ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/2123/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Кушнір І.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,
та представників:
ГПУ: Голуба Є.В.,
позивача 1: Бігдан А.В.,
позивача 2: Тужиков М.А.
відповідача 1: не з`явились,
відповідача 2: Сєтова М.О.,
третьої особи 1: Сажієнко І.О.
третіх осіб 2, 3, 4: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київського квартирно-експлуатаційного управління Міністерства оборони України
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2019
та рішення Господарського суду міста Києва від 10.07.2019
у справі №910/2123/19
за позовом Заступника військового прокурора Центрального регіону України в інтересах держави в особі:
1) Кабінету Міністрів України;
2) Міністерства оборони України
до:
1) Установи "28 Управління начальника робіт" Міністерства оборони України;
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Бориспільміськбуд"
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Київське квартирно-експлуатаційне управління Міністерства оборони України;
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Товариство з обмеженою відповідальністю "ДБК Партнер";
третя особа-3, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-2 - Приватне акціонерне товариство "Фінансова компанія "Княгиня Ярославна";
третя особа-4, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1 - Київська міська рада
про визнання недійсним договору про будівництво житлового комплексу на частині земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
Заступник військового прокурора Центрального регіону України звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та Міністерства оборони України про визнання недійсним з моменту укладення договору про будівництво житлового комплексу від 12.08.2016, укладеного між Установою "28 Управління начальника робіт" Міністерства оборони України та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бориспільміськбуд", на частині земельної ділянки площею 3,5095 га з кадастровим номером 8000000000:63:389:0004 та земельної ділянки площею 0,8628 га з кадастровим номером 8000000000:63:389:0025 на підставі ст.ст. 16, 21, 203, 207, 215 ЦК України.
Розглядаючи заявлені вимоги, судами встановлено, що 24.11.2005 Київською міською радою прийнято рішення №473/2934 "Про передачу Установі "28 управління начальника робіт" земельних ділянок для будівництва житлового комплексу з підземними паркінгами на вул. Поліській у Дарницькому районі м. Києва" (далі - рішення від 24.11.2005 №473/2934), яким припинено ККЕУ право користування частиною земельної ділянки площею 5,59 га, відведеної відповідно до рішення від 09.08.1948 №17-с, та віднесено земельну ділянку до земель запасу житлової та громадської забудови.
Пунктами 2 та 3 цього рішення затверджено проект відведення земельних ділянок Установі "28 управління начальника робіт" для будівництва житлового комплексу з підземними паркінгами на вул. Поліській у Дарницькому районі м. Києва та передано останній, за умови виконання п.4 даного рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельні ділянки площею 5,59 га за рахунок земель житлової та громадської забудови, із них: ділянку № 1, площею 4,72 га; ділянку № 2, площею 0,87 га.
13.11.2006 на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 12.09.2006 у справі №45/408 між відповідачами укладено договір оренди земельних ділянок, на умовах якого Київською міською радою за актом приймання-передачі Установі "28 управління начальника робіт" передані земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:63:389:0004, площею 4,72 га, та 8000000000:63:389:0025, площею 0,87 га, строком на 5 років.
Відповідно до клопотання Установи "28 управління начальника робіт" від 01.02.2011 про поновлення договору оренди постійна комісія з питань містобудування, архітектури та землекористування висновком від 20.07.2015 №057/12994 до кадастрової справи №А-18969 вирішила поновити вказаний договір оренди без прийняття Київської міською радою відповідного рішення.
Угодою про поновлення договору оренди земельних ділянок від 16.02.2016, посвідченою нотаріально та зареєстрованій в реєстрі за №16, вищевказаний договір оренди був поновлений на 5 років та викладений у новій редакції.
12.08.2016 між Установою "28 Управління начальника робіт" (сторона-1) в особі тимчасово виконуючого обов`язки начальника Безрученка Миколи Івановича, який діє на підставі Положення про Установу "28 Управління начальника робіт" та наказу Міністра оборони України № 6-ДП від 27.03.2015, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бориспільміськбуд" (сторона-2) в особі директора Ящишина М.А., який діє на підставі статуту, з другої сторони, на підставі протоколу оцінки пропозицій відкритих торгів від 16.07.2016 та акцепту пропозиції від 20.07.2016, укладено спірний у даній справі договір про будівництво житлового комплексу по вул. Поліській у Дарницькому районі м. Києва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В., зареєстрований в реєстрі за №5343.
