ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 917/1549/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Краснова Є. В., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - Бобошко В. М., Вовк С. П.,
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства "Карат"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 29.08.2019 (судді: Лакіза В. В., Бородіна Л. І., Здоровко Л. М.) у справі
за позовом Фермерського господарства "Карат"
до Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області,
про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У грудні 2018 року Фермерське господарство "Карат" (далі - ФГ "Карат") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області (далі - Ялосовецька сільська рада) про визнання укладеною між ФГ "Карат" та Ялосовецькою сільською радою додаткову угоду про поновлення договору від 01.11.2007 оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 20,91 га ріллі (кадастровий номер 5324888209:09:004:0003), розташованої у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статті 93 Земельного кодексу України, статей 641, 642 Цивільного кодексу України, частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що сторони договору оренди землі від 01.11.2007 увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", сторони дійшли згоди щодо встановлення строку дії договору на 7 років та розміру орендної плати - 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, Ялосовецькою сільською радою підготовлено проект рішення про продовження строку дії договору, проте саме рішення про поновлення договору оренди не прийнято, як і не прийнято рішення про відмову у поновленні цього договору.
Отже, позивач вважає, що дійшовши згоди про поновлення договору на змінених умовах у частині строку його дії з 10 на 7 років і розміру орендної плати з 3% на 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на погоджених умовах, чим порушив права позивача, а тому вимога позивача про поновлення договору за переважним правом є правомірною і підлягає задоволенню.
1.3. Ялосовецька сільська рада у відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволення, наголосила на безпідставності тверджень позивача про досягнення між сторонами згоди про поновлення договору на запропонованих позивачем умовах, а наявність проєкту рішення сільської ради не є належним доказом на підтвердження підстав для поновлення договору.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 (суддя Кльопов І. Г.) позов задоволено, визнано укладеною між ФГ "Карат" та Ялосовецькою сільською радою додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 20, 91 га ріллі (кадастровий номер 5324888209:09:004:0003), розташованої у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області до договору оренди землі від 01.11.2007, зареєстрованого Хорольським виробничим відділом Полтавської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" 19.05.2008 за № 04085630008, строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.
Суд першої інстанції дійшов висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог.
2.2. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 29.08.2019 рішення Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 скасовано, у задоволенні позову ФГ "Карат" відмовлено.
Суд апеляційної інстанції установив, що зміст наданих орендарем проектів додаткових угод свідчить, що запропоновані ним зміни до договору оренди землі стосуються строку його дії та розміру орендної плати, які є істотними умовами договору оренди земельної ділянки в розумінні статті 15 Закону України "Про оренду землі", проте згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі між сторонами досягнуто не було, що вбачається, зокрема, з листа Ялосовецької сільської ради від 03.01.2018 № 02-27/05.
При цьому, ураховуючи положення частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що переважне право орендаря у цьому випадку не порушено, оскільки ще до закінчення строку дії договорів оренди позивач отримав від відповідача відмову про поновлення його дії.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 29.08.2019, ФГ "Карат" у касаційній скарзі просить її скасувати, а рішення Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 залишити в силі, наголошуючи, що встановлені обставини справи достеменно свідчать про те, що Ялосовецька сільська рада відмовилася від участі у передбаченій законом процедурі реалізації переважного права орендаря (ФГ "Карат") на поновлення чинного договору оренди на нових умовах, посилаючись на закінчення строку договору та його припинення, чим безпідставно позбавила ФГ "Карат" як добросовісного користувача землею, права на поновлення договору оренди. Таку відмову відповідача безпідставно розцінено судом апеляційної інстанції як відсутність домовленості між сторонами щодо нових істотних умов оренди, у зв`язку з чим постанову суду апеляційної інстанції необхідно скасувати.
3.2. Ялосовецька сільська рада не скористалася правом на надання відзиву на касаційну скаргу.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 01.11.2007 між Ялосовецькою сільською радою (орендодавець) та ФГ "Карат" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 2. 5, 15 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 20,91 га ріллі, розташовану у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради, нормативна грошова оцінка якої становить 241 874,96 грн.
За змістом пункту 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 173,50 грн за 1 га, що становить 3627,88 грн у рік, що становить 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки.
12.08.2010 між сторонами укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі щодо збільшення розміру орендної плати і визначено, що орендна плата становить 423,36 гривень за 1 га; 8 852,46 грн у рік та відповідає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
01.11.2007 договір зареєстровано Хорольським виробничим відділом Полтавської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.05.2008 № 04085630008.
4.3. Суд апеляційної інстанції установив, що строк дії договору оренди землі встановлено до 19.05.2018 і зазначене повністю відповідає положенням чинного законодавства, а саме статтям 125, 126 Земельного кодексу України, статтям 638, 640 Цивільного кодексу України та статтям 18, 20 Закону України "Про оренду землі", а також правовій позиції, викладеній, зокрема у постанові Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
4.4. Водночас суд апеляційної інстанції установив, що 30.11.2017 Ялосовецька сільська рада листом-повідомленням № 460/02-27 повідомила ФГ "Карат" про відсутність правових підстав на автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а також що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури за наявності волевиявлення сторін.
06.12.2017 ФГ "Карат" звернулося до Ялосовецької сільської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки загальною площею 20,91 га за кадастровим номером 5324888209:09:004:0003 з наданням проєкту додаткової угоди.
Зі змісту наданого до зазначеного листа-повідомлення проєкту додаткової угоди убачається, що орендар пропонував, зокрема, строк оренди - 10 років; розмір орендної плати - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (том 1, а. с. 27-28).
Разом з цим, як установив суд апеляційної інстанції, ФГ "Карат" надано до Ялосовецької сільської ради проєкт додаткової угоди до договору земельної ділянки загальною площею 20,91 га (кадастровий номером 5324888209:09:004:0003) (отримано сільською радою 27.12.2017) за змістом якого, зокрема, зменшено строк оренди з 10 років до 7 років і збільшено розмір орендної плати, установлений договором з 3 % до 10 % від нормативної грошової оцінки (том 1, а. с. 36-37).
Ялосовецькою сільською радою підготовлено проєкт рішення двадцять п`ятої сесії сьомого скликання від 27.12.2017 "Про поновлення договору оренди" (строк договору - 7 років, розмір орендної плати - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), однак зазначене рішення сесією Ялосовецької сільської ради не прийнято.
4.5. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога ФГ "Карат" про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2007 укладеною у редакції, запропонованій позивачем, на підставі статті 93 Земельного кодексу України, статей 641, 642 Цивільного кодексу України, частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", з посиланням на те, що сторони дійшовши згоди щодо поновлення договору на змінених умовах в частині строку дії договору з 10 на 7 років та розміру орендної плати з 3% на 10% від нормативної грошової оцінки, відповідач ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на погоджених умовах, чим порушив права позивача.
4.6. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.
Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).