ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 травня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/10752/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Іванова О. В. (адвокат, дов. від 13.05.2020),
відповідача - Гадзюк Т. О. (дов. від 13.05.2020),
третя особа - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ?Градбуд-1?
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 (судді: Євсіков О. О.(головуючий), Чорногуз М. Г., Агрикова О. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ?Градбуд-1?
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради,
про розірвання договору оренди.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" (далі - ТОВ "Градбуд-1") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - КМР) про розірвання договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 22.08.2006 за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 № 78-6-00580 та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га, кадастровий номер 8000000000:78:041:0113.
2. Заявлені вимоги позивач обґрунтував припиненням ним як забудовником використання земельної ділянки згідно зі спірним договором для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями та неможливістю її використання, у зв`язку з чим дію цього договору має бути припинено відповідно до положень статті 19 Закону України "Про оренду землі" та частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 (суддя Селівон А. М.) позов задоволено повністю: розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Градбуд-1" та КМР, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) відповідно до запису від 22.08.2006 за № 78-6-00387 у книзі записів державної реєстрації договорів, в редакції договору про внесення змін до договору оренди від 25.12.2008 № 78-6-00387 та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки відповідно до запису від 31.01.2012 за № 78-6-00673 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,8830 га, кадастровий номер 8000000000:78:041:0113.
4. Рішення місцевого суду мотивовано тим, що після завершення будівництва на земельній ділянці та отримання акта готовності об`єкта до експлуатації від 20.12.2013, сертифікату від 24.12.2013, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, а також передачі збудованих об`єктів на баланс для обслуговування експлуатуючій організації - Товариству з обмеженою відповідальністю "Житлово-будівельна компанія "Управдом" (далі - ТОВ "ЖБК "Управдом"), позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу, що свідчить про наявність правових підстав для припинення спірного договору оренди в судовому порядку у зв`язку з закінченням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" та добровільною відмовою від права користування земельною ділянкою згідно зі статтею 141 ЗК України.
5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019 у справі № 910/10752/19 скасовано; прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено повністю.
6. Постанову суду аргументовано тим, що матеріалами справи не підтверджено факту припинення використання позивачем наданою йому в оренду земельною ділянкою.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. У касаційній скарзі ТОВ ?Градбуд-1? просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020, залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2019.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, скаржник зазначає про неправильне застосування і порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Зокрема, скаржник наголошує, що:
1) право позивача як добросовісного орендаря на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" є способом його розірвання, що диспозитивно унормовано законом;
2) висновок суду апеляційної інстанції про те, що позивач є власником багатоквартирного будинку не відповідає законодавству України, оскільки багатоквартирний житловий будинок не може бути окремим об`єктом права власності;
3) у договорі № 19/11/13-Б на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлових будинків № 1 та № 2 від 19.11.2013 мова йшла не про власника житлового комплексу, а про особу замовника будівництва;
4) апеляційний суд помилково застосував до спірних правовідносин положення статті 120 ЗК України, які не врегульовують питання переходу права власності на багатоквартирний будинок;
5) відповідно до законодавства України право користування житловим комплексом (багатоквартирним будинком) належить виключно його співвласникам, а не позивачу;
6) конкретний момент переходу права власності на багатоквартирний будинок до його співвласників чинним законодавством не визначено, з огляду на специфіку такого об`єкту права власності.
7) посилання апеляційного суду на те, що у заяві від 12.07.2019 № 12-07/19-1 про дострокове припинення договору оренди позивач не зазначив про добровільну відмову від права користування наданою йому земельною ділянкою скаржник вважає необґрунтованим, оскільки сам факт звернення до КМР про дострокове припинення договору оренди листом від 12.07.2019 свідчить про добровільну відмову від права користування земельною ділянкою.
Узагальнені доводи інших учасників справи
9. У відзиві на подану касаційну скаргу КМР просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.
Розгляд справи
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.02.2020, зокрема, відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ ?Градбуд-1? (подана 07.02.2020) на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 у справі № 910/10752/19 і призначено розгляд справи у судовому засіданні 17.03.2020.
Згідно з пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15.01.2020 № 460-IX касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
11. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.03.2020 розгляд касаційної скарги відкладено без визначення дати у зв`язку з установленням з 12.03.2020 до 03.04.2020 на усій території України карантину на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19".
12. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.04.2020 призначено розгляд касаційної скарги ТОВ ?Градбуд-1? на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 у справі № 910/10752/19 у судовому засіданні на 12.05.2020.
13. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.05.2020 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційної скарги ТОВ ?Градбуд-1? на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2020 у справі № 910/10752/19 до 19.05.2020.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
14. На підставі рішення КМР від 24.11.2005 № 433/2894 "Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Градбуд-1" для будівництва житлових з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями на вул. Богатирській, 6 в Оболонському районі м. Києва" між КМР (орендодавець) і ТОВ "Градбуд-1" (орендар) 16.08.2006 укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. 16.08.2006 за реєстровим № 1299, за змістом якого:
- орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором (пункт 1.1);
- об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка із такими характеристиками: місце розташування - вул. Богатирська, 6 в Оболонському районі м. Києва ; розмір - 0,5930 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудованими торговельно-офісними приміщеннями; кадастровий номер 8000000000:78:041:0113 (пункт 2.1);
- згідно з витягом з технічної документації № Ю-39190/2006 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) від 14.08.2006 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 283 456,83 грн (пункт 2.2);
- договір укладено на 3 (три) роки (пункт 3.1);
- всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (пункт 11.1);
Умовами розділів 4 - 13 договору сторони узгодили оренду плату, умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов`язки сторін, страхування об`єкта оренди, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін, суборенду земельної ділянки тощо.
Договір підписано представниками орендаря та орендодавця, засвідчено печатками сторін, зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2006 за № 78-6-00387.
15. Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.09.2008 у справі № 18/275, яке набрало законної сили, визнано укладеним договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.08.2006 № 78-6-00387 у редакції, яка підписана ТОВ "Градбуд-1", з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених договором, за змістом якого площу орендованої земельної ділянки змінили з 0,5930 га на 0,8830 га, інші умови договору залишилися без змін. Зазначену додаткову угоду до договору зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого КМР (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис в книзі записів державної реєстрації договорів від 25.12.2008 за № 78-6-00580.
16. Також КМР прийняла рішення від 09.07.2009 № 792/2894, яким внесла зміни до пункту 2 рішення № 4332894, а саме: слова та цифри "в короткострокову оренду на 3 роки" замінено словами та цифрами "в довгострокову оренду на 15 років". На підставі цього рішення укладено договір про внесення змін та доповнень до договору, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено у книзі записів державної реєстрації договорів від 31.01.2012 за № 78-6-00673.
Так, відповідно до умов договору про внесення змін у пункті 3.1 договору слова та цифру "на 3 роки" замінено на слова та цифри "на 15 років"; пункт 11.3 договору викладено у новій редакції: "Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки і орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб`єкт (орендар за цим договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов`язаннями, передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку; договір припиняється також в інших випадках передбачених законом".