Постанова
Іменем України
03 червня 2020 року
м. Київ
справа № 664/2561/17-ц
провадження № 61-43795 св 18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,
Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач - товариство з додатковою відповідальністю "ім. Латиських Стрільців";
відповідачі: ОСОБА_1, товариство з обмеженою відповідальністю "АПК Грін Лайн";
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 21 травня 2018 року у складі судді Бойка В. П. та постанову Апеляційного суду Херсонської області від 01 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Вейтас І. В., Бездрабко В. О., Кузнєцової О. А.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2017 року товариство з додатковою відповідальністю
"ім. Латиських Стрільців" (далі - ТДВ "ім. Латиських Стрільців") звернулося до суду з позовом, який було уточнено, до ОСОБА_1, товариства
з обмеженою відповідальністю "АПК Грін Лайн" (далі - ТОВ "АПК Грін Лайн") про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим.
Позовна заява мотивована тим, що 26 червня 2012 року між ТДВ
"ім. Латиських стрільців" та ОСОБА_1 було укладено договір
оренди землі, за умовами якого останній передав товариству в оренду земельну ділянку, площею 2,7341 га, яка розташована на території Новомаячківської селищної ради Олешківського району Херсонської області, строком на пʼять років. Державну реєстрацію вказаного договору оренди землі було проведено 22 серпня 2012 року.
Відповідно до пункту 8 зазначеного договору оренди землі - договір укладено на п`ять років з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар має не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
На виконання вищевказаних умов договору ТДВ "ім. Латиських стрільців"
у листі-повідомленні від 13 червня 2017 року № 160-А повідомило
ОСОБА_1 про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 26 червня 2012 року, запропонувавши у проєкті додаткової угоди орендну плату за рік у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі та строк дії договору оренди землі у сім років, тобто до 22 серпня
2024 року. Після 22 серпня 2017 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди землі від 26 червня 2012 року, товариство продовжувало користуватись вказаною земельною ділянкою і заперечень щодо цього ОСОБА_1 не висловлював. При цьому ТДВ "ім. Латиських стрільців" добросовісно виконувало умови договору.
Лише 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 надіслав лист, в якому висловив заперечення щодо поновлення договору оренди землі, водночас будь-яких претензій щодо недотримання ТДВ "ім. Латиських стрільців" умов договору оренди землі від 26 червня 2012 року не вказував. На думку позивача, заперечення ОСОБА_1 щодо поновлення договору оренди землі зумовлено тим, що ще 09 березня 2017 року між ним та ТОВ "АПК Грін Лайн" було укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), за умовами якого ОСОБА_1 передав у користування ТОВ "АПК Грін Лайн" ту саму земельну ділянку, яка знаходиться в оренді у позивача.
Таким чином, ОСОБА_1 протиправно уклав 09 березня 2017 року
з ТОВ "АПК Грін Лайн" договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) у період, коли строк дії договору оренди землі від 26 червня 2012 року цієї самої земельної ділянки не закінчився. Отже, переважне право позивача на поновлення договору оренди землі є порушеним, а посилання ОСОБА_1 про припинення права оренди ТДВ "ім. Латиських Стрільців" на земельну ділянку за договором від 26 червня 2012 року є безпідставними.
При цьому 03 листопада 2017 року ОСОБА_1 і ТОВ "АПК Грін Лайн" уклали угоду про припинення договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)
та цього самого дня уклали договір оренди землі строком на десять років
з орендною платою у 6 тис. грн на рік. Умови оренди земельної ділянки запропоновані ОСОБА_1 позивачем є кращими, порівняно з тими, на яких він уклав договір з ТОВ "АПК Грін Лайн"
Посилаючись на викладене, ТДВ "ім. Латиських Стрільців" просило суд: визнати укладений 09 березня 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ "АПК Грін Лайн" договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також договір оренди землі від 03 листопада 2017 року недійсними; визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 26 червня
2012 року, що укладений з ТДВ "ім. Латиських Стрільців";зобов`язати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення та підписання з ТДВ
"ім. Латиських Стрільців" додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі від 26 червня 2012 року з орендною платою 5 % від нормативної грошової оцінки землі та строком дії договору оренди землі
у сім років, тобто до 01 серпня 2024 року.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Цюрупинського районного суду Херсонської області від 21 травня 2018 року позов ТДВ "ім. Латиських Стрільців" задоволено частково. Визнано договір оренди землі від 03 листопада 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "АПК Грін Лайн" щодо земельної ділянки, площею 2,7341 га, недійсним. Зобов`язано ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення та підписання з ТДВ "ім. Латиських стрільців" додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі від 26 червня 2012 року щодо земельної ділянки, площею 2,7341 га. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 в установлений строк повідомив ТДВ "ім. Латиських стрільців" про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди
та укладення додаткової угоди, тим самим припинивши право орендаря
на переважне право поновлення договору оренди землі від 26 червня
2012 року. Разом з тим, право орендодавця на відмову від поновлення договору оренди та укладення додаткової угоди не є абсолютним, так як відмова орендодавця повинна бути вмотивованою. Проте ОСОБА_1, ухиляючись від обговорення додаткової угоди, укладає новий договір оренди з третьою особою, з умовами договору, які фактично є ідентичними тим, що пропонувались позивачем. Такими діями орендодавця, на думку суду, порушено право орендаря на пролонгацію договору оренди землі, так як він належним чином виконував свої обов`язки, ніс витрати на утримання земельної ділянки та має переважне право на укладення нового договору на умовах, запропонованих орендодавцем, якщо він визнає ці умови.
Однак ці умови повинні були бути запропоновані орендодавцем
та обговорені сторонами, що відповідачем зроблено не було, а тому право ТОВ "ім. Латиських Стрільців" підлягає захисту. При цьому суд зазначив, що оскільки дію договору від 09 березня 2017 року про надання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) сторонами було припинено, то підстав для визнання його недійсним відсутні.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Херсонської області від 01 серпня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 21 травня 2018 року залишено без змін.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що переважне право ТДВ "ім. Латиських стрільців" на укладання договору оренди землі було порушено відповідачами ще 09 березня
2017 року шляхом укладення між ними договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). А тому є помилковим висновок суду першої інстанції про те, що право ТДВ "ім. Латиських стрільців" на переважне право поновлення договору оренди землі припинилось, оскільки відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, а між орендарем та орендодавцем не могло бути досягнуто домовленості, оскільки ОСОБА_1 вже розпорядився належною йому земельною ділянкою до закінчення дії договору оренди земельної ділянки від 26 червня 2012 року. Разом з тим, зважаючи на обставини справи та часткове задоволення позову, помилковість висновків суду першої інстанції на правильність вирішення спору по суті не вплинули.
Короткий зміст касаційної скарги
У касаційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати
й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ТДВ "ім. Латиських стрільців" відмовити.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2018 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали
з Цюрупинського районного суду Херсонської області. Зупинено виконання рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 21 травня 2018 року до закінчення касаційного провадження.
У листопаді 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями
від 13 квітня 2020 року справу передано судді доповідачеві.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 травня 2020 року справу за позовом
ТДВ "ім. Латиських Стрільців" до ОСОБА_1, ТОВ "АПК Грін Лайн" про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилково висновку про часткове задоволення позову, оскільки належним чином не дослідили усіх обставин справи. Він завчасно та неодноразово повідомляв ТДВ "ім. Латиських Стрільців" про відмову
в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі від 26 червня
2012 року, а, отже, переважне право позивача на укладення договору оренди землі було припинено відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі". Суд не вправі зобов`язувати його, як власника земельної ділянки, укладати додаткову угоду з ТДВ "ім. Латиських Стрільців" до договору оренди землі від 26 червня 2012 року. Оскільки договір оренди землі було укладено між ним та ТОВ "АПК Грін Лайн" 03 листопада
2017 року, тобто вже після закінчення дії попереднього договору землі
від 26 червня 2012 року, то підстав для визнання його недійсним у суду не було.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У жовтні 2018 року надійшов відзив ТДВ "ім. Латиських Стрільців"
на касаційну скаргу, в якому зазначено, що оскаржувані судові рішення
є законними та обґрунтованими, а доводи касаційної скарги - безпідставними. Переважне право ТДВ "ім. Латиських Стрільців"
на укладення договору оренди землі було порушене ОСОБА_1 та ТОВ "АПК Грін Лайн" ще 09 березня 2017 року шляхом укладення договору про надання права користування належною йому земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Згідно з положеннями частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути зміненні за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. За змістом частини п`ятої вищевказаної статті орендодавець, за необхідності, узгоджує з орендарем істотні умови договору, тобто між сторонами може тривати переговорний процес щодо істотних умов договору, проте ОСОБА_1 до закінчення дії договору оренди землі, укладеного з ТДВ "ім. Латиських Стрільців", уклавши з іншим підприємством договір щодо належної йому земельної ділянки, порушив право діючого орендаря на переважене право поновлення договору оренди землі. Таким чином, посилання ОСОБА_1 про те, що право ТДВ
"ім. Латиських Стрільців" на переважне право поновлення договору оренди землі припинилося є безпідставними.
Крім того, зазначено, що справу необхідно передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права
та формування єдиної правозастосовчої практики (частина пʼята статті 403 ЦПК України), так як Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду дотримується правової позиції про визнання поновленим договору оренди землі на умовах додаткової угоди, запропонованої первісним орендарем.
Інші доводи учасників справи
У січні 2020 року до Верховного суду надійшли пояснення ТОВ "АПК Грін Лайн", в яких зазначено, що ОСОБА_1 завчасно повідомив орендаря, а саме ТДВ "ім. Латиських Стрільців", про відмову в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, а тому його переважне право було припинено відповідно до вимог законодавства.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
26 червня 2012 року між ТДВ "ім. Латиських стрільців" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав позивачу в оренду належну йому на праві власності земельну ділянку, площею 2,7341 га, строком на п`ять років з правом пролонгації. Договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 22 серпня 2012 року.
Відповідно до пункту 8 цього договору - договір укладено на п`ять років
з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар має не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
09 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "АПК Грін Лайн" було укладено договір про надання права користування належною йому земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
За умовами вказаного договору строк користування земельною ділянкою встановлено у десять років, плата за користування становить 6 тис. грн на рік (а. с. 86).
13 червня 2017 року ТДВ "ім. Латиських стрільців" повідомив орендодавця про намір продовжити дію договору та надіслав ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди. У додатковій угоді запропоновано викласти пункт 5, пункт 8 та пункт 9 договору у новій редакції, а саме: нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 116 099,55 грн, щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством; продовжити термін дії договору оренди на сім років, починаючи з моменту його державної реєстрації, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою; орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі