ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 червня 2020 року
м. Київ
Справа № 924/1181/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий (доповідач), Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання Мазуренко М. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Хмельницької міської ради
на рішення Господарського суду Хмельницької області від 18.03.2019 (суддя Гладюк Ю. В.)
і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2019 (головуючий Бучинська Г. Б., судді Василишин А. Р., Філіпова Т. Л.)
у справі № 924/1181/18
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія"
до Хмельницької міської ради
про визнання поновленим договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнання недійсним в частині рішення міської ради
(у судовому засіданні взяла участь представник позивача Мартинкова О. Л.)
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У грудні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Хмельницька універсальна компанія" (далі - ТОВ "Хмельницьк Уніком") звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Хмельницької міської ради (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог) про визнання поновленим договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036 у відповідній редакції і визнання недійсним пункту 13 рішення двадцять сьомої сесії Хмельницької міської ради від 14.12.2018 № 58.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 04.02.2009 між сторонами укладено договір оренди землі № 040974200036, предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою по вулиці Купріна, будинок 54/2 в місті Хмельницькому.
Договір укладено терміном на 5 років до 22.10.2013. В подальшому, строк договору оренди було продовжено до 22.10.2018.
Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема частини шостої цієї статті, після закінчення строку укладеного між Хмельницькою міською радою і ТОВ "Хмельницьк Уніком" договору оренди землі від 04.02.2009, позивач отримав право на поновлення цього договору, крім того, позивач наголосив, що відповідно до податкової декларації з плати за землю за 2018 рік у ТОВ "Хмельницьк Уніком" відсутня заборгованість зі сплати оренди за вказаним вище договором, що свідчить про належне виконання позивачем умов договору.
1.3. Згідно з умовами договору оренди землі, після закінчення його строку дії, орендар має переважне право на поновлення такого строку. В цьому разі орендар повинен, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовження орендних правовідносин. Маючи намір скористатися таким правом, позивач 17.09.2018 повідомив про це відповідача, для чого подав відповідні документи через центр надання адміністративних послуг.
Позивач зазначив, що не отримавши до 23.11.2018 повідомлення від відповідача про заперечення щодо пролонгації договору, ТОВ "Хмельницьк Уніком" повторно 26.11.2018 подало звернення стосовно підписання додаткової угоди щодо поновлення дії договору оренди на новий строк, на тих самих умовах. Проте, станом на час подання позову додаткова угода не була підписана, що і призвело до звернення до суду з позовом.
1.4. ТОВ "Хмельницьк Уніком" вважає, що оскільки він продовжував користуватися орендованою землею після закінчення дії договору оренди, за наявності мовчазної згоди відповідача, прийняття спірного рішення (продовження дії договору на 6 місяців, а не на 5 років, порушує умову закону про продовження дії договору на тих же умовах) здійснено з порушенням чинного законодавства, в зв`язку з чим пункт 13 такого рішення підлягає визнанню недійсним.
1.5. Хмельницька міська рада, не погоджуючись із позовними вимогами, просила відмовити в їх задоволенні, оскільки 18.09.2018 на адресу відповідача надійшло клопотання позивача щодо поновлення дії договору з додатковою угодою, в якій зазначався термін дії договору 10 років, тобто позивач запропонував змінити істотні умови договору, а саме термін дії договору оренди з 5 років на 10.
Проте, відповідно до підстав передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", поновлення може відбуватися виключно на тих самих умовах і на той самий період, а тому звернення позивача з проєктом додаткової угоди, яка передбачає поновлення дії договору на 10 років автоматично виключає можливість пролонгації договору.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 18.03.2019, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2019, позовні вимоги задоволено повністю. Визнано недійсним пункт 13 рішення двадцять сьомої сесії Хмельницької міської ради від 14.12.2018 № 58 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок шляхом укладення додаткових угод, внесення змін в договори оренди та зміну коду КВЦПЗ земельних ділянок", визнано поновленим договір оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036, укладений між ТОВ "Хмельницьк Уніком" і Хмельницькою міською радою, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, та визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036 в редакції, яка викладена в позовній заяві.
2.2. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що сторони вступили у правовідносини, які регулюються частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", наслідком яких є законодавче визнання укладеного між сторонами договору оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Враховуючи документальне підтвердження фактичного вступу сторін у правовідносини поновлення дії договору оренди, у відповідача, як учасника таких відносин виникає законодавче встановлений обов`язок укласти з позивачем додаткову угоду до договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036 на тих же умовах і на той же строк. При цьому, враховуючи, що згідно пункту 8 договору, строк його дії встановлено на 5 років, а отже вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди, яка передбачає поновлення дії договору на 5 років, є правомірною.
2.3. Задовольняючи позовну вимогу про визнання недійсним пункту 13 рішення двадцять сьомої сесії Хмельницької міської ради від 14.12.2018 № 588 про продовження договору оренди на 6 місяців суди попередніх інстанцій зазначили, що прийняття такого рішення міською радою могло б мати місце на стадії узгодження умов договору, тобто в місячний строк від звернення орендаря з додатковою угодою, натомість відповідач прийняв оскаржуване рішення після спливу місячного строку по закінченню дії договору та продовження користування орендарем земельною ділянкою без заперечень міської ради проти такого користування.
