ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 червня 2020 року
м. Київ
Справа № 906/150/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача 1 - не з`явилися,
відповідача 2 - не з`явилися,
третьої особи - не з`явилися,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватної ремонтно-будівельної фірми "Комунальник"
на рішення Господарського суду Житомирської області від 05.02.2020 (суддя Вельмакіна Т. М.) і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2020 (Саврій В. А. - головуючий, судді Коломис В. В., Дужич С. П.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Миколи Лисенка, 3"
до: 1) Житомирської міської ради,
2) Департаменту реєстрації Житомирської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Приватна ремонтно-будівельна фірма "Комунальник",
про скасування рішення органу місцевого самоврядування та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У лютому 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Миколи Лисенка, 3" (далі - ОСББ "Миколи Лисенка, 3") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради (далі - міськрада) та Департаменту реєстрації Житомирської міської ради (далі - Департамент), зокрема просило скасувати:
- рішення міськради від 28.09.2017 № 751 "Про затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, що є власністю територіальної громади міста Житомира та внесення доповнення до рішення міської ради від 13.10.2016 № 382" (далі - спірне рішення) у частині затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, а саме щодо віднесення нежитлового приміщення загальною площею 98,8 кв.м., розташованого за адресою: вул. Миколи Лисенка, 3, до власності територіальної громади м. Житомира згідно з додатком до рішення міськради від 28.09.2017 № 751 у частині зазначення у переліку об`єктів комунального майна, що є власністю територіальної громади м. Житомира, нежитлового приміщення загальною площею 98,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3;
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 24.10.2017, індексний номер: 37730432, прийнятого державним реєстратором виконавчого комітету міськради Баренком Євгеном Олександровичем, на підставі якого було зареєстровано право власності за територіальною громадою м. Житомира в особі міськради на нежитлове приміщення загальною площею 98,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3.
1.2. Позовні вимоги із посиланнями на положення статей 16, 21, 382, 393 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), пункту 4 частини 1 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", частини 2 статті 1, частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статті 4 Житлового кодексу України аргументовано тим, що 15.12.2017 житловий комплекс, розташований за адресою: вул. Миколи Лисенка, 3 у м. Житомирі (попередня назва - домоволодіння № 26 по вул. С. Лазо в м. Житомирі) було передано в управління ОСББ "Миколи Лисенка, 3" на підставі акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, згідно з яким, загальна площа житлових квартир становить 1 209,4 кв.м., загальна площа допоміжних приміщень - 538,7 кв.м., з яких: сходові клітки, вестибюль, коридор - 97,1кв.м., тамбур - 5,7 кв.м., підвал - 435,9 кв.м. Загальна площа будинку становить 1 748,1 кв.м.
Позивач наголошує, що нежитлове приміщення, загальною площею 98,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3, є допоміжним приміщенням, призначеним для експлуатації будинку, становить його невід`ємну частину та належить співвласникам (мешканцям) будинку. ОСББ "Миколи Лисенка, 3" вважає, що спірне рішення міськради та рішення державного реєстратора виконавчого комітету міськради Баренка Є. О. є незаконними і такими, що підлягають скасуванню.
ОСББ "Миколи Лисенка, 3" додатково зазначає, що спірне приміщення є підвалом, тобто допоміжним приміщенням, право власності на яке згідно Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення ОСББ, вступу до нього.
1.3. Міськрада у відзиві на позовну заяву заперечила проти задоволення позовних вимог, зазначаючи, що: спірне приміщення перебувало на балансі ВЖРЕП № 3; згідно з технічним паспортом буд. № 26 по вул. С. Лазо, власником будинку є міськрада, а користувачем - ЖЕК№ 3; відповідно до загальних відомостей про будинок, у ньому є підвал площею 331,3 кв.м., напівпідвал - 104,6 кв.м., який належить до приміщень установ; з часу будівництва і до 2003 року у спірному нежитловому приміщенні розміщувався обласний Гідрометцентр; наразі приміщення перебуває в оренді у Приватної ремонтно-будівельної фірми "Комунальник" (далі - ПРБФ" Комунальник"); будучи власником всього будинку до приватизації житлового фонду, в тому числі й спірного приміщення, територіальна громада в особі міськради оформила право комунальної власності за територіальною громадою м. Житомира в особі міськради на нежитлове приміщення площею 98,8 кв.м. по вул. Миколи Лисенка, 3 в м. Житомирі, згідно з рішенням міськради від 28.09.2017 № 751; станом на 2013 рік міськрада виготовила технічний паспорт на нежитлове приміщення, згідно з яким нежитлове приміщення розташовано у напівпідвальному приміщенні, площа якого становить 98,8 кв.м.; згідно з рішенням виконавчого комітету від 06.12.2017 № 1129 "Про зняття з балансу житлового будинку по вул. Миколи Лисенка", ОСББ "Миколи Лисенка, 3" було передано житловий будинок, окрім нежитлових приміщень, що перебувають у власності територіальної громади міста; напівпідвальні приміщення позивачеві передані не були; спірні приміщення по вул. Миколи Лисенка, 3, площею 98,8 кв.м. не є допоміжними приміщеннями житлового будинку, не належать до підвальних, у цьому приміщенні не має будь-якого обладнання, що забезпечує експлуатацію житлового будинку.
1.4. Департамент у письмових запереченнях на позов просив відмовити у задоволенні позовних вимог за безпідставністю, зауважуючи, що державну реєстрацію права комунальної власності на спірне приміщення здійснено відповідно до норм чинного законодавства та на підставі рішення міськради від 28.09.2017 № 751.
1.5. ПРБФ" Комунальник" у письмових поясненнях акцентувала, що є орендарем спірного нежитлового приміщення і здійснила невід`ємні поліпшення (капітальний ремонт) на загальну суму 116 574,00 грн. Фірма зауважила, що в разі задоволення позову змушена буде звертатися до міськради для відшкодування понесених збитків у формі витрат на будівництво (здійснення невід`ємних поліпшень). Вважає позов безпідставним, оскільки орендоване ПРБФ" Комунальник" приміщення не є допоміжним, а з моменту введення в експлуатацію було та є нежитловим приміщенням. На думку фірми, позивач хибно вважає спірне приміщення допоміжним, виходячи лише із місця його розташування у підвалі будинку та наявності у цьому приміщенні мережі водовідведення. Наголошує, що у технічному паспорті на будинок є відомості про розміщення у його напівпідвалі "установи", що свідчить про віднесення спірного приміщення до нежитлових. ПРБФ" Комунальник" вважає висновок експерта недостовірним через неповноту досліджень первинних документів і неврахування конструктивних особливостей цього приміщення, тому стверджує про необхідність його відхилення судом.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 05.02.2020 у справі № 906/150/19, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2020, позовні вимоги задоволено повністю; скасовано рішення міськради від 28.09.2017 № 751 "Про затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, що є власністю територіальної громади м. Житомира та внесення доповнення до рішення міської ради від 13.10.2016 № 382" в частині затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, а саме: нежитлового приміщення, загальною площею 98,8кв.м, що знаходяться за адресою: вул. М. Лисенка, 3 до власності територіальної громади міста Житомира, згідно з додатком до рішення міської ради від 28.09.2017 № 751 в частині визначення в переліку об`єктів комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Житомира нежитлового приміщення, загальною площею 98,8 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 37730432 від 24.10.2017, прийнятого державним реєстратором виконавчого комітету міськради Баренко Євгеном Олександровичем, на підставі якого було зареєстровано право власності за територіальною громадою міста Житомира в особі Житомирської міської ради на нежитлового приміщення, загальною площею 98,8 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Житомир, вул.Миколи Лисенка, 3.
2.2. Судові рішення аргументовані тим, що спірне приміщення є допоміжним, призначеним для забезпечення експлуатації будинку та становить його невід`ємну частину. Отже у міськради не було підстав для віднесення спірного приміщення до об`єктів нерухомого майна, що є власністю територіальної громади м. Житомира та реєстрації прав на це приміщення.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Житомирської області від 05.02.2020 і постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2020 у справі № 906/150/19, ПРБФ" Комунальник" (третя особа) звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення і постанову, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову через його безпідставність.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній з 08.02.2020) (далі - ГПК України). Зокрема, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій взяли до уваги неправильний висновок судового експерта, який суперечить положенням статті 98 ГПК України щодо визначення категорії приміщення житлового багатоквартирного будинку відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17 і від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц.
3.3. Скаржник зауважує, що суди безпідставно відхилили відомості з інвентаризаційної справи і технічного паспорта на будинок позивача, в яких наведено дані про наявність у будинку нежитлового приміщення - "установа" (рос. "учреждение"), яке і є спірним приміщенням і завжди було нежитловим.
Заявник касаційної скарги стверджує, що розташування приміщення у підвалі та проходження через нього мережі водовідведення не є підставою для віднесення цього приміщення до числа допоміжних.
На думку скаржника, висновок судового експерта Юрова А. Н. від 07.11.2019 про наявність у спірного приміщення статусу допоміжного є неправильним через неврахування конструктивних особливостей цього приміщення та відомостей інвентаризаційної справи і техпаспорта на будинок.
ПРБФ" Комунальник" також звертає увагу, що в журналі внутрішніх обмірів і підрахунків площ інвентаризаційної справи № 12930 під № 13 зазначено приміщення, яке складається із виробничого відділу (рос. "производственного отдела"), кабінету начальника та архіву загальною площею 104,6 кв.м. Площа спірного приміщення наразі становить 98,8 кв.м., хоча це одне і те саме приміщення. Зменшення площі зумовлено неодноразовими ремонтами спірного приміщення, оздобленням його будматеріалами, що призвело до зменшення його загальної площі із первинних 104,6 кв.м. до 98,8 кв.м. Отже, в інвентаризаційній справі на будинок точно відображено приміщення, яке складається із виробничого відділу, кабінету начальника та архіву, що свідчить про наявність у цього приміщення статусу нежитлового.
Так, скаржник акцентує, що у зазначених документах на будинок (інвентаризаційна справа і техпаспорт) наведено відомості про наявність у ньому нежитлового приміщення - установи, що за змістом положень статті 4 Житлового кодексу України безумовно виключає віднесення цього приміщення до числа допоміжних.
Скаржник зазначає, що у зв`язку з наявністю у первинних документах на будинок (інвентаризаційній справі і техпаспорті) відомостей про розміщення у будинку установи, конструктивною відокремленістю цього приміщення від решти підвальних приміщень будинку, наявність до нього окремого входу, наявність повноцінних вікон і вхідних дверей у цокольній частині будинку спірне приміщення було та є нежитловим і в жодному разі не може бути віднесено до числа допоміжних.
3.4. 16.06.2020 на адресу Верховного Суду надійшла заява міськради, в якій рада зазначила, що повністю підтримує викладені у касаційній скарзі вимоги та просить задовольнити їх в повному обсязі.
3.5. Від інших учасників справи відзивів на касаційну скаргу не надійшло.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з таких підстав.
4.2. Як свідчать матеріали справи та встановили суди попередніх інстанцій, згідно із Законом України "Про місцеві ради народних депутатів та місцеве і регіональне самоврядування", постановою Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 № 31 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)", рішеннями виконавчого комітету Житомирської обласної ради народних депутатів від 22.02.1992 № 30 "Про розмежування майна комунальної власності між власністю обласної Ради і власністю районних та міських міст обласного підпорядкування Рад народних депутатів", рішення Житомирської обласної ради від 18.03.1992 "Про розмежування об`єктів комунальної власності між власністю обласної Ради і власністю районних та міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів", рішення міськради від 22.10.1992 "Про формування комунальної власності міської Ради народних депутатів та передачу в управління виконкому майна міської Ради" весь житловий фонд Житомирської міської Ради народних депутатів включено до Переліку майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира.
25.09.2017 зареєстровано ОСББ "Миколи Лисинка, 3", як юридичну особу, що підтверджується випискою із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 28.09.2018.
15.12.2017 житловий комплекс, розташований за адресою: вул. Миколи Лисенка, № 3 в м. Житомирі (попередня назва - домоволодіння № 26 по вул. С. Лазо в м. Житомирі) передано в управління ОСББ "Миколи Лисенка, 3" на підставі акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, підписаного між начальником Комунального підприємства "ВЖРЕП № 3" міськради та головою правління ОСББ "Миколи Лисенка, 3".
Згідно із зазначеним актом, загальна площа житлових квартир, що передається з балансу КП "ВЖРЕП № 3" міськради на баланс ОСББ "Миколи Лисенка, 3" становить 1 209,4 кв.м, загальна площа допоміжних приміщень становить 538,7 кв.м., з яких: сходові клітки, вестибюль, коридор - 97,1 кв.м., тамбур - 5,7 кв.м., підвал - 435,9 кв.м. Загальна площа будинку становить 1 748,1 кв.м. Інформації про наявність у будинку будь-яких нежитлових приміщень на дату його передачі немає.
Зазначене також узгоджується з відомостями інвентаризаційної справи № 12930 на домоволодіння № 26 по вул. С. Лазо в м. Житомирі, яка містить повну інформацію про приміщення будинку та їх площі, зокрема про загальну площу підвалу - 435,9 м.кв.
При цьому в інвентаризаційній справі № 12930 немає жодної інформації про наявність у будинку приміщень, не зазначених в акті приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, підписаному між начальником КП "ВЖРЕП №3" міськради та головою правління ОСББ "Миколи Лисенка, 3".
Рішенням двадцять сьомої сесії міськради сьомого скликання від 28.09.2017 № 751 "Про затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, що є власністю територіальної громади міста Житомира та внесення доповнення до рішення міської ради від 13.10.2016 № 382" затверджено перелік об`єктів нерухомого майна, що є власністю територіальної громади міста Житомира, згідно з додатком, до переліку об`єктів комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Житомира включено нежитлові приміщення, загальною площею: 98,8 кв.м., розташовані за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3.
Згідно з відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 101323221 23.10.2017 державний реєстратор виконавчого комітету міськради Баренко Є. О., на підставі зазначеного рішення органу місцевого самоврядування прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 24.10.2017, індексний номер: 37730432 та зареєстрував право комунальної власності на нежитлові приміщення загальною площею: 98,8 кв.м., розташовані за адресою: м. Житомир, вул. Миколи Лисенка, 3 за територіальною громадою міста Житомира в міськради (код ЄДРПОУ: 13576954).
ОСББ "Миколи Лисенка, 3", наголошуючи, що спірне приміщення є допоміжним, призначеним для експлуатації будинку, становить його невід`ємну частину та належить співвласникам (мешканцям) будинку, вважає, що спірне рішення міськради та рішення державного реєстратора виконавчого комітету міськради Баренка Є. О. є незаконними і такими, що підлягають скасуванню, тому звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом у цій справі.
4.3. Відповідно до статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", приватизація державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України як квартир, будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду.