Постанова
Іменем України
30 березня 2020року
м. Київ
справа № 500/3202/17-ц
провадження № 61-16529св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Злагода",
третя особа - Одеська регіональна філія Центру Державного земельного кадастру структурний підрозділ Одеської регіональної філії Центру ДЗК,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Одеського апеляційного суду від 31 липня 2019 року у складі колегії суддів: Драгомерецького М. М., Дрішлюка А. І., Черевка П. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
У червні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Злагода" (далі - ТОВ "Злагода"), третя особа - Одеська регіональна філія Центру Державного земельного кадастру структурний підрозділ Одеської регіональної філії Центру ДЗК, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації.
Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що на підставі державного акта на земельну ділянку серії 1-ОД №047423, вона є власницею земельної ділянки площею 4,58 га, що розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області. У 2009 році вона, за попередньою домовленістю про оренду земельної ділянки, передала свою земельну ділянку у користування ТОВ "Злагода". Пропозицію щодо укладення відповідного договору вона отримала від голови ТОВ "Злагода" - Стойкової Л. К., та саме остання повинна була займатись його належним документальним оформленням. Вважає спірний договір недійсним, у зв`язку з недодержанням у момент його вчинення вимог діючого на той час законодавства, а саме: по-перше, вона не підписувала договір, тобто відсутнє підтвердження її волевиявлення на укладення зазначеного договору, по-друге, в ньому без її відома та згоди зроблені виправлення у даті, замість очевидної - 08 липня 2009 року, вказана 08 лютого 2010 року, по-третє, не зазначено строк дії договору, а включено лише дата початку його дії - 01 січня 2009 року, тоді як договір, датований 08 лютого 2010 року (згідно з виправленням). Без її відома, виправлено відомості у пункті 4.1 щодо орендної плати, а саме виправлено 3,0 % з викресленням "вартості земельного паю 48 124 гривень" . До того ж у договорі не зазначено ряд істотних умов, а саме: не зазначена форма платежу за оренду землі (грошова, натуральна або відробіткова), порядок і способи внесення орендної плати не вказані взагалі; договір не містить механізму обчислення розміру оренди, даних про обчислення розміру орендної плати з урахуванням або без урахування індексу інфляції; не зазначено строки і місце виконання договору; додатки до договорів взагалі не містять дати їх підписання.
У зв`язку із встановленням факту відсутності істотних умов у договорі оренди земельної ділянки, яка належать їй на праві власності, вона позбавлена можливості отримувати належну та передбачувану орендну плату. Фактично відповідач здійснює плату за землю на власний розсуд, самостійно обираючи форму оплати, її вартість, якість, місце та час оплати, тощо. Вона ж позбавлена можливості впливати на цей процес, оскільки її права звужено умовами договору, який укладено на невизначений час, але щодо нього здійснено державну реєстрацію. Цей договір не відповідає вимогам закону, є несправедливим, укладений лише на користь однієї сторони - відповідача, а отже, є недійсним. Ці обставини реально порушують її права як орендодавця, суб`єктивні права та законні інтереси, вони можуть бути захищені лише у судовому порядку, що стало підставою для її звернення до суду з цим позовом.
Посилаючись на викладене, позивач просилавизнати договір оренди землі від 08 лютого 2010 року, з додатком, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Злагода", зареєстрований Відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі (запис від 24 травня 2011 року № 512208294000223) щодо земельної ділянки площею 4,58 га, кадастровий номер № 5122082900:01:004:0304, яка розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області - недійсним та скасувати його державну реєстрацію.
Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 25 квітня 2018 року позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано договір оренди землі від 08 лютого 2010 року, з додатком, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Злагода", зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі (запис від 24 травня 2011 року № 512208294000223) щодо земельної ділянки площею 4,58 га кадастровий номер № 5122082900:01:004:0304, яка розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, недійсним та скасовано його державну реєстрацію. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що сторонами договору оренди землі не досягнуто згоди щодо таких істотних умов як строк дії договору оренди та розмір орендної плати. У пункті 3 строк дії договору не зазначено, а записано лише дата початку його дії - 01 січня 2009 року, тоді як договір, датований 08 лютого 2010 року (згідно з виправленням). Також у пункті 4.1 договору виправлено відомості щодо орендної плати, а саме із 3,0 % із викресленням "вартості земельного паю 48 124 грн". Вказане не може слугувати чітким та конкретним визначенням розміру орендної плати, оскільки не зазначена форма платежу за оренду землі (грошова, натуральна або відробіткова), порядок і способи внесення орендної плати не вказані взагалі; договір не містить механізму обчислення розміру оренди, даних про обчислення розміру орендної плати з урахуванням або без урахування індексу інфляції; не зазначено строки і місце виконання договору; додаток до договору взагалі не містить дати його підписання. Додаток від 24 травня 2011 року не відповідає загальноприйнятим вимогам форми угоди, він не зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства. У ньому не вказано назву, номер договору та дати його підписання, що унеможливлює підтвердження приналежності його до основного договору. У додатку відсутнє визначення розміру орендної плати. Зазначено натуральна форма оплати: зерно - 1500 кг, олія - 10 л. Незважаючи на те, що натуральна форма оплати взагалі не згадується у розділі 4 договору, з інформації з додатку також не можливо зробити висновок про перелік, кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки, які є обов`язковими при визначені натуральної оплати, у тому числі тип зерна, його якість, ціна, різновид олії, її вартість, тощо). До того ж, підписи вже проставлені навіть у 2018 році.
