Постанова
Іменем України
25 березня 2020 року
м. Київ
справа № 546/314/17
провадження № 61-37337св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Висоцької В. С.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Сердюка В. В., Фаловської І. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро",
третя особа - відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро" на постанову Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року у складі колегії суддів: Обідіної О. І., Абрамова П. С., Прядкіної О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2017 року ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 звернулися до суду з позовами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро" (далі - ТОВ "Бурат-Агро"), третя
особа - відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області, про розірвання договорів оренди земельних ділянок.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 є власниками земельних ділянок, які розташовані на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та були передані ними в оренду ТОВ "Бурат-Агро" на підставі укладених
у 2008-2009 роках договорів оренди землі.
Всупереч пункту 13 договорів оренди, яким передбачено перегляд орендної плати один раз на три роки, зокрема у разі підвищення цін, тарифів, розміру інфляції, орендар з 2010 року розмір орендної плати не переглядав. Пропозиції позивачів щодо укладення додаткових угод про внесення змін до договорів оренди у частині збільшення розміру орендної плати до 10 % від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексу інфляції відповідач залишив поза увагою, що є підставою для розірвання вищевказаних договорів оренди.
На підставі викладеного ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 просили: розірвати договори оренди належних їм земельних ділянок, які укладені між ними і ТОВ "Бурат-Агро".
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Решетилівського районного суду Полтавської області від 07 лютого 2018 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідач виконує свої зобов`язання орендаря відповідно до умов договорів оренди землі.
Сторонами спірних правочинів у передбаченому законом та договорами оренди землі порядку висловлені пропозиції щодо змін умов цих договорів, однак згоди з цього питання вони не досягли. Разом з тим позивачі вимог про зміну умов договорів оренди землі не заявляли.
Нормами чинного законодавства та зазначеними вище договорами оренди землі не визначено підставою для розірвання договорів оренди відсутність взаємної згоди сторін щодо змін умов договорів оренди, тому відсутні правові підстави для задоволення позову.
Постановою Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення про задоволення позову.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 вересня
2008 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,88 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652661.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652657.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652656.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 5,44 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652807.
Стягнуто з ТОВ "Бурат-Агро" на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 судовий збір по 2 240 грн кожному.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у 2017 році орендодавці ініціювали питання перегляду розміру орендної плати, який залишався незмінним протягом семи років, проте відповідач не погодився із запропонованим власниками земельних ділянок розміром, фактично залишивши без відповіді їхні звернення про внесення змін до договорів оренди землі.
Недотримання орендодавцем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного пунктом 13 договорів оренди, призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, у результаті чого позивачі як власники земельних ділянок позбавлені можливості отримувати орендну плату у розмірі, на який вони розраховували при укладанні цих договорів, сподіваючись, що останній протягом дії договорів не буде залишатись сталим, а буде переглядатись по потребі кожні три роки, що унеможливить знецінення отриманої ними орендної плати внаслідок інфляції.
Суддя Апеляційного суду Полтавської області Абрамова П. С ., непогодившись з постановою апеляційного суду 07 травня 2018 року, письмово виклала свою окрему думку, в якій вказувала, що у матеріалах справи взагалі відсутні докази, які б стверджували про істотність порушення відповідачем умов договору.
Вказувала, що сторони обумовили правові насідки недосягнення згоди щодо змін умов договору - врегулювання спору в судовому порядку. Тобто, належним способом захисту для сторін було визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ "Бурат-Агро" просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд неправильно розтлумачив умови пункту 13 договорів оренди та неправильно застосував статтю 23 Закону України "Про оренду землі".
У сторін договорів оренди є право переглянути за взаємною згодою розмір орендної плати, а не односторонній обов`язок відповідача підвищувати розмір орендної плати, як зазначено апеляційним судом. Фактично єдиною підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок став той факт, що орендодавців не влаштовував розмір орендної плати.
У матеріалах справи взагалі відсутні докази, які б підтверджували істотність порушення відповідачем умов договору.
Позивачі запропонували відповідачу сплачувати оренду плату в розмірі
10 % від грошової оцінки земельної ділянки, останній у свою чергу запропонував сплачувати оренду у розмірі 8 % від грошової оцінки земельної ділянки за умови збільшення терміну дії оренди. Однак, на час звернення до суду сторони за взаємною згодою спір не врегулювали.
Разом з тим, пунктом 36 договорів оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку. Таким чином, сторони обумовили правові наслідки недосягнення згоди щодо змін умов договору - врегулювання спору в судовому порядку. Тобто, належним способом захисту для сторін було визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договорів.
Доводи інших учасників справи
ОСОБА_1 , ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 подали відзиви на касаційну скаргу, вказуючи на те, що при укладенні договорів оренди землі вони розраховували на те, що з настанням певних подій: підвищення цін, тарифів, розміру інфляції, орендна плата буде переглядатися (збільшуватися), але з 2010 року орендна плата не переглядалась. Недотримання орендарем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного пунктом 13 договоів, призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, внаслідок чого позивачі як власники земельних ділянок позбавлені можливості отримувати орендну плату в такому розмірі, на який розраховували під час укладення спірних правочинів.
Інший учасник справи не скористався своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направив.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 липня 2018 року відкрито касаційне провадження і витребувано цивільну справу.
30 липня 2018 року справу передано до Верховного Суду.
Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 26 лютого 2020 року справу призначено до розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 є власниками земельних ділянок площею 4,88 га, 5,44 га, 4,62 га, 4,62 га, відповідно, які розташовані на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Між ОСОБА_1 та ТОВ "Бурат-Агро" 01 вересня 2008 року укладено договір оренди землі строком на 10 років, а 01 січня 2009 року договори оренди землі були укладені між іншими позивачами та відповідачем строком
на 15 років.
Пунктом 9 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1, ОСОБА_2
і ТОВ "Бурат-Агро", визначено орендну плату у розмірі 2,5 % від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а з 01 листопада
2010 року - 5 % від грошової оцінки землі.
У пункті 9 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_3, ОСОБА_4
і ТОВ "Бурат-Агро", сторони цих правочинів встановили розмір орендної плати - 3 % грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а
з 01 листопада 2010 року - 5 % від грошової оцінки землі.
У пункті 13 спірних договорів сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на 3 роки по потребі у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зокрема внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом.