вирішення даного спору) орендні правовідносини; наявні у справі докази свідчать не лише про реальний стан будівлі на цей момент, а й про те, що добудова була неодноразово погоджена як орендодавцем (лист від 06.03.1998 вих.№15-09/39 та додаткові угод від 01.03.2000 №1 та від 15.01.2001 №2 до договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.1999 №20), так і Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Запоріжжя (дозвіл від 13.10.1998 №188) та Виконкомом Запорізької міської ради (рішення від 29.10.1998 за №590/1). За таких обставин висновки судів попередніх інстанцій про те, що добудова не погоджена суперечить матеріалам справи та обставинам, які встановлені судами. При цьому немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент ЦК УРСР, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містили; предметом зустрічних позовних вимог є стягнення вартості невідокремлюваних поліпшень, але ці вимоги фактично судами не розглядалися, оскільки вони дійшли передчасного висновку про відсутність погодження на їх здійснення. При цьому судами проігноровані доречні посилання позивача за зустрічним позовом на ряд доказів на підтвердження погодження орендодавцем поліпшень; судами обох інстанцій не було надано оцінки висновкам експерта від 07.07.2014 та від 23.03.2015.
Під час нового розгляду справи відповідачем подано заяву про збільшення розміру позовних вимог, в якій він просив стягнути з Головного управління статистики у Запорізькій області, як компенсацію за поліпшення орендованого майна, 4 873 793, 33 грн.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 05.12.2018 (суддя Корсун В.Л.) у задоволенні зустрічного позову ТОВ "Дана" відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 15.01.2020 (колегія суддів у складі: Антонік С.Г. - головуючий, Іванов О.Г., Кузнецова І.Л.) рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2018 скасовано та прийнято нове, яким зустрічний позов задоволено. Стягнуто з Головного управління статистики у Запорізькій області на користь ТОВ "Дана" 4 873 793, 33 грн. компенсації, 11 304 грн. оплати за проведення судової експертизи та суми судових витрат зі сплати судового збору.
Судами встановлено, що між Запорізьким обласним управління статистики (орендодавцем) в особі начальника управління Стецюк З.С. та ТОВ "Дана" (орендарем) в особі Баркової О.Т. 01.01.1999 укладено договір оренди нежитлового приміщення № 20. Пунктами 1.1.,1.2. договору визначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, яке знаходиться на балансі Запорізького обласного управління статистики, розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, загальною площею 144,0 м2.
Призначення приміщення - для використання під офіс, магазин (п. 1.3. договору).
Відповідно до п. 1.4. договору вартість нерухомого майна визначена експертним шляхом відповідно до акта оцінки вартості цих приміщень становить 105 712, 96 грн.
Пунктом 1.6 договору строк його дії встановлено з 01.01.1999 по 04.02.2018.
Згідно з п. 2.2. договору передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.
Відповідно до п. 2.3. договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки цього майна, складеного відповідно до експертної оцінки та згідно з Методикою оцінки вартості об`єктів оренди, затвердженою Постановою КМУ від 10.08.1995 № 629 (додаток № 2).
Вартість майна, що повертається орендарем орендодавцю визначається на підставі акта оцінки складеного на момент припинення договору оренди, звіреного з актом прийому-передачі майна в оренду (п.2.4.).
Відповідно до п. 5.2. договору орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.
Згідно з п. 9.3 договору у разі його розірвання поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визначаються власністю орендаря.
Згідно з актом приймання-передачі (додаток № 3 до договору) Запорізьке обласне управління статистики передає, а ТОВ "Дана" приймає нежитлове приміщення, розташоване за адресою м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, з площею 144,0 м2 загальною вартістю 105 712, 96 грн. за експертною оцінкою станом на 01.12.1998.
Відповідно до акта оцінки вартості орендованого нежилого приміщення (додаток № 2) приміщення загальною площею 416,5 м2, орендоване ТОВ "Дана", яке знаходиться на балансі Запорізького обласного управління статистики, за адресою м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, має оціночну вартість в розмірі 135 363, 68 грн. та є сумою для розрахунку орендної плати. Даний акт складно комісією утвореною наказом начальника обласного управління статистики від 29.09.2000 № 3.
