ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 922/1658/19
Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, суддів: Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицької Н. О., Дроботової Т. Б., Зуєва В. А., Краснова Є. В., Кушніра І. В., Мачульського Г. М., Міщенка І. С., Могила С. К., Пількова К. М., Случа О. В., Сухового В. Г.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Жилка С.Е. (у порядку самопредставництва),
відповідача - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ?Харків-Капітал?
на рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 (суддя Жельне С. Ч.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019 (судді: Дучал Н. М. (головуючий), Слободін М. М., Терещенко О. І.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю ?Харків-Капітал?
про стягнення 1 549 603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У травні 2019 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" (далі - ТОВ "Харків-Капітал") 1 549 603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 8,1555 га по вул. Магнітогорській, 1 у м. Харкові.
2. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем узятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати за період з 07.03.2017 по 06.05.2017 за договором оренди землі від 01.08.2007 № 540767100045, з урахуванням додаткової угоди, яку визнано укладеною згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.07.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019, позов задоволено: стягнуто з ТОВ ?Харків-Капітал? на користь Харківської міської ради 1 549 603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою по вул. Магнітогорській, 1 у м. Харкові площею 8,1555 га.
4. Суди, посилаючись на положення частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), виходили із того, що відповідач із 28.12.2016 (дати набрання законної сили рішенням суду у справі № 922/1558/16) мав сплачувати орендну плату у новому розмірі, визначеному у додатковій угоді, яка була визнана укладеною згідно із цим рішенням, з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Норми чинного законодавства щодо державної реєстрації речових прав на землю не змінюють порядку набрання законної сили змінами до договору, наведеними у судовому рішенні.
Перевіряючи розмір заборгованості, суди дійшли висновку, що щорічна індексація нормативної грошової оцінки та порядок її розрахунку визначені законодавчо - Податковим кодексом України (далі - ПК України), застосування положень якого у повному обсязі до спірних правовідносин передбачено за умовами договору оренди у редакції додаткової угоди. Будь-яких застережень про незастосування положень ПК України в частині індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки під час розрахунку орендної плати умови договору оренди не містять.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ТОВ "Харків-Капітал" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019, а справу направити на новий розгляд.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування вимог, наведених у касаційній скарзі, ТОВ "Харків-Капітал" зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 182, 210, 328, 334, 638 ЦК України, статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 6, 17, 19, 21 Закону України "Про оренду землі" та наголошує, що:
1) обов`язок зі сплати орендної плати, встановленої згідно з додатковою угодою, виникає в орендаря з моменту державної реєстрації таких змін, яка відбулася 16.01.2019, а не з моменту набрання законної сили рішенням суду у справі № 922/1558/16;
2) позивач безпідставно в односторонньому порядку змінив умови договору оренди, оскільки збільшив розмір орендної плати внаслідок його розрахунку з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено ні умовами первинної редакції договору оренди, ні згідно з додатковою угодою визнаною укладеною відповідно до судового рішення у справі № 922/1558/16. За умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
3) суди не врахували, що станом на час розгляду спору витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 № 880, який покладено в основу судового рішення у справі № 922/1558/16, вже втратив чинність, а діяв новий витяг від 16.02.2017.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відзиву на касаційну скаргу від Харківської міської ради до суду не надійшло.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 (судді: Чумак Ю. Я. (головуючий), Дроботова Т. Б., Пільков К. М.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Харків-Капітал" на рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019 у справі №922/1658/19 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.01.2020.
9. У судовому засіданні було оголошено перерви з 21.01.2020 до 28.01.2020 та з 28.01.2020 до 04.02.2020.
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.02.2020 справу № 922/1658/19 передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - судова палата).
11. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 06.02.2020 для розгляду справи № 922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: Чумак Ю. Я. - головуючий (доповідач), Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Пільков К. М., Суховий В. Г.
12. Ухвалою Верховного Суду від 06.02.2020 справу № 922/1658/19 прийнято до розгляду судовою палатою; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 02.03.2020.
13. Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 28.02.2020 № 29.3-02/346 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 922/1658/19 у зв`язку з виходом з відпустки суддів Могила С.К., Случа О.В., відпусткою судді Волковицької Н.О. та запланованою відпусткою суддів Сухового В.Г., Міщенка І.С., Берднік І.С.
14. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 28.02.2020 для розгляду справи № 922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: головуючий - Чумак Ю. Я., судді: Багай Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Могил С. К., Пільков К. М., Случ О. В.
15. У судовому засіданні 02.03.2020 було оголошено перерву до 16.03.2020.
16. Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 16.03.2020 № 29.3-02/382 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 922/1658/19 у зв`язку з виходом з відпустки суддів Волковицької Н.О., Сухового В.Г., Міщенка І.С., Берднік І.С.
17. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 16.03.2020 для розгляду справи № 922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: головуючий - Чумак Ю. Я., судді: Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Могил С. К., Пільков К. М., Случ О. В., Суховий В. Г.
18. 08.02.2020 набрав чинності Закон України від 15.01.2020 №460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ".
У пункті 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
19. На підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Харків-Капітал" (орендар) укладено договір оренди землі від 23.03.2007 (далі - договір оренди) за змістом якого:
- орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі промисловості), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Магнітогорська, 1 (пункт 1);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,1555 га, в тому числі: під забудовою 0,7938 га, інших угідь 7,3617 га (пункт 2);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 34 954 295,00 грн (пункт 5);
- орендар вносить орендну плату за земельну ділянку у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку згідно з довідкою від 11.12.2006 № 165/06 становить 84 793,29 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункти 9, 10);
- розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13);
- земельна ділянка передається в оренду для обслуговування адміністративних, складських та допоміжних будівель і споруд нафтобази № 1. Цільове призначення земельної ділянки землі промисловості (пункти 15, 16);
- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 36).
20. Договір укладено строком до 01.11.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 01.08.2007 за № 540767100045.
21. Факт прийняття відповідачем в оренду зазначеної земельної ділянки підтверджується Актом приймання-передачі від 03.08.2007.
22. За змістом рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13:
- затверджено базову вартість 1 м2 земель м. Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України (пункт 1.1);
- рішення вводиться у дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014 (пункт 2).
23. Попередню вартість 1 м2 землі у м. Харкові було визначено на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", введено в дію з 01.03.2008.
24. За змістом рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013":
- плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" вводиться у дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (пункти 2, 3);
- зобов`язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства (пункт 5).
25. Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 № 880 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112 229 467,00 грн.
26. Рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 28.12.2016, з урахуванням ухвали Верховного Суду від 22.11.2018 про виправлення описки, внесено зміни до договору оренди, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у редакції (далі - додаткова угода), викладеній у резолютивній частині рішення, а саме: внесено зміни до пунктів 5, 9 договору оренди, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки, зокрема, в частині зміни розміру орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Магнітогорській, 1 у м. Харкові площею 8,1555 га у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013. Доповнено договір, а саме зазначено кадастровий номер земельної ділянки.
Відповідно до додаткової угоди розмір орендної плати за користування відповідачем визначеною земельною ділянкою згідно з розрахунком від 03.10.2013 № 71/14 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і становить 6 284 850,15 грн, або в місяць - 523 737,51 грн.
27. Згідно з листом ГУ ДФС у Харківській області від 11.09.2018 № 21980/9/20-40-12-03-19 TOB "Харків-Капітал" за період із 01.01.2017 по 31.12.2017 сплатило орендну плату у сумі 2 626 035,56 грн.
28. Як установили суди попередніх інстанцій, згідно із розрахунком, наведеним Харківською міською радою у позовній заяві, відповідач за період з 07.03.2017 по 06.05.2017 мав сплатити орендну плату в сумі 1 987 276,00 грн. Проте, відповідач фактично сплатив за спірний період, що складається із 25 днів березня 2017 року, одного місяця 2017 року та 6-ти днів травня 2017 року, 437 672,74 грн, з огляду на що заявлено вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою з урахуванням змін до договору оренди землі, внесених згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16, у сумі 1 549 603,26 грн (1 987 276,00 грн - 437 672,74 грн).
Позиція Верховного Суду
29. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, судова палата вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити з таких підстав.
30. Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
31. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.
32. У статті 21 цього Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, розмір якої, умови і строки внесення встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України) та обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.
33. За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
34. Згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16 визнано укладеною додаткову угоду, відповідно до якої внесено зміни до договору оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013.
35. Відповідно до статті 129-1 Конституції України судове рішення є обов`язковим до виконання.
36. У частині 3 статті 653 ЦК України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно з частиною 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
У рішенні Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16, відповідно до якого визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди, не було встановлено іншого строку набрання чинності додатковою угодою. Таким чином, додаткова угода набрала чинності 28.12.2016, одночасно із зазначеним рішенням.
37. Отже, з моменту набрання чинності додатковою угодою у орендодавця виникло право вимагати, а у орендодавця, відповідно, обов`язок сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному у цій додатковій угоді. До такого висновку дійшли і суди попередніх інстанцій.
38. Водночас судова палата не може погодитися з висновками судів попередніх інстанції щодо можливості збільшення розміру орендної плати за рахунок використання коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки за період 2014, 2015 та 2016 років, а саме за період із дати затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 до 28.12.2016 - дати набрання чинності додатковою угодою, оскільки розмір орендної плати, визначений у додатковій угоді, може змінюватися виключно з моменту набрання нею чинності.
39. Судова палата вважає безпідставними доводи скаржника, викладені у касаційній скарзі, щодо обов`язку сплачувати орендну плату у розмірі, встановленому у додатковій угоді, з моменту її державної реєстрації, оскільки необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).
40. Договір оренди набрав чинності з моменту його державної реєстрації у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у Державному реєстрі земель 01.08.2007 за № 540767100045 відповідно до положень статті 210 ЦК України та статті 126 ЗК України у редакції, чинній до 01.01.2013.