Постанова
Іменем України
10 червня 2020 року
м. Київ
справа № 334/8332/17
провадження № 61-40502св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Сімоненко В. М.,
суддів: Калараша А. А., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В., Штелик С. П. (суддя-доповідач)
розглянув в порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Запорізької області від 07 червня 2018 року у складі суддів: Кочеткової І. В., Маловічко С. В., Дашковської А. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Запорізька міська Рада,
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Запорізької міської Ради про визнання договору оренди землі припиненим.
Зазначав, що 05 листопада 2014 року він уклав з відповідачем договір оренди земельної ділянки, за умовами якого він як власник об`єкта нерухомості, що знаходиться по АДРЕСА_1 (літера Б - 180,6 кв. м, та літера В - 83,6 кв. м), прийняв у строкове платне користування до 10 листопада 2020 року земельну ділянку площею 0,0519 га з кадастровим номером 2310100000:04:036:01191, цільове призначення - для розташування кулінарного комплексу та дитячого майданчика. 25 жовтня 2017 року належне йому нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, він подарував ОСОБА_2, про що наступного дня повідомив орендодавця і просив припинити його право оренди земельної ділянки. Проте міська рада відмовила йому у припиненні його права оренди з підстав ненадання ним довідки про відсутність заборгованості з орендної плати. Посилаючись на те, що дії міської ради суперечать вимогам статей 31,120 ЗК України і статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", просив суд визнати договір припиненим в частині орендаря.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року позов задоволено. Визнано договір оренди № 201404000100517, укладений між ОСОБА_1 та Запорізькою міською Радою 05 листопада 2011 року, щодо земельної ділянки площею 0, 0519 га за кадастровим № 2310100000:04:036:0191, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, в частині ОСОБА_1 припиненим з 25 жовтня 2017 року. Вирішено питання щодо судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у зв`язку з переходом права власності на об`єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику об`єктів нерухомості.Ураховуючи те, що позивач після укладення договору дарування об`єкта нерухомості не є землекористувачем, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), наявні законні підстави для припинення земельних відносин сторін за договором оренди.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Запорізької області від 07 червня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою відповідної податкової інспекції міста. Прийняття рішення Запорізькою міською радою про припинення права оренди земельної ділянки орендаря за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель і споруд є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (пункт 41 договору). 25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 об`єкти нерухомості. Як зазначено у пункті 1 договору дарування, згідно з рішенням сорок восьмої сесії шостого скликання Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113, земельна ділянка по АДРЕСА_1 є комунальною власністю та передана у строкове платне користування строком до 10 жовтня 2020 року, загальна площа вищевказаної земельної ділянки 0,0519 га, кадастровий номер: 2310100000:04:036:01191, право оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 27 жовтня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Запорізького міського голови із заявою про припинення договору оренди у зв`язку з передачею права власності на об`єкти нерухомості іншій особі. У відповіді на звернення начальник управління з питань земельних відносин зазначив, що для подальшого вирішення питання про припинення оренди ОСОБА_1 необхідно надати в управління довідку податкової інспекції щодо фактичної сплати орендної плати за останні три роки. Запитувана довідка до управління з питань земельних відносин ОСОБА_1 надана не була. Рішення про припинення орендних відносин сторін радою не приймалося. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню. Припиняючи права і обов`язки ОСОБА_1 як орендаря за договором, дія якого продовжується, суд першої інстанції не обговорив питання про залучення до участі у справі нового власника нерухомості - сторони за договором оренди, до якої як до нового орендаря перейшли усі права і обов`язки за договором.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи касаційної скарги
У касаційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що згідно статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Припинення прав та обов`язків за договором оренди земельної ділянки колишнього власника об`єкта нерухомості та виникнення цих прав і обов`язків у набувача нерухомості встановлено у постановах Верховного Суду України від 06 червня 2011 року у справі № 6-53гс11, від 12 вересня 2017 року у справі № 2а-10596/12/2670. Скасованим рішенням суду першої інстанції визнано факт припинення дії договору оренди землі лише щодо нього, проте не розірвано цей договір взагалі. Постанова апеляційного суду порушує його права, оскільки він зобов`язується сплачувати орендну плату за договором.
(2) Позиція відповідача
У відзиві на касаційну скаргу Запорізька міська рада зазначає, що договір укладено до 10 листопада 2020 року та він є чинним. Рішення Запорізької міської ради № 55/113 від 27 червня 2014 року, яке було підставою укладення договору, не скасоване та у встановленому законом порядку не визнане недійсним. 20 червня 2018 року ОСОБА_2 звернулася до міської ради із заявою про надання їй в оренду землі під отриманим в дар будинком. Вказана заява опрацьовується та остаточне рішення ще не прийнято.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2018 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи з Ленінського районного суду м. Запоріжжя.
Ухвалою Верховного Суду від 18 травня 2020 року цивільну справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами у складі колегії з п`яти суддів.
Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
08 лютого 2020 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX (далі - Закон від 15 січня 2020 року № 460-IX).
Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону від 15 січня 2020 року № 460-IX установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
Фактичні обставини, встановлені судами
Суди установили, що ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 28 квітня 2012 року, укладеним з ОСОБА_3, набув право власності на тарний склад літ. Б, тарний склад літ. В, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:04:036:0191, загальною площею 5 539 кв. м.
Рішенням Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113 припинено приватному підприємцю ОСОБА_3 право оренди земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:04:036:0191, площею 0,519 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) по АДРЕСА_1 . Договір оренди землі за № 041026102184 від 10 листопада 2010 року розірвано. Передано вказану земельну ділянку в оренду ОСОБА_1 строком до 10 листопада 2020 року шляхом укладення відповідного договору для розташування кулінарного комплексу в межах, раніше затверджених рішенням міської ради.
На виконання рішення міської ради 05 листопада 2014 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 201404000100517, про що у Державному реєстрі майнових прав був зроблений відповідний запис.
За умовами договору оренди позивач прийняв у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0519 га з кадастровим номером 2310100000:04:036:01191 за адресою: АДРЕСА_1 . На даній земельній ділянці розташовані належні орендарю об`єкти нерухомості (літера Б - 180,6 кв. м, та літера В - 83,6 кв. м).
Пунктом 18 договору № 201404000100517 від 05 листопада 2014 року передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для розташування кулінарного комплексу (функціональне призначення). Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Пунктом 36 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується у судовому порядку.
Зі змісту пункту 38 договору вбачається, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою відповідної податкової інспекції міста.
Прийняття рішення Запорізькою міською радою про припинення права оренди земельної ділянки орендаря за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель і споруд є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (пункт 41 договору).
25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 вищевказані об`єкти нерухомості. Як зазначено у пункті 1 договору дарування, згідно з рішенням сорок восьмої сесії шостого скликання Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113, земельна ділянка по АДРЕСА_1 є комунальною власністю та передана у строкове платне користування строком до 10 жовтня 2020 року, загальна площа вищевказаної земельної ділянки 0,0519 га, кадастровий номер: 2310100000:04:036:01191, право оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
27 жовтня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Запорізького міського голови із заявою про припинення договору оренди у зв`язку з передачею права власності на об`єкти нерухомості іншій особі.