ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 червня 2020 року
м. Київ
Справа № 916/439/13-г
ВСТАНОВИВ:
Заступник Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кимстрой" про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання звільнити земельну ділянку у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань зі сплати орендних платежів.
Під час неодноразового розгляду заявленого прокурором позову суди попередніх інстанцій встановили, що Договір оренди земельної ділянки, розірвати який просить прокурор у даній справі, було укладено між Затоківською селищною радою - орендодавцем - та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кимстрой" - орендарем - 12.11.2004 (надалі - Договір). На умовах цього Договору орендодавець надав, а орендар прийняв у довгострокове платне користування терміном на 25 років земельну ділянку загальною площею 2,300 га для будівництва оздоровчо-розважального комплексу, яка знаходиться за адресою: Одеська область, смт. Затока, м. Білгород-Дністровського, Лиманський курортний район. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 375 360,80 грн, у розрахунку за один квадратний метр земельної ділянки - 16,32 грн (пункт 5 Договору).
Пунктами 9, 10, 11, 13 Договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем щомісяця у сумі 3128 грн без урахування ПДВ; обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції; орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступним за останнім календарним днем звітного місяця; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у встановленому законодавством України порядку.
Відповідно до пункту 35 Договору, дія договору припиняються у разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - придбання орендарем земельної ділянки у власність; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з пунктом 36 Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законодавством України.
За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та умов цього договору (пункт 39 Договору).
Звертаючись до суду з позовом, прокурор зазначав, що в порушення умов Договору, Закону України "Про оренду землі" відповідач з 1 листопада 2010 року не сплачує орендну плату, у зв`язку з чим за ним утворилась заборгованість у розмірі 190 419, 59 грн, в тому числі, пеня у сумі 10 852, 42 грн, що є істотним порушенням умов Договору, підставою для його розірвання, та, як наслідок, зобов`язання відповідача звільнити орендовану за цим договором земельну ділянку.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.02.2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2020, прокурору відмовлено в позові.
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції на підставі наявних у справі доказів здійснив власний розрахунок розміру належних до сплати орендних платежів, на підставі якого дійшов висновку про відсутність у відповідача заявленої прокурором заборгованості, відтак, про недоведеність останнім підстав для розірвання договору.
Суд апеляційної інстанції, залишаючи оскаржене позивачем рішення без змін, не погодився із здійсненим місцевим судом перерахунком, однак дійшов аналогічного висновку про недоведеність прокурором та міською радою наявності у відповідача боргу з орендної плати, та, відповідно, наявності будь-яких передбачених законодавством або умовами договору підстав для розірвання договору.
Не погоджуючись з судовими рішеннями у справі, Затоківська селищна рада звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій стверджує, що висновки судів є безпідставними, такими, що здійснені з порушенням вимог законодавства, яке регулює питання нарахування та сплати орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності; просить рішення та постанову у справі скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить Верховний Суд залишити оскаржені судові рішення без змін з огляду на безпідставність доводів позивача.
Переглянувши в межах статті 300 ГПК України оскаржені позивачем судові рішення, колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку про відсутність підстав для їх скасування.
Частиною 1 статті 2 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За приписами статті 1 ЗУ "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 ЗУ "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Положеннями статей 24, 25 ЗУ "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 вказаного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Разом з тим за частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України.