На умовах цього договору (пунктів 1.1.2 - 1.1.6) сторона-1 - юридична особа за законодавством України, державна організація Установа "28 Управління начальника робіт" є користувачем земельної ділянки і, в установленому законодавством порядку, має намір реалізовувати право на її забудову. В рамках цього договору сторона-1 є замовником будівництва об`єкту. Сторона-2 - юридична особа за законодавством України, Товариство з обмеженою відповідальністю "Бориспільміськбуд", яке є стороною даного договору на підставі проведених відкритих торгів, заяви на участь у відкритих торгах від 12 липня 2016 вих. № 186 та протоколу оцінки відкритих торгів від 16 липня 2016 року, забезпечує будівництво об`єкту грошовими коштами, матеріальними цінностями та виконання всього комплексу будівельних робіт, передбачених цим договором. Об`єкт (об`єкт будівництва) - житловий комплекс, будівництво якого планується на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Поліська у Дарницькому районі м. Києва, а також будь-які інженерно-технічні споруди та комунікації безпосередньо з ним пов`язані. Земельна ділянка - частина земної поверхні, розташована за адресою: вул. Поліська, у Дарницькому районі міста Києва, яка складається з двох земельних ділянок: розміром 0,8628 га кадастровий номер 8000000000:63:389:0025 та частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:389:0004 розміром 3,5095 га (далі - земельна ділянка), яка надана в користування стороні-1 на підставі рішення Київської Міської Ради від 24.11.2005 № 473/2934, витягу з протоколу № 10 засідання постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 28.04.2015 р., договору оренди земельних ділянок від 30.11.2006 зареєстрованому в реєстрі за № 1515 та угоди про поновлення договору оренди земельних ділянок від 16.02.2016 зареєстрованому в реєстрі за № 16. Будівельний майданчик - територія загальною площею 4,3723 га, межі якої будуть встановлені відповідним актом приймання-передачі будівельного майданчика, що розташована на земельній ділянці, визначеній в п. 1.1.5 цього договору, яка виділяється в установленому порядку для розміщення об`єкту, що будується, а також для розміщення машин, механізмів, матеріалів, конструкцій, виробів, обладнання, комунікацій, виробничих і санітарно-побутових приміщень, які використовуються в процесі будівництва.
Відповідно до п.2.1 договору сторона-1 делегує стороні-2 право на забудову земельної ділянки (частину функцій замовника будівництва), за що отримує 1550 кв.м квартир на умовах даного договору, а сторона-2 зобов`язується виконати всі необхідні дії для будівництва об`єкту згідно з проектно-кошторисною документацією за адресою: м. Київ, Дарницький район, вул. Поліська (надалі - об`єкт) на умовах даного договору.
Для реалізації цього договору сторона-1 делегує стороні-2 частину функцій замовника. Обсяг прав та обов`язків, що передаються стороні-2 для виконання функцій замовника будівництва об`єкту, визначено цим договором (п.2.2 договору).
В пункті 2.3 договору визначено, що кожна із сторін діє в межах функцій та обов`язків, визначених даним договором, розділом 3 Положення про замовника-забудовника (єдиного замовника, дирекцію підприємств що будується) та технічному нагляді (Постанова № 16 Держбуду СРСР від 02.02.1988 року).
Фінансування будівництва об`єкта здійснюється стороною-2. Джерелом фінансування будівництва об`єкту є кошти сторони-2 та залучені кошти фізичних та юридичних осіб. У разі залучення коштів фізичних та/або юридичних осіб сторона-2 діє від свого імені та/або залучає на договірних засадах уповноважені організації для залучення коштів у будівництво, при цьому сторона-2 приймає на себе всі ризики невиконання або неналежного виконання зобов`язань перед такими особами (п.2.4 договору).
Право користування земельною ділянкою (оренда) внаслідок виконання цього договору не переходить до сторони-2. При цьому, сторона-2 має право використовувати будівельний майданчик відповідно до вимог законодавства України у сфері містобудування на підставі цього договору (п.2.6. договору).
Згідно з п.7.1 договору за делегування права на забудову земельної ділянки (частину функцій замовника будівництва), сторона-1, після введення об`єкту в експлуатацію, отримує у власність частину об`єкту у вигляді окремих квартир економ класу з оздобленням загальною площею 1550 (одна тисяча п`ятсот п`ятдесят) квадратних метрів. При залишку квадратних метрів, кількість яких не відповідає параметрам однокімнатної квартири, округлення здійснюється в сторону зменшення до площі однієї квартири.
Відповідно до п.7.2 договору, за виконання частини функцій замовника, сторона-2 отримує майнові права, а після закінчення будівництва об`єкта, право власності на частину об`єкту будівництва, за виключенням належної стороні-1, відповідно до п. 7.1 частки.
Пунктом 7.3 договору (в редакції додаткової угоди №1 від 15.09.2016) встановлено, що за взаємною згодою сторін, сторона-2 може передати квартири в інших об`єктах будівництва м. Києва та/або Київській області замість квартир в об`єкті. При цьому площа квартир, яка буде передаватись в Київській області визначається шляхом застосування коефіцієнту 1,17 до площі вказаної у п.7.1 договору (коефіцієнт визначається шляхом співвідношення показника опосередкованої вартості одного квадратного метра спорудження житла в м. Києві до показника опосередкованої вартості 1 кв.м спорудження житла в Київській області станом на 01.04.2016). Передача погоджених квадратних метрів в інших новобудовах міста Києва та/або Київської області відбувається шляхом підписання акту прийому-передачі квартир в якому сторони визначають кількість переданих квадратних метрів.
Відповідно до п.7.4 договору протягом 30 днів з дати отримання комплексного експертного висновку проекту після остаточного корегування проекту стороною-2, сторони складають та підписують акт розподілу об`єкту, який визначає конкретні приміщення, що складають частки сторін в об`єкті. Акт розподілу об`єкту є остаточним документом, що підтверджує права сторін на відповідні приміщення об`єкту, є підставою для оформлення документів про право власності на відповідні квартири (приміщення) об`єкту та не потребує будь-яких інших документів стосовно отримання часток об`єкту відповідним сторонам договору. Після введення об`єкту в експлуатацію, акт розподілу площ коригується у відповідності із даними технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна за умов збереження пропорцій розподілення площ, визначених пунктами 7.1., 7.2. цього договору.