ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 913/224/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Суховий В.Г. - головуючий, Берднік І.С., Міщенко І.С.,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 (головуючий суддя Мартюхіна Н.О., судді Плахов О.В., Шутенко І.А.) у справі № 913/224/18
за позовом Виконуючого обов`язки керівника Сєвєродонецької місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ"
про стягнення 397 374,71 грн
Історія справи
Короткий зміст вимог
1. У травні 2018 року виконуючий обов`язки керівника Сєвєродонецької місцевої прокуратури Луганської області звернувся до Господарського суду Луганської області в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області (далі - позивач) із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" (далі - відповідач) про повернення безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою у сумі 397 374,71 грн.
1.1. В обґрунтування позовних вимог прокурор, посилаючись на положення статті 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України "Про прокуратуру", статей 377, 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 12, 120, 125, 126, 189, 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 18-1, 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" зазначав, що після набуття права власності на корпус № 4, розташований за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Новікова, 2-к, відповідач, в порушення вимог статей 125, 126 Земельного кодексу України, використовував земельну ділянку під нерухомим майном без оформлення належним чином права користування земельною ділянкою та його державної реєстрації, не сплачуючи орендну плату за землю, що є підставою для відшкодування позивачу неотриманого доходу у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки без достатніх правових підстав на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст рішення, прийнятого судом першої інстанції
2. Рішенням Господарського суду Луганської області від 17.09.2018 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
2.1. Мотивуючи зазначене рішення, суд першої інстанції, посилаючись на положення частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України, частини 1 та 2 статті 120 Земельного кодексу України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" вказав, що у договорі оренди землі від 25.04.2014 відбулася заміна сторони у зобов`язанні, а саме орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер", що свідчить про те, що останнє користується земельною ділянкою за наявності правових підстав та виключає можливість застосування положень ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, ухваленої судом апеляційної інстанції
3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 рішення Господарського суду Луганської області від 17.09.2018 скасовано, ухвалено нове рішення, яким позов задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" на користь Сєвєродонецької міської ради 397 374,71 грн.
3.1. Мотивуючи рішення, суд апеляційної інстанції вказав, що договір оренди землі від 25.04.2014 є припиненим стосовно колишнього власника нерухомого майна у зв`язку із набуттям відповідачем права власності на нерухоме майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці. Посилаючись на положення статті 125 Земельного кодексу України суд вказав, що відповідач у справі, володіючи об`єктом нерухомості, розташованим за адресою: вул. Новікова, 2-к м. Сєвєродонецьк, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою, тобто, без укладення договору оренди із Сєвєродонецькою міською радою та державної реєстрації такого права. Апеляційний суд, враховуючи правові позиції Верховного Суду, зауважив, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості колишні власники такого майна не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
Враховуючи правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, відповідно до якої до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними та фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України, суд вказав, що наявність в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо права оренди спірної земельної ділянки у Товариства з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ" не звільняє відповідача як нового власника нерухомого майна обов`язку від сплати орендної плати за землю, зважаючи на припинення договору оренди землі щодо попереднього орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ".
З огляду на наведене, апеляційний суд дійшов висновку про наявність правових підстав для застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
4. 12.02.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер" подало до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у справі №913/224/18, у якій просить скасувати оскаржувану постанову і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
5. Судом апеляційної інстанції безпідставно застосовано положення статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки предметом регулювання даної норми є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними нормами права, в обґрунтування чого скаржник посилається на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 29.11.2010 у справі № 19/18, від 13.12.2010 у справі № 26/2, від 16.05.2011 у справі № 10/7, від 30.05.2011 у справі № 14/209(02-4/4-14), від 30.05.2011 у справі № 24/135 (24/0245), від 22.01.2013 у справі №5006/18/13/2012, від 14.10.2014 у справі № 3-129гс14.
5.1. Скаржник зазначає, що цивільно-правовою підставою, що породжує зобов`язання відповідача, пов`язані з використанням ним земельної ділянки, є частина 2 статті 120 Земельного кодексу України та умови, визначені договором оренди землі, укладеним між ТОВ "РБФ "РЕМ" та Сєвєродонецькою міською радою 25.04.2014.
5.2. Апеляційним судом неправильно застосовано положення частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, а висновок про те, що відповідач зберіг майно без достатніх правових підстав, не відповідає дійсності, оскільки установлено, що відповідач є законним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 4412900000:07:001:0037, на умовах і в обсягах, визначених договором оренди землі від 25.04.2014, у якому відбулася заміна сторони у зобов`язанні.
5.3. Скаржник вказує також на те, що відсутність державної реєстрації права користування земельною ділянкою за наявності передбачених законом підстав такого користування не може тягнути тих правових наслідків, які складають предмет позову у справі, оскільки зобов`язання відповідача є договірними.
5.4. ТОВ "Боремер" зазначає, що судом апеляційної інстанції помилково враховано правові позиції, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду України у низці справ, оскільки правовідносини, з яких виникли спори у справах, на які послався апеляційний суд, не є тотожними з обставинами даної справи.
5.5. Судом апеляційної інстанції не застосовано до спірних правовідносин приписи ч. 1 ст. 796 Цивільного кодексу України, яка підлягала застосуванню, оскільки фактичними користувачами земельної ділянки з кадастровим номером 4412900000:07:001:0037 є підрозділи Міністерства оборони України, які беруть участь у антитерористичній операції на сході України, а відповідач цією земельною ділянкою не користується, доходів від неї не отримує.
5.6. Скаржник наголошує, що позивачем був обраний невірний спосіб захисту порушеного права, оскільки відсутні підстави для застосування норм ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Позиція прокурора у відзиві на касаційну скаргу
6. Прокурор просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову Східного апеляційного господарського суду - без змін, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено всі істотні обставини справи та наявність підстав для стягнення з відповідача коштів у вигляді неодержаної орендної плати за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів у сумі 397 374,71 грн за період з 08.06.2016 по 31.03.2018.
Як зазначає прокурор, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
7. Позивач та третя особа відзивів на касаційну скаргу не подали, що у відповідності до положень ч. 3 ст. 295 ГПК України не перешкоджає перегляду судового рішення.
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.05.2019 провадження за касаційною скаргою зупинено до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у справі №587/430/16-ц. Зупинено виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у справі №913/224/18 до закінчення її перегляду у касаційному порядку.
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2019 поновлено касаційне провадження у справі №913/224/18 у зв`язку з офіційним оприлюдненням 30.09.2019 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц. Водночас, зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду судового рішення у подібних правовідносинах в іншій справі №913/169/18.
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2020 поновлено касаційне провадження у справі №913/224/18 у зв`язку з офіційним оприлюдненням 02.03.2020 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду судового рішення у справі №913/169/18.
11. З огляду на конкретні обставини справи, з урахуванням її складності, комплексності правової кваліфікації відносин, з яких виник спір, без чого неможливо правильно вирішити справу по суті та застосувати норми процесуального права, визначається розумність строку розгляду цієї справи.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
12. Господарськими судами попередніх інстанцій установлено, що 25.04.2014 між Сєвєродонецькою міською радою (далі - позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ" (далі - третя особа, орендар) укладено договір оренди землі №4412900000070010037, відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за №3559 від 20.02.2014 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі промисловості (під корпус №4), яка знаходиться за адресою: вул. Новікова, 2-к, м. Сєвєродонецьк, Луганська область.
12.1. Відповідно до умов Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,6978 га; строк дії договору становить 25 років - по 19 лютого 2039 включно (п.п. 2, 8 Договору).
12.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 4412900000:07:001:0037 становить 4 697 303,26 грн (п.5 договору).
12.3. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, право оренди за договором оренди землі №4412900000070010037 від 25.04.2014 зареєстровано 07.05.2014 (запис №5578814).
12.4. 06.05.2014 між ТОВ "РБФ "РЕМ" (продавець) та ТОВ "Боремер" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, який посвідчено приватним нотаріусом та зареєстровано в реєстрі за №661 (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до п.1.1 якого в порядку та на умовах, визначених у договорі, продавець оплатно передав у власність покупця (продав) об`єкт нерухомого майна: корпус № 4 (далі - нерухомість), а покупець прийняв у власність (купив) та сплатив за неї ціну продажу на умовах зазначених у п. 2. Договору.
12.5. Згідно із п.1.2 Договору нерухомість розташована за адресою: Україна, Луганська область, місто Сєвєродонецьк, вулиця Новікова, № 2-к, на земельній ділянці площею 1,6978 га, правовий режим якої визначений договором оренди землі, укладеним продавцем з Сєвєродонецькою міською радою від 25.04.2014, зареєстрованого 25.04.2014 № 4412900000070010037. Кадастровий номер земельної ділянки 4412900000:07:001:0037.
12.6. Право власності ТОВ "Боремер" на корпус № 4, що знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Новікова, 2-к, розташований на земельній ділянці площею 1,6978 га підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №115791645 від 01.03.2018, яке зареєстровано 06.05.2014.
12.7. Відповідно до листа Головного управління Державної фіскальної служби в Луганській області №995/9/12-32-12-03-02 від 14.02.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер" не перебуває на обліку у ДПІ у м. Сєвєродонецьку ГУ ДФС у Луганській області. Інформації від Сєвєродонецької міської ради щодо укладених договорів оренди - відсутня.
13. Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини 2 статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.
14. Відповідно до статті 177 та пункту 1 частини 1 статті 181 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
15. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
16. Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.