ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/3580/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 (головуючий суддя Агрикова О.В., судді Чорногуз М.Г., Яковлєв М.Л.) та рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 (суддя Данилова М.В.) у справі № 910/3580/19
за позовом Фірми "Т.М.М." - Товариства з обмеженою відповідальністю
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щасливий дім 2"
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. У березні 2019 року Фірма "Т.М.М." - Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 № 75-6-00093.
1.1. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 42, 120, 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України обґрунтовуються тим, що фактичне користування вказаною земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює нова юридична особа, а саме: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щасливий дім 2", тому позивач добровільно відмовляється від права користування земельною ділянкою, оскільки наявні підстави для дострокового розірвання Договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.
Короткий зміст оскаржуваних рішень
2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.08.2019, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 позов задоволено.
2.1. Рішення місцевого господарського суду мотивовано, зокрема, тим, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця. Такого висновку суд дійшов з огляду на те, що будівництво на орендованій земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані на земельній ділянці об`єкти передані у власність ОСББ "Щасливий дім 2", що підтверджується відповідними актами приймання - передачі.
2.2. Суд апеляційної інстанції вказав, що оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов`язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (ст. ст. 377, 651 ЦК України, ст. ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі"). Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. Враховуючи вищенаведені правові приписи та з огляду на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
4. В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник зазначає, що судові рішення ухвалено за неправильного застосування норм матеріального права.
4.1. На думку скаржника, господарськими судами не враховано, що право користування земельною ділянкою комунальної власності у фізичних та юридичних осіб (у тому числі в об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) виникає після прийняття рішення відповідного органу місцевого самоврядування, укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст. 124, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України).
4.2. Судом апеляційної інстанції не надано оцінки твердженню Київської міської ради, що питання відмови від договору оренди має вирішуватися виключно з радою, як стороною за договором оренди і власником земель, що належать до комунальної власності міста.
4.3. Суди попередніх інстанцій неправомірно застосували до спірних правовідносин ст. 19 Закону України "Про оренду землі", оскільки у даному випадку завершення будівництва має розглядатися у контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. Наведена позиція узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 27.03.2019 у справі №925/315/18.
4.4. Скаржник наголошує, що отримання ОСББ відповідної проектної та технічної документації є передумовою для звернення ОСББ до Київської міської ради щодо оформлення земельної ділянки в порядку ст. 42 Земельного кодексу, з огляду на що висновки судів про те, що така документація свідчить про припинення орендарем використання орендованої ділянки є передчасними, не відповідають обставинам справи та положенням законодавства.
4.5. Судами попередніх інстанцій не застосовано до спірних правовідносин положень ст. 123 Земельного кодексу України та ст. 3 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві.
4.6. Господарськими судами необґрунтовано застосовано до спірних правовідносин положення ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, оскільки у даній нормі йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору оренди земельної ділянки.
5. У відзиві на касаційну скаргу позивач вказав про необґрунтованість її доводів, просив залишити оскаржувані судові рішення без змін.
6. Від третьої особи відзиву на касаційну скаргу не надходило, що у відповідності до положень ч. 3 ст. 295 ГПК України не перешкоджає перегляду судових рішень.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
7. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 12.08.2003 між Фірмою "Т.М.М." - ТОВ (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 03.12.2003 за № 75-6-00093.
7.1. За умовами Договору оренди Київська міська рада передає Фірмі "Т.М.М."-ТОВ у довгострокову оренду земельну ділянку, площею 3 236 кв.м для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва в межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.