Постанова
Іменем України
1 квітня 2020 року
м. Київ
Справа № 610/1030/18
Провадження № 14-436цс19
Велика Палата Верховного Суду у складі
судді-доповідача Гудими Д. А.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.
розглянула справу за позовом Приватного підприємства "Міловське" (далі - позивач) до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "Успіх Слобожанщини" (далі - товариство), Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Балаклійської районної державної адміністрації (далі - відділ з питань державної реєстрації), третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, про визнання недійсними договорів оренди та скасування рішень про державну реєстрацію права оренди
за касаційною скаргою товариства (представник - адвокат Короткова Алла Олександрівна) на постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року, прийняту колегією суддів у складі Колтунової А. І., Бровченка І. О., Бурлаки І. В.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. 19 квітня 2018 року позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив:
1.1. Визнати недійсними укладені 6 грудня 2017 року товариством з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договори оренди (далі - оскаржені договори оренди) земельних ділянок із кадастровими номерами 6320284000:03:000:0007 і 6320284000:03:000:0004 (далі - земельні ділянки).
1.2. Скасувати рішення про державну реєстрацію за товариством права оренди земельних ділянок (індексний номер 38796691 від 18 грудня 2017 року й індексний номер 38827510 від 19 грудня 2017 року) (далі - оскаржені рішення).
2. Позов мотивував такими обставинами :
2.1. ОСОБА_1 має на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 7 лютого 2014 року земельну ділянку площею 4,1243 га з кадастровим номером 6320284000:03:000:0007 (далі - земельна ділянка-1). Спадкодавець - ОСОБА_3 - за життя, 5 травня 2008 року, уклав із позивачем договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років.
2.2. ОСОБА_2 має на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 25 грудня 2015 року земельну ділянку площею 4,3441 га з кадастровим номером 6320284000:03:000:0004 (далі - земельна ділянка-2). Спадкодавець - ОСОБА_4 - за життя, 5 травня 2008 року, уклала з позивачем договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років.
2.3. ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як нові власники земельних ділянок зазначених договорів оренди з позивачем (далі - первинні договори оренди) не розірвали, а 6 грудня 2017 року уклали оскаржені договори оренди з товариством. Останні є недійсними, як і здійснена на їх підставі державна реєстрація права оренди за товариством, оскільки не відповідають вимогам чинного законодавства та порушують права позивача.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
3. 27 листопада 2018 року Балаклійський районний суд Харківської областіухвалив рішення, згідно з яким у задоволенні позову відмовив.
4. Рішення мотивував так :
4.1. Позивач уклав первинні договори оренди 25 лютого 2008 року, а не 5 травня 2008 року. Строк дії цих договорів почався 6 травня 2008 року - після їх державної реєстрації - та сплинув 6 травня 2018 року.
4.2. Оскільки на час розгляду справи строк дії первинних договорів оренди закінчився, позивач уже не є орендарем відповідних земельних ділянок і не довів, що внаслідок укладення оскаржених договорів оренди були порушені його права як такого орендаря,немає підстав для задоволення і основних вимог - про визнання оскаржених договорів оренди недійсними, і похідних - про скасування оскаржених рішень.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
5. 27 лютого 2019 року Харківський апеляційний суд прийняв постанову, якою рішення суду першої інстанції скасував і ухвалив нове, згідно з яким позов задовольнив.
6. Мотивував постанову так :
6.1. Суд першої інстанції правильно розглянув спір за правилами цивільного судочинства, оскільки сторонами оскаржених договорів оренди є як юридична особа, так і фізичні особи, питання про права й обов`язки яких були вирішені під час розгляду цього спору.
6.2. Суд першої інстанції неналежно дослідив і не оцінив умови первинних договорів оренди: розділ другий цих договорів передбачав умову про те, що після закінчення строку дії договору орендар (позивач) має гарантоване статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право на поновлення такого строку. Для реалізації цього права орендар повинен не пізніше як за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію.
6.3. Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, висловлених у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, для застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує його обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди та продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
6.4. Під час розгляду справи "відповідачами не було доведено" неналежне виконання позивачем обов`язків за первинними договорами оренди. Незважаючи на те, що позивач до 5 лютого 2018 року мав реалізувати право письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію первинних договорів оренди, відповідачі діями з укладення оскаржених договорів оренди позбавили позивача можливості реалізувати це право. Тому позивач не порушив обов`язок з повідомлення орендодавців в установлений строк до закінчення строку дії первинних договорів оренди про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк.
6.5. Переважне право позивача на укладення (поновлення) первинних договорів оренди порушене, що є юридичною підставою для визнання недійсними оскаржених договорів оренди. Крім того, відповідачка ОСОБА_2 визнала позовні вимоги, що підтверджує її намір продовжити дію договору оренди з позивачем.
6.6. Вимоги про скасування оскаржених рішень є похідними, а тому їх теж слід задовольнити.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. 26 березня 2019 року товариство подало касаційну скаргу. Просить скасувати постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року та залишити в силі рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 27 листопада 2018 року.
Короткий зміст ухвали суду касаційної інстанції
8. 24 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
9. Обґрунтував ухвалу тим, що товариствооскаржує постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року, зокрема, з підстав порушення правил суб`єктної юрисдикції.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
10. Товариство мотивує касаційну скаргу так :
10.1. Права позивача не порушені, оскільки строк дії первинних договорів оренди закінчився 6 травня 2018 року, а тому на момент розгляду справи й ухвалення 27 листопада 2018 року рішення судом першої інстанції позивач не мав права користування земельними ділянками.
10.2. Апеляційний суд вийшов за межі позову та розглянув спір з інших підстав, дослідив докази, які не досліджував суд першої інстанції, а також помилково застосував приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин.
10.3. Апеляційний суд не врахував, що справу № 610/1030/18 треба розглядати за правилами господарського судочинства з огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду, висловлений у постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 820/3668/16.
(2) Позиція інших учасників справи
11. Інші учасники справи відзивів на касаційну скаргу не подали.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
(1) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій
(1.1) Щодо юрисдикції суду
12. Право на доступ до суду реалізується на підставах і в порядку, встановлених законом. Кожний із процесуальних кодексів встановлює обмеження щодо кола питань, які можуть бути вирішені в межах відповідних судових процедур. Зазначені обмеження спрямовані на дотримання оптимального балансу між правом людини на судовий захист і принципами юридичної визначеності, ефективності й оперативності судового процесу.
13. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають, зокрема, із земельних та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства (частина перша статті 19 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).
14. Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність спору щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересіву будь-яких правовідносинах, крім випадків, коли такий спір вирішується за правилами іншого судочинства, а, по-друге, спеціальний суб`єктний склад цього спору, в якому однією зі сторін є, як правило, фізична особа.
15. Відповідно до пункту 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем.
16. Згідно з частиною першою статті 45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами та відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього кодексу.
17. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (частини друга та третя статті 4 цього Кодексу).
18. Отже, розмежування компетенції судів з розгляду спорів щодо речових прав на земельні ділянки проведено відповідно до предмета та суб`єктного складу учасників цих спорів. Крім спорів, зокрема, про оскарження рішень, дій або бездіяльності суб`єктів владних повноважень при реалізації ними управлінських функцій у сфері земельних правовідносин, вирішення яких віднесене до компетенції адміністративних судів, земельні спори, сторонами в яких є насамперед юридичні особи та фізичні особи-підприємці, розглядають господарські суди, а інші - за правилами цивільного судочинства.
19. Позивач заявив вимоги про визнання недійсними оскаржених договорів оренди та про скасування оскаржених рішень. Позивач визначив відповідачами сторін оскаржених договорів оренди, а також відділ з питань державної реєстрації речових прав, державні реєстратори якого прийняли оскаржені рішення.
20. Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснений аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) не змінює цивільно-правового характеру спору (див. пункт 36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16).
21. Спір про цивільне право є таким незалежно від того, чи здійснено на підставі оскарженого договору оренди державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, чи заявлена, окрім іншої, також вимога про визнання недійсним оскарженого договору, на підставі якого державний реєстратор прийняв оскаржене рішення, а також незалежно від того, яку з цих вимог позивач вважає основною, а яку - похідною (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц (пункт 32), від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 22), від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 25)).
22. Отже, спір у цій справі є приватноправовим. А з огляду на суб`єктний склад учасників спору його слід розглядати за правилами цивільного судочинства. Тому необґрунтованими є наведені у касаційній скарзі доводи щодо наявності юрисдикції господарського суду, зокрема і щодо необхідності врахування висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 12 грудня 2018 року в адміністративній справі № 820/3668/16 з огляду на відмінний предмет спору.
(1.2) Щодо суті спору
23. Суди першої й апеляційної інстанцій установили такі обставини :
23.1. 25 лютого 2008 року ОСОБА_3 як орендодавець уклав із позивачем як із орендарем договір оренди земельної ділянки-1 строком на 10 років. Цей договір був зареєстрований 6 травня 2008 року. ОСОБА_1 як спадкоємець ОСОБА_3 є власником земельної ділянки-1. 6 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклав із товариством один з оскаржених договорів оренди. 14 грудня 2017 року право оренди товариства на земельну ділянку-1 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
23.2. 25 лютого 2008 року ОСОБА_4 як орендодавець уклала з позивачем як із орендарем договір оренди земельної ділянки-2 строком на 10 років. Цей договір був зареєстрований 6 травня 2008 року. ОСОБА_2 як спадкоємниця ОСОБА_4 є власником земельної ділянки-2. 6 грудня 2017 року ОСОБА_2 уклала з товариством один із оскаржених договорів оренди. 14 грудня 2017 року право оренди товариства на земельну ділянку-2 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
24. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
25. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі".
26. Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).
27. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
28. Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.
29. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).
30. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції).
31. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").