ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 червня 2020 року
м. Київ
Справа № 904/2488/19
ВСТАНОВИВ:
Кам`янська міська рада звернулась до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробниче підприємство "Екологія-Дніпро 2000" про внесення змін до пунктів 2.2 та 4.1 договору оренди земельної ділянки № 12422 від 08.10.2012 щодо збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.
В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на обставину зміни нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки, яка потребує приведення умов договору оренди, в тому числі, щодо розміру орендної плати, у відповідність до вимог чинного законодавства.
Досліджуючи заявлені вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що договір оренди земельної ділянки № 12422, з проводу зміни якого заявлено позов у даній справі, було укладено 08.10.2012 між Дніпродзержинською міською радою, яка у подальшому змінила своє найменування на Кам`янську міську раду (орендодавецем), та Товариством з обмеженою відповідальністю науково-виробничим підприємством "Екологія-Дніпро 2000" (орендарем).
На умовах вказаного договору орендодавець за актом приймання-передачі від 08.10.2012 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення загальною площею 58,8620 га, що знаходиться за адресою: східна околиця, м. Дніпродзержинськ, для розміщення шламонакопичувача Дніпровського меткомбінату.
В пункті 2.2. договору сторонами зафіксовано, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 26.09.2012 становить 58 856 820, 14 грн.
Умовами пункту 4.1 договору сторони передбачили, що орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у сумі 1 235 993,22 грн/рік без ПДВ, яка визначається відповідно до рішень міської ради № 475-24/VI від 25.06.2012 "Про плату за землю", а з 01.01.2014 у сумі 1 765 704,60 грн/рік без ПДВ.
Згідно з пунктом 4.2 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Розмір орендної плати підлягає перерахуванню при зміні функціонального або цільового використання земельної ділянки (п. 4.3 договору). Пунктом 4.4 договору встановлено, що розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів ставки земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до пункту 12.1 договору, зміна умов договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Судами встановлено, що 11.04.2017 наказом Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області № 82 затверджено витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованої відповідачем земельної ділянки з визначенням її вартості у сумі 154 082 613,40 грн, виходячи з сукупного коефіцієнту Км3, що дорівнює 0,64.
Також судами з`ясовано, що рішенням Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області №816-19/VII від 29.09.2017 затверджено Положення "Про порядок обчислення та сплати орендної плати за земельні ділянки у межах міста", яким передбачено, що розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у відсотку від нормативної грошової оцінки: ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) 3% (п. 5.1 Положення); ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для розміщення обʼєктів торгівлі (посередництво в торгівлі) пальним та паливом та за земельні ділянки, які використовуються для розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності 12% (п. 5.3 Положення); ставки орендної плати за земельні ділянки, які не зазначені в пунктах 5.1, 5.3., - 4% (п. 5.2 Положення).
Аналогічну норму щодо 4% для земель промисловості, до яких відноситься й орендована відповідачем земельна ділянка, у подальшому передбачено також в рішенні Кам`янської міської ради № 1105-25/VII від 22.06.2018 "Про ставки земельного податку".
Стверджуючи, що в силу прийняття вищевказаних актів відбулась зміна нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та, відповідно, зміна розміру орендної плати за користування нею, позивач звернувся до суду з позовом про внесення в судовому порядку відповідних змін до пунктів 2.2, 4.1 договору.
Керуючись положеннями ст. 632 ЦК України, згідно з якою, у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування, суди обох інстанцій дійшли висновку про можливість зміни умов договору в частині визначення нормативної грошової оцінки землі, оскільки вона є регульованою ціною, яка підлягає зміні за законом.
Зважаючи на те, що запропонована позивачем редакція пункту 2.2 договору стосується нового розміру регульованої законом ціни - нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної компетентним державним органом, що підтверджується витягом з технічної документації № 1469 від 27.05.2019, суди обох інстанцій дійшли висновку, що зазначена обставина є саме тим передбаченим законом випадком, який відповідно до ст. 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" може бути підставою для внесення змін до договору на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Водночас, враховуючи, що умовами договору сторони не передбачили такої підстави для зміни розміру орендної плати, як прийняття міською радою рішення про зміну розміру орендної плати, і таке рішення не є випадком, передбаченим законодавством України, оскільки не відноситься до законодавчих актів України, суди обох інстанцій дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до передбаченого договором розміру орендної плати.
За таких обставин рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.11.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 10.02.2020, позов задоволено частково, внесено зміни до договору оренди шляхом викладення в новій редакції пункту 2.2 щодо визначення нормативної оцінки землі на рівні 154 082 613,40 грн, в решті позову відмовлено.
Не погоджуючись з висновками судів щодо задоволення позову, відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у цій частині скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові.
В обґрунтування своїх вимог посилається на неправильну оцінку судами дійсних обставин справи, вважає помилковим розрахунок нормативної оцінки, оскільки покладений в його основу витяг з технічної документації в частині застосування сукупного коефіцієнта Км3 у значенні 0,64 суперечить чинному на час розгляду справи рішенню Ради від 12.07.2015 № 13-39/VІ, за яким цей коефіцієнт дорівнює 0,5.
Водночас з касаційною скаргою звернувся до Верховного Суду і позивач, який просить скасувати рішення судів в частині відмови в позові, ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову.
За доводами позивача, судами зроблено помилкові висновки з приводу неможливості зміни розміру орендної плати, оскільки сторонами в договорі оренди така можливість передбачена, при цьому орендна плата за земельні ділянки комунальної та державної власності є регульованою ціною, відтак законодавча зміна граничного розміру орендної плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення касаційної скарги відповідача та часткового скасування судових рішень у даній справі з огляду на таке.
Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
За змістом чч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з п. 3 ч. 1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.
Пунктом 288.5 ст. 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Пунктом 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Таким чином, з урахуванням положень ст. 632 ЦК України, ст. 288, 289 ПК України та ст. 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 у справі № 3-481гс15, від 02.03.2016 у справі № 3-476гс15, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.06.2018 у справі № 922/518/14, від 22.01.2019 у справі № 922/539/18, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, 23.10.2019 у справі № 904/8787/17, від 05.02.2020 у справі № 904/1337/19.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Виходячи зі змісту ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі", за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.
Згідно із положеннями ч. 1 ст. 13 та ч.ч. 1, 2 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.
Так, судами встановлено, що рішенням Ради від 12.07.2013 № 842-38/VI "Про затвердження нормативно грошової оцінки земель міста Дніпродзержинськ" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста із застосуванням базової вартості 1 м2 в розмірі 199,64 грн та введено її в дію з 01.01.2014.