Постанова
Іменем України
18 травня 2020 року
м. Київ
справа № 522/7131/16-ц
провадження № 61-21421св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Синельникова Є. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - ОСОБА_2,
треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_3
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року у складі судді Тарасова А. В. та постанову Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року у складі колегії суддів: Таварткіладзе О. М., Вадовської Л. М., Сєвєрової Є. С.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до
ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Позовна заява мотивована тим, що 25 травня 2015 року між ним
та ОСОБА_3, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_4, було укладено договір оренди житлового приміщення, зокрема квартири АДРЕСА_1, строком на 35 місяців, а саме до 25 квітня 2017 року. Проте, 11 квітня 2016 року зазначену квартиру було продано ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, чим, як він вважав, порушено його право на переважне придбання цієї квартири перед іншими особами у разі її продажу.
З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 просив суд перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 11 квітня
2016 року, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року
у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири у розумінні статей 777, 822 ЦК України є належне виконання наймачем обов`язків за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обов`язків орендаря, позивачем не було надано жодних доказів оплати у встановлені строки орендної плати у період з 25 травня 2014 року до 11 квітня 2016 року.
Докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг
з серпня 2015 року по лютий 2016 року, як вважав суд першої інстанції,
не свідчать про виконання наймачем обов`язків за договором найму щодо орендної плати. Під час огляду приміщення покупцем ОСОБА_2, жодних особистих речей позивача та його самого у спірній квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту, що було підтверджено і пунктом 9 договору купівлі-продажу від 11 квітня 2016 року.
Також, відсутні жодні відомості щодо діючого та чинного договору іпотеки на спірну квартиру на час її придбання відповідачем.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5, залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам сторін належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та дійшов правильного висновку про те, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири у розумінні
статей 777, 822 ЦК України є належне виконання наймачем обов`язків
за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обов`язків орендаря, позивачем не було надано жодних доказів оплати
у встановлені строки орендної плати у період з 25 травня 2014 року до
11 квітня 2016 року.
При цьому, докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг з серпня 2015 року по лютий 2016 року, як вважав суд першої інстанції і з висновками якого погодився апеляційний суд, не свідчать про виконання наймачем обов`язків за договором найму щодо орендної плати. Під час огляду приміщення покупцем ОСОБА_2, жодних особистих речей позивача та його самого у спірній квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту, що було підтверджено
і пунктом 9 договору купівлі-продажу від 11 квітня 2016 року. Також, відсутні жодні відомості щодо діючого та чинного договору іпотеки
на спірну квартиру на час її придбання відповідачем.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у травні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_3, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 вересня 2018 року було відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано матеріали цивільної справи із Приморського районного суду м. Одеси.
У жовтні 2018 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13 квітня 2020 року справу призначено судді-доповідачеві.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки доводам щодо належного виконання позивачем обов`язків наймача за договором оренди, сплати орендної плати та оплати комунальних послуг.
Також, вважав, що судами першої та апеляційної інстанцій не було надано належної правової оцінки тому факту, що з боку наймодавця, тобто колишнього власника житлового приміщення, не надходило жодних зауважень чи претензій щодо виконання позивачем своїх обов`язків за договором.
Відзив на касаційну скаргу до суду не надійшов
Фактичні обставини справи, встановлені судами
01 червня 2011 року ОСОБА_4 видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гурською О. В., на ім`я ОСОБА_3, якою уповноважив останнього здавати в оренду за ціну
та на умовах за своїм розсудом квартиру АДРЕСА_1 . Довіреність була видана строком на три роки
та дійсна до 01 червня 2014 року (а. с. 10-11).
25 травня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_4, було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1, строком
на 35 місяців, а саме до 25 квітня 2017 року (а. с. 6-9).
11 квітня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. та зареєстровано у реєстрі
за № 1724 (а. с. 59-62).
Пунктом 6.1. договору оренди від 25 травня 2014 року передбачено обов`язок орендаря своєчасно здійснювати орендні платежі.
Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 договору оренди орендна плата складала 3 000,00 грн на місяць та повинна була сплачуватися орендарем до п`ятого числа кожного місяця.
Пунктами 4.1, 4.2 договору оренди передбачено, що комунальні послуги
та всі витрати за користування телефоном повинні сплачуватися орендарем самостійно.
Матеріали справи містять підтвердження оплати ОСОБА_1 комунальних платежів та витрат за користування телефоном лише за період з серпня 2015 року по лютий 2016 року (а. с. 15-24).
У нотаріально посвідченій заяві ОСОБА_4 у тому числі засвідчив, що