ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 червня 2020 року
м. Київ
Справа № 922/2216/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватної фірми "Ліна"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 26 лютого 2020 року (головуючий - Терещенко О. І., судді - Сіверін В. І., Слободін М. М.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Приватної фірми "Ліна",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Фізичної особи - підприємця Манжоса Дениса Олеговича,
про розірвання договору оренди землі
(за участю представників: позивача - Мовчан М.В., відповідача - Цимбалюк С.В.)
Історія справи
Фактичні обставини, встановлені судом
1. 27.12.2012 на підставі рішень Харківської міської ради (далі - позивач, орендодавець) від 23.10.2008 №283/08 та від 25.04.2012 №704/12 між Харківською міською радою та Приватною фірмою "Ліна" (далі - відповідач, ПФ "Ліна", орендар) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:04:008:0008 загальною площею 0,0340 га року по просп. Правди, 5Б у м. Харкові для експлуатації та обслуговування літнього кафе з торговельним павільйоном строком до 01.10.2033 (далі - договір оренди землі).
1.1. У договорі оренди землі сторонами погоджено:
- будь-яке будівництво, реконструкція існуючих будівель на наданій у користування земельній ділянці та зміна цільового призначення цієї земельної ділянки без відповідного дозволу, передбаченого законодавством не допускається (п.7);
- заборону самовільної забудови земельної ділянки (п. 17);
- припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38);
- розірвання договору в односторонньому порядку за умов: несплати розміру орендної плати протягом більш ніж трьох місяців; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передачі в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39).
2. На вказаній земельній ділянці розташовано належне відповідачу на праві власності нерухоме майно - нежитлова будівля літ. "К-1" площею 86,6 м.кв., яка функціонує як кафе.
3. 11.07.2018 за договором № 1/18 ПФ "Ліна" передала належну йому нежитлову будівлю в оренду Фізичній особі - підприємцю Манжосу Денису Олеговичу (далі - ФОП Манжос Д.О.) строком до 10.06.2021 (далі - договір оренди будівлі).
4. Актом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 13.12.2018 №1293-А встановлено проведення Манжосом Д.О. будівельних робіт з реконструкції тераси нежитлової будівлі літ. "К-1" по просп. Незалежності, 5-Б у м. Харкові під приміщення без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт та без проектної документації.
4.1. За порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю видано припис від 13.12.2018 №1293-Пр-З про зупинення проведення будівельних робіт та накладено на Манжоса Д.О. адміністративне стягнення у вигляді штрафу (постанова по справі про адміністративне правопорушення від 26.12.2018 №1293-П).
Короткий зміст позовних вимог
5. У липні 2019 року Харківська міська рада звернулася з позовом до ПФ "Ліна" про розірвання договору оренди землі.
6. За твердженням позивача проведення реконструкції нежитлової будівлі без відповідного дозволу, передбаченого законодавством, свідчить про порушення відповідачем умов договору оренди землі та відповідно до пункту 38 договору та статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є безумовною підставою для його розірвання на вимогу орендодавця за рішенням суду.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
7. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30 жовтня 2019 року в позові відмовлено повністю.
8. Суд першої інстанції констатував недоведеність позивачем істотного порушення відповідачем умов договору оренди землі в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, як і наявності інших підстав для розірвання договору, визначених земельним законодавством та прямо передбачених умовами договору. Одночасно суд зазначив, що в умовами договору оренди землі дійсно встановлено заборону самовільної забудови земельної ділянки, проте порушення такої заборони ні за умовами договору, ні за вимогами законодавства не є безумовною підставою для одностороннього розірвання договору.
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
9. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 26 лютого 2020 року рішення суду першої інстанції скасовано. Позов задоволений, розірвано укладений між сторонами договір оренди землі.
10. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що здійснення реконструкції нежитлової будівлі без отримання передбаченого законодавством дозволу на проведення таких робіт, що встановлено відповідним компетентним органом - Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, свідчить про порушення умов пунктів 7 та 17 договору оренди земельної ділянки, положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та є підставою для розірвання договору відповідно до пункту 38 цього договору і статті 651 ЦК України.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження
11. Не погоджуючись із постановою суду першої інстанції, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Ухвалою Верховного Суду від 23.04.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою відповідача з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
12. Суд апеляційної інстанції застосував положення статі 651 ЦК України без урахування усталених висновків Верховного Суду у справах №№ 910/22259/17, 910/22454/17, 910/20932/17, 910/21033/17, 910/3568/18, 910/4427/18, 910/5001/19, 926/1557/18, 920/221/19, № 912/1385/17 щодо критеріїв істотності порушення умов договору як підстави дострокового розірвання договору на вимогу сторони, що призвело до прийняття незаконного судового рішення. Так, судом лише констатовано факт порушення умов договору оренди землі, проте не встановлено жодних обставин істотності такого порушення, що є обов`язковою умовою розірвання договору за рішенням суду в порядку статті 651 ЦК України.
13. У порушенням статей 73, 74, 76 ГПК України суд не надав правової оцінки та не навів обґрунтованого відхилення доводів відповідача про те, що відповідне адміністративне правопорушення у сфері містобудування вчинено не відповідачем, а третьою особою, яка не є стороною спірного договору оренди.
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)
14. Висновки Верховного Суду у наведених в касаційній скарзі постановах стосуються правовідносин, які не є подібними тим, що були предметом розгляду у даній справі, а тому відсутні підстави для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права при вирішенні спору.
Позиція Верховного Суду
15. Частиною 2 статті 2 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
15.1. Положеннями статей 24, 25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
15.2. Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.