Суди зазначили, що спірне рішення міської ради було прийнято останнім на тій стадії, коли у відповідності до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір визначається поновленим на той самий строк і на тих же умовах, а отже пункт 13 спірного рішення міської ради було прийнято з порушенням норм Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим така вимога підлягає задоволенню.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Хмельницька міська рада, посилаючись на неправильне застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального права та порушення норм процесуального права, зокрема, неправильне застосування Закону України "Про оренду землі" у спірних правовідношеннях, подала касаційну скаргу і просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 18.03.2019 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.04.2019 у справі № 924/1181/18, і ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
4.1. Скаржник зазначає, що рішенням двадцять сьомої сесії Хмельницької міської ради від 14.12.2018 № 58 за розглядом звернення позивача було поновлено договір оренди землі № 040974200036 терміном на 6 місяців, проте суди попередніх інстанцій лишили поза увагою ту обставину, що зазначене рішення жодним чином не порушує права позивача, оскільки є вираженням волі сторони договору.
4.2. Вважає, що Хмельницька міська рада, як орендодавець земельної ділянки, діяла в межах повноважень та відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" та висловила позицію щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки, укладеного з позивачем, саме терміном на 6 місяців, а отже, спірне рішення Хмельницької міської ради є законним, прийнятим в межах повноважень і вільним волевиявленням сторони договору (орендодавця), відповідно таким, що не порушує права позивача і не може бути визнаним недійсним чи скасованим.
4.3. Зауважив, що правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі.
4.4. Зазначив, що ТОВ "Хмельницьк Уніком" звернулося до Хмельницької міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди землі та проєктом додаткової угоди, в якій було зазначено термін договору 10 років, що автоматично виключає можливість застосування частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме автоматичної пролонгації договору оренди земельної ділянки.
4.5. Скаржник звертає увагу, що в позовних вимогах, а саме в тексті проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди позивач вказує термін 5 років, хоча в надісланому проєкті йшлося про поновлення договору оренди на 10 років. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору преважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
4.6. Вважає, що в даному випадку сторони не досягнули домовленості по істотній умові договору, а саме терміну на поновлення дії договору оренди землі, а переважне право позивача припинилося, що свідчить про неправомірність вимог ТОВ "Хмельницьк Уніком".
5. Позиція позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
5.1. Позивач, посилаючись на висновок Верховного Суду викладений, зокрема в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, заперечив проти задоволення касаційної скарги, просить відмовити в її задоволенні, а рішення попередніх інстанції залишити без змін.
5.2. Зазначив, що ТОВ "Хмельницьк Уніком" дотрималось процедури, яка передбачена законодавством для поновлення договору оренди землі та продовжило користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору за наявності мовчазної згоди Хмельницької міської ради, а зволікання останнього є прямим порушенням права ТОВ "Хмельницбк Уніком" та норм земельного законодавства. Вважає договір оренди поновленим на тих самих умовах та на той саме строк, який передбачений умовами договору від 04.02.2009 № 040974200036.
5.3. Вважає обґрунтованою і позицію судів попередніх інстанції стосовно скасування рішення Хмельницької міської ради від 14.12.2018 № 58, відповідно до якого ТОВ "Хмельницьк Уніком" було поновлено договір оренди земельної ділянки терміном на 6 місяців, так як зазначене рішення прийнято з порушенням норм чинного законодавства та порушує право орендаря.
5.4. Отже, ТОВ "Хмельницьк Уніком" вважає, що рішення судів попередніх інстанцій повністю відповідає вимогам закону, який захищає законне право орендаря на поновлення договору оренди землі.
6. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
6.1. Між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ТОВ "Хмельницьк Уніком" (орендар) 04.02.2009 укладено договір оренди землі № 040974200036.
6.2. Відповідно до умов Договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 21 сесії міської ради від 22.10.2008 № 34 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться у місті Хмельницький, по вулиці Купріна, будинок 54/2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 14926 м. кв., в тому числі ділянка № 1-2587 м. кв., ділянка № 2 - 12339 м. кв., забудовані землі (зелені насадження площею 2404 м. кв.).
6.3. Згідно пункту 8 договору, договір укладений на 5 років, тобто до 22.10.2013. Після закінчення строку договору орендар має переважне право його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
6.4. Між сторонами 22.07.2013 було укладено додаткову угоду № 337-02-2013/1760316 про внесення змін до договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036 із внесеними змінами до договору від 02.06.2009 № 040974200121, від 22.07.2013 № 225-02-2013/1760316.
6.5. Вказаною Додатковою угодою поновлено договір оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036 на 5 років до 22.10.2018. Сторони узгодили поновлення дії договору на тих же умовах, які зазначені у підпункту 6.3. цієї постанови.
6.6. Хмельницька міська рада 30.10.2013 прийняла рішення № 72, яким поновила договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 № 040974200036 (із попередніми змінами), шляхом укладення додаткової угоди на тих самих умовах, крім розміру орендної плати та продовжила строк оренди земельної ділянки на 5 років.
6.7. 17.09.2018 позивач направив відповідачу клопотання в якому зазначив, що у зв`язку з закінченням договору оренди землі від 04.02.2009 щодо земельної ділянки по вулиці Купріна, будинок 54/2 у місті Хмельницький, просить поновити строк дії вказаного договору. Додав до клопотання проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 04.02.2009 № 040974200036.
6.8. Харківська міська рада 14.12.2018 рішенням двадцять сьомої сесії Хмельницької міської ради № 58 поновила ТОВ "Хмельницьк Уніком" строк договору оренди від 04.02.2009 № 040974200036 на 6 місяців (пункт 13 рішення).
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
7. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
7.1. 08.02.2020 набрав чинності Закон України від 15.01.2020 № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ".
7.2. Пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
7.3. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній до 08.02.2020), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.