ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 квітня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/7043/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24 грудня 2019 року (головуючий - Кравчук Г. А., судді - Куксов В. В., Яковлєв М. Л.) і рішення Господарського суду міста Києва від 11 вересня 2019 року (суддя Пукшин Л. Г.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРСТА",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду міста Києва "Плесо",
про розірвання договору та виселення з орендованого приміщення
(за участю представника: відповідача - Костянецький М.В.)
Історія справи
Фактичні обставини справи, встановлені судами
1. 12.03.2018 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент, позивач, орендодавець), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) по охороні, утриманню та експлуатації земель водного фонду міста Києва "Плесо" (балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "АРСТА" (далі - ТОВ "АРСТА", відповідач, орендар) укладено договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 2630 (далі - договір) за умовами якого орендар прийняв в оренду нежитлову споруду (бетонний майданчик під літні службові приміщення), загальною площею 50 кв.м. за адресою: м. Київ, Оболонський район, озеро "Редьчине" б/н, дільниця № 12 для розміщення кафе, яке не здійснює продаж товарів підакцизної групи (сезонно з 1 травня по 31 жовтня календарного року) (далі - об`єкт оренди). Строк дії договору з 12.03.2018 по 10.03.2021 (п. 9.1. договору).
1.1. Відповідно до пункту 4.2 договору орендар зобов`язаний, зокрема: (1) використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору; (2) своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі; (3) протягом строку дії договору до передачі об`єкта підприємству-балансоутримувачу по акту приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об`єкта (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення). Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого/об`єкта і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень; (4) протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість і надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований.
1.2. Орендодавець має право контролювати з залученням підприємства-балансоутримувача виконання умов цього договору та використання об`єкта, переданого в оренду за цим договором, і у разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживати відповідні заходи реагування (пункт 5.1.4. договору).
1.3. У разі виявлення факту використання об`єкту не за цільовим призначенням договір може бути розірвано (пункт 8.5 договору).
1.4. Згідно з пунктом 9.3 договору одностороння відмова від договору не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3 цього договору (несплата орендної плати протягом 3-х місяців підряд).
1.5. Відповідно до п. 9.6 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
2. На підставі власного наказу від 02.04.2019 № 198 позивачем спільно з балансоутримувачем проведено обстеження використання нежитлової споруди, що використовується на умовах оренди ТОВ "АРСТА", за результатами чого складений акт обстеження від 05.04.2019. За замістом вказаного акта на орендованому майні (бетонний майданчик) розміщено дерев`яну споруду, що за візуальними ознаками призначена для використання для кафе, станом на момент проведення обстеження споруда не використовувалась; праворуч від входу до конструкції виявлено меблі, торгівельне обладнання, а ліворуч - літній дитячий майданчик. Одночасно в акті зафіксовано, що борг з орендної плати на дату перевірки відсутній, приміщення знаходиться у задовільному стані.
Короткий зміст позовних вимог
3. У травні 2019 року Департамент звернувся до суду з позовом до ТОВ "АРСТА" про розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого майна.
4. Позивач з посиланням на положення статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" стверджував про неналежне виконання відповідачем істотних умов договору внаслідок (1) використання орендованого майна у період, що не передбачений умовами договору оренди (не в сезон), що було зафіксовано в акті перевірки, тоді як орендна плата сплачується відповідачем у період з травня по жовтень календарного року; (2) не укладення договору страхування орендованого майна всупереч умовам пункту 4.2.15 договору.
Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій
5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11 вересня 2019 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 24 грудня 2019 року, в позові відмовлено повністю.
6. Суди попередніх інстанцій констатували не доведення позивачем належними та допустимими доказами стверджуваних ним фактів невиконання відповідачем договору та істотного порушення його умов (коли внаслідок завданої шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору). Дослідивши зміст наданих позивачем актів обстеження, суди встановили, що вони не містять відомостей про використання орендарем майна не за цільовим призначенням. При цьому, враховуючи відсутність встановленого договором обов`язку орендаря демонтувати кафе після закінчення сезонного періоду, позивачем не доведено, яким чином відповідач за місяць до відкриття сезону порушує умови договору щодо використання об`єкта оренди.
7. Судами також встановлено, що об`єкт оренди був застрахований згідно з договором страхування №04-011460 від 15.03.2019, орендна плата сплачувалась орендарем в повному обсязі, що підтверджує дотримання відповідачем свого визначального обов`язку за договором оренди та досягнення орендодавцем основної мети, з якою спірний договір укладався.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
8. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
9. Суди дійшли помилкового висновку про те, що розміщення відповідачем кафе на об`єкті оренди за місяць до відкриття сезону не порушує умови договору, а також не в повній мірі дослідили доказ - договір страхування від 15.03.2019, який укладено через рік після укладення договору оренди. На переконання позивача саме цим підтверджується неналежне виконання відповідачем умов договору.