Окрема думка
судді Великої Палати Верховного Суду Пророка В. В.
справа № 908/299/18 (провадження № 12-136 гс 19)
26 травня 2020 року
м. Київ
Велика Палата Верхового Суду розглянула у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Дніпро-2000» до Бердянської міської ради про поновлення договору оренди землі за касаційною скаргою Бердянської міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 29 січня 2019 року та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21 травня 2019 року і постановою від 26 травня 2020 року касаційну скаргу частково задовольнила, постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21 травня 2019 року та рішення Господарського суду Запорізької області від 29 січня 2019 року змінила, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, в іншій частині оскаржувані судові рішення залишила без змін.
Водночас з мотивами Великої Палати Верхового Суду не можу повністю погодитися з огляду на таке.
1. Суди попередніх інстанцій встановили:
1.1. 07 лютого 2008 року між Бердянською міською радою Запорізької області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ДНІПРО-2000 (орендар) укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області Данціг?Картофлицькою С. Я.
1.2. За пунктом 8 договору, цей договір укладено строком до 01 грудня 2017 року, тобто на 9 років 9 місяців та 24 дні. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
1.3. 11 жовтня 2017 року, за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, позивачем направлено відповідачу листа, який зареєстровано Центром надання адміністративних послуг виконавчого комітету Бердянської міськради 11 жовтня 2017 року за вхідним номером 20901.
1.4. До листа додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі строком до 01 грудня 2027 року.
1.5. До 01 грудня 2017 року, тобто до спливу дії договору оренди землі, відповідач не розглянув питання щодо поновлення договору оренди та не направив позивачу будь-якої відповіді щодо розгляду питання про поновлення (продовження) дії договору оренди або пропозицій щодо внесення змін до договору оренди.
1.6. Після закінчення строку дії договору ТОВ «Дніпро-2000» продовжує користуватися земельної ділянкою. За грудень 2017 року, січень-лютий 2018 року до бюджету міста Бердянська позивачем перераховано орендну плату за землю. Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 07 лютого 2008 року не підписана.
2. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29 січня 2019 року, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 21 травня 2019 року, позовні вимоги задоволені. Визнаний поновленим на 9 років 8 місяців, а саме до 01 серпня 2027 року, договір оренди землі від 07 лютого 2008 року з урахуванням змін, внесених додатковою угодою від 09 жовтня 2017 року.
3. Велика Палата Верховного Суду приймаючи постанову про часткове задоволення касаційної скарги, зокрема, керувалася таким:
3.1. Суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків, стосовно того, що права позивача як землекористувача підлягають захисту у відповідності до спеціальних норм земельного законодавства, зокрема, частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та правильно вирішили спір по суті, однак задовольняючи позовні вимоги суди попередніх інстанцій визнали поновленим договір оренди землі у відповідній редакції додаткової угоди до нього, зміст якої викладений у резолютивній частині рішення місцевого господарського суду.
3.2. Проте Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
3.3. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
3.4. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
4. Однак, стаття 33 Закону «Про оренду землі» містить два самостійні способи поновлення договору оренди землі, а саме, поновлення такого договору за домовленістю сторін на виконання переважного права орендаря, та автоматичне поновлення договору оренди землі внаслідок продовження його виконання після завершення терміну його дії. Перший з цих способів передбачений частинами другою - п`ятою статті 33 Закону «Про оренду землі», а другий - частиною шостою цієї ж статті.
5. Відповідні правові інституту чітко визначені у статті 777 (Переважні права наймача) та статті 764 (Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму) Цивільного кодексу України:
5.1. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (частина перша статті 777 ЦК України).
5.2. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина перша статті 764 ЦК України).
6. Так, згідно з частини д