Постановою Одеського апеляційного суду від 31 липня 2019 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Ухвалюючи рішення, суд апеляційної інстанції виходив із того, що договір оренди землі набрав чинності 24 травня 2011 року та діяв протягом 8 років, відповідач (орендар) щороку сплачував позивачу орендну плату, що не заперечувалось сторонами у судовому засіданні та підтверджено відповідними письмовими доказами. Позивач (орендодавець) протягом всього періоду отримувала орендну плату, заперечень щодо її розміру та строку її виплати не мала, з пропозицією до відповідача щодо внесення змін до договору оренди щодо конкретизації його положень або внесення додаткових умов не зверталась. Спір між сторонами у справі виник у зв`язку з тим, що позивач фактично визнала те, що передала земельну ділянку іншій особі. Обставини захоплення земельної ділянки також підтверджується актом обстеження земельних ділянок на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, складеним 27 квітня 2017 року. В судовому засіданні не встановлено, що відповідач порушує, не визнає або оспорює права ОСОБА_1 .
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
У вересні 2019 року ОСОБА_1 подала до Верховного Судукасаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 31 липня 2019 року, в якій просить скасувати зазначене судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що суд апеляційної інстанції, в порушення принципу "LEX AD FRAETERIAN NON VALET", закріпленому в статті 58 Конституції України та статті 5 ЦК України не застосував положення закону у редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин. Спірний договір оренди не містить строк дії договору, у договорі лише зазначено дату, з якої укладено договір оренди землі. Здійснення державної реєстрації договору оренди з відсутності такої істотної умови як строк дії договору, суперечить положенням статті 15 Закону України "Про оренду землі", а тому є незаконним та здійсненим поза межами повноважень державного реєстратора. Порушення відповідачем порядку подання доказів, та доповнень до апеляційної скарги, а також зміна судом дати судового засідання позбавили її права на справедливий та неупереджений суд.
У листопаді 2019 року ТОВ "Злагода" подало до суду відзив на касаційну скаргу у якому зазначено, що наявні усі істотні умови для укладання договору оренди земельної ділянки, які не порушувалися і підстави для визнання вказаного договору оренди недійсним, відсутні. Сторони врегулювали в договорі свої відносини на власний розсуд, як це передбачено статтею 6 ЦК України, виконували умови договору узгодженим способом, зокрема, позивач продовж усього часу отримувала орендну плату, що нею не заперечувалось.
Позиція Верховного Суду
Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи має бути проведений протягом п`яти днів після складення доповіді суддею-доповідачем колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення апеляційного суду - без змін, оскільки його ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Рішення суду апеляційної інстанції відповідає нормам ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.
Встановлені судами обставини
ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка, площею 4,58 га, розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120822900:01:004:0304, на підставі державного акта на право приватної власності на землю від 14 лютого 2001 року серії І -ОД, № 047423 .
08 липня 2009 року сторони у справі уклали договір оренди вказаної земельної ділянки, зареєстрований у відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі Одеської області, запис від 24 травня 2011 року № 512208294000223.
Відповідно до реєстраційної картки земельної ділянки АБИ № 897918 Центру Державного земельного кадастру, кадастровий номер 5120822900:01:004:0304, сформований 12 жовтня 2010 року та відомості про наявні обмеження прав на земельну ділянку, вказаний строк дії договору - 10 років.
Відповідно до пункту 4.1 договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі як передоплата.
Сплата орендної плата у розмірі 3 % визначена відповідно до законодавства та розпочата у 2011 році у зв`язку із змінами, внесеними Указом Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 2008 року № 725/2008.
Пунктом 13 договору оренди земельної ділянки зазначено, що зміна умов договору оренди земельної ділянки здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Нормативно-правове обґрунтування
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі", у редакції від 14 жовтня 2008 року, тобто на час підписання договору оренди землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із статтею 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.