До матеріалів справи долучено акт прийому-передачі (додаток № 3), який підписано з боку Запорізького обласного управління статистики в особі начальника управління Головешко В.П., а з боку ТОВ "Дана" директором вказаного товариства ОСОБА_2 та скріплено відтисками печаток вказаних сторін, за яким Запорізьке обласне управління статистики передає, а ТОВ "Дана" приймає нежитлове приміщення, розташоване за адресою м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, з площею 144,0 м2 та прилягаючою територією - 272,5 м2, загальною вартістю 135 353, 68 грн. за експертною оцінкою станом на 01.12.1998 (144,0 м2) та на 15.01.2001 (272,5 м2).
Додатковою угодою № 1 від 01.03.2000 до договору оренди нежитлового приміщення № 20 від 01.01.1999 внесено зміни до договору, а саме: п. 1.2. договору викладений у наступній редакції: "Орендодавець надає орендарю частину території площею 272,5 м2 (див. Додаток №1) для розміщення об`єкта торгівлі та нежитлове приміщення площею 144 м2 (див. Додаток № 2) за адресою: пр. Леніна, 75"; п. 1.2.1. договору доповнено до п. 1.2. договору у наступній редакції: "Усі зміни, перепланування, включаючи оснащення комунікаціями і додаткова будівля на площі 272,5 м2 необхідні для якісного функціонування об`єкта торгівлі, проізведені орендарем на переданих йому площах є власністю орендаря"; п. 1.3. договору викладено у наступній редакції: "Приміщення розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, загальною площею 144,0 м2 + 272,5 м2 = 416,5 м2 (272,5 м2 - прилягаюча територія)"; п. 1.4. договору викладено у наступній редакції: "Вартість приміщення визначена експертним шляхом відповідно до акта оцінки вартості цих приміщень становить: 150 866, 38 грн. (105 712, 96 грн. + 45 153, 42 грн.)".
Між сторонами 15.01.2001 укладено додаткову угоду № 2, згідно з якою: п. 1.2. договору викладено у наступній редакції: "Орендодавець надає орендарю частину території площею 272,5 м2 (див. Додаток № 1) для розміщення об`єкта торгівлі та нежитлове приміщення площею 144 м2 (див. Додаток № 2) за адресою: пр. Леніна, 75"; п. 1.2.1. договору викладений у наступній редакції: "Усі зміни, перепланування, включаючи оснащення комунікаціями і додаткова будівля на площі 272,5 м2 необхідні для якісного функціонування об`єкта торгівлі, проведені орендарем на переданих йому площах є власністю орендаря"; п. 1.3. договору викладений у наступній редакції: "Приміщення розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, загальною площею 144,0 м2 + 272,5 м2 (прилягаюча територія) = 416,5 м2"; п. 1.4. договору викладений у наступній редакції: "Вартість приміщення визначена експертним шляхом відповідно до акта оцінки вартості цих приміщень становить: 135 363,68 грн., в тому числі: (105 712,96 грн. + 29 650,72 грн.).
Додатковими угодами № 3 від 22.11.2002 та № 4 від 27.02.2003 вносилися зміни щодо сплати земельного податку та розподілу сплати орендної плати, а додатковою угодою № 5 від 18.10.2005 - зміни в преамбулу, у зв`язку зі зміною керівництва орендаря.
Додатковою угодою № 6 від 09.02.2007 п. 1.2. договору оренди викладений у наступній редакції: "Майно передається в оренду з метою використання за цільовим призначенням, а саме розміщення: офісного приміщення - 144 м2; торговельних об`єктів з продажу автомобілів - 272,5 м2".
Відповідно до свідоцтва на право власності на будівлю від 12.06.2000 № 1240, яке видано на підставі рішення виконкому Запорізької міськради від 25.05.2000 № 194/4, в цілому будівля літ. А-11, яка розташована за адресою м. Запоріжжя, пр. Леніна 75 належить Державі в особі Верховної Ради (Запорізьке обласне управління) на праві державної власності.
Також до матеріалів справи долучено: - робочий проект реконструкції магазину "Дана", виготовлений ПП "Будсервіс", що передбачав прибудову приміщення магазину до головного корпусу Головного управління статистики у Запорізькій області; - лист № 15-09/39 від 06.03.1998 Запорізького обласного управління статистики, яким останнє повідомило ТОВ "Дана" про надання згоди на розширення магазину "Дана", на площі застройки будівлі управління, за умов погодження проекту реконструкції з обласним управлінням статистики та управлінням головного архітектора м. Запоріжжя; - лист Головного управління архітектури та містобудування від 27.03.1998 № 1076 про можливість розширення торговельної площі існуючого магазину по пр. Леніна,75; - архітектурно-планувальне завдання реконструкції магазину по пр. Леніна, 75, в м. Запоріжжі, затверджене управлінням містобудування і архітектури; - паспорт зовнішньої та внутрішньої обробки реконструкції магазину "Дана"; - дозвіл на виконання будівельних робіт № 188 від 13.10.1998 з реконструкції магазину "Дана" по пр. Леніна,75; - рішення виконкому Запорізької міської ради № 590/1 від 29.10.1998 про дозвіл ТОВ "Дана" виконати роботи по реконструкції орендованих приміщень магазину по пр. Леніна, 75, згідно з узгодженою проектно-кошторисною документацією; - протокол засідання колегії при головному архітекторі м. Запоріжжя № 97 від 02.10.1998 щодо узгодження робочого проекту реконструкції магазину "Дана", виготовленого ПП "Будсервіс".
Відповідно до висновку експерта Запорізької торгово-промислової палати (Безотосного В.А.) проведеного за результатами будівельно-технічної експертизи № ОС-22 від 07.07.2014: "…здійснені поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 144 м2 та нова будівля - магазин літ. Аʼ, яка розташована на орендованій території площею 272, 5 м2 за адресою: 69002, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, є такими, що неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. … Вартість поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 144 м2 та нової будівлі - магазин літ. Аʼ, яка розташована на орендованій території площею 272,5 м2 за адресою: 69002, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 75, без урахування обсягів прихованих робіт (електротехнічні, опалення, водопровід та ін.), які не могли бути ідентифіковані експертом і в загальний обсяг поліпшень не враховувались, складає 685 345, 00 грн. (з урахуванням ПДВ)".
Згідно з висновком експерта Запорізької торгово-промислової палати Безотосного В.А. за наслідками проведеної додаткової будівельно-технічної експертизи № ОС-161 від 23.03.2015: "… збільшення вартості орендованого нежитлового приміщення площею 144 м2, яке розташовано за адресою: 69002, м. Запоріжжя, пр. Леніна (номер будівлі не вказано) може складати 98 565 грн., а збільшення вартості нової будівлі - магазину літ. Аʼ, яка розташована на орендованій території площею 272,5 м2, за адресою: 69002, м. Запоріжжя, пр. Леніна (конкретний номер будівлі не вказано) може складати 655 581 грн., дійсна вартість (ринкова), за яку об`єкти можуть бути продані у даному населеному пункті (місцевості) визначить "ринок" при їх реалізації".
Згідно з висновком експерта № 67 експертного оціночно-будівельного дослідження об`єкта нерухомого майна від 22.05.2018, зробленого на замовлення ТОВ "Дана", вартість магазину літ. А1 площею 272,5 м2, що розташований на орендованій (за договором оренди нежитлового приміщення № 20 від 01.01.1999) території за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний (Леніна), буд. 75 по порівняльному підходу складає 6 009 604, 00 грн.
Відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи від 20.11.2019, проведеної судовим експертом Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість орендованого майна, розташованого по пр. Соборний, 75 (бувший Леніна), що передавалось в оренду станом на 01.01.1999 могла складати 28 742 грн. Ринкова вартість орендованого майна, розташованого по пр..Соборному, 75 площею 416,4 м2 (144 м2 наданого в оренду та 272,5 м2 станом на 26.01.2016 складала 7 612 242 грн., де: 144 м2 наданого в оренду вартістю: - 2 393 398 грн. та 272,5 м2 збудованого вартістю 5 218 544 грн.
За результатами нового розгляду справи відмовляючи у задоволенні зустрічного позову місцевий господарський суд виходив з того, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, а саме не надано документи, які б підтверджували понесені витрати на поліпшення орендованих приміщень.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове - про задоволення зустрічного позову, апеляційний господарський суд зазначив, що оскільки добудова площею 272,5 м2 здійснена орендодавцем за власні кошти, з дозволу орендаря і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результати розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність орендодавця, то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зобов`язаний компенсувати орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності. При цьому дотримання "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті орендарю вартості майна станом на час передання цього мана орендодавцю, оскільки саме на цю дату вибуває майно з володіння орендаря і набувається орендодавцем. І на цю суму вартості майна збільшуються активи останнього. Вартість добудови, станом на час розірвання договору 26.01.2016, визначена судовим експертом, складає 5 218 544 грн. Але оскільки позивач просив суд стягнути з відповідача за зустрічним позовом 4 873 793,33 грн. компенсації, позовні вимоги підлягають задоволенню у цій сумі.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, Перший заступник прокурора Дніпропетровської області звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін. В обґрунтування своїх вимог заявник касаційної скарги посилається на те, що внаслідок формального підходу до оцінювання наявних у матеріалах справи доказів та фактичних обставин спору, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою вимоги законодавства, що регулюють правовідносини з компенсації вартості невідокремлених поліпшень, порядку визначення її розміру, моменту з якого у ТОВ "Дана" виникло право на таке відшкодування, суті проведених поліпшень. Так судом залишено поза увагою, що звернення ТОВ "Дана" у 2014 році з вказаними вимогами до розірвання договору оренди є передчасним і реального спору між сторонами з зазначеного питання, як і порушення права ТОВ "Дана" на компенсацію не існувало. Вказане також свідчить про незаконність задоволення судом апеляційної інстанції зустрічних позовних вимог та стягнення 4 873 793, 33 грн. - суми, визначеної за висновком експерта № 67, складеного 22.05.2018, тобто через два роки після припинення дії договору. Неврахування вимог ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" призвело до того, що на користь ТОВ "Дана" стягнуто суму, що у 108 разів перевищує реальний розмір проведених поліпшень на час їх здійснення. Визнаючи, що у орендаря є право на компенсацію, суд залишив поза увагою, що належні докази, які підтверджують розмір такої компенсації, у матеріалах справи відсутні. Також судом не досліджувалося питання економічного обґрунтування суттєвої різниці у визначенні вартості поліпшень орендованого майна. При цьому висновок експерта № 67 від 22.05.2018, а також висновок судової оціночно-будівельної експертизи від 20.11.2019 є неналежними доказами у справі не могли бути прийняті до уваги, оскільки з їх змісту вбачається, що предметом дослідження біло визначення ринкової вартості орендованого майна площею 416,4 м2, однак положення ст. 27 Закону містить визначення "межі збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна", а не "ринкова вартість майна". В свою чергу, відповідно до Порядку № 847 (Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємства після припинення або розірвання договору оренди) від № 07.08.1997 під час повернення майна з оренди вартість всіх незавершених капітальних вкладень і невстановленого устаткування визначається у порядку, встановленому Методикою № 1891, п. 73 якої визначено, що вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі його ринкової вартості та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендного майна (на думку скаржника, за відсутності інших норм права, що регулюють питання визначення вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна державної власності, судом під час вирішення спору відповідно о ст. 8 ЦК України допущено застосування аналогії закону). Проте під час складення висновків експерта № 67 та № 2714/2715-19 вказані вимоги законодавства враховано не було. В порушення ст.ст. 73-79, 86, 236 ГПК України апеляційний суд формально поставився до обов`язку всебічного та повного встановлення обставин у справі, що мають значення для правильного вирішення спору. При цьому доказів введення в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта прибудови до орендованого приміщення, на момент розірвання договору, матеріали справи не містять, а тому вона не має статусу об`єкта цивільних прав, а відтак не могла бути предметом експертної оцінки як нерухомого майна.