ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 927/1184/15
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Кушнір І.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,
та представників:
позивача: Умудова Я.С., Гетьман-Гнідунець Л.О.
відповідача 1: не з`явились,
відповідача 2: не з`явились,
відповідача 3: Голубков Д.Б., Черненок М.П.
третьої особи 1: Дума Ю.М.
третьої особи 2: не з`явились,
третьої особи 3: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" та Приватного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2019 (судді Буравльов С.І., Зубець Л.П., Мартюк А.І.)
та рішення Господарського суду Чернігівської області від 23.05.2019 (суддя - Федоренко Ю.В.)
у справі № 927/1184/15
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-сервісний центр "Експо-Дніпро-Союз"
до:
1) Центрального відділу державної виконавчої служби міста Чернігів Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області;
2) Державного підприємства "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України;
3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів:
1) Приватного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2";
2) Приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Коваленка Володимира Васильовича;
3) Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області,
про визнання недійсними результатів електронних торгів, акта про проведені електронні торги та свідоцтва про придбання нерухомого майна з електронних торгів,
ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-сервісний центр "Експо-Дніпро-Союз" звернулось до господарського суду з позовом про визнання недійсними результатів електронних торгів з реалізації нерухомого майна; визнання недійсним акта про проведені електронні торги; визнання недійсним свідоцтва, яким посвідчено право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" на реалізоване нерухоме майно.
Вимоги позивача обґрунтовані порушенням чинного законодавства при проведенні електронних торгів, у тому числі: порушенням порядку визначення вартості та оцінки майна; реалізації майна раніше закінчення судового спору про оскарження оцінки та за ціною, що суттєво занижена, та не відповідає реальній вартості; неповідомлення позивача належним чином про час проведення електронних прилюдних торгів; невідповідності пакету документів, сформованого органом державної виконавчої служби, вимогам законодавства через відсутність рішення про відведення земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва.
Під час неодноразового розгляду позовних вимог суди встановили, що спірні електронні торги по лоту № 77730 з реалізації об`єкта незавершеного будівництва (цокольний поверх) 15% готовності, що належав ТОВ "Торгово-сервісний центр "Експо-Дніпро-Союз", відбулися 16.07.2015. Відповідно до протоколу № 100450 переможцем торгів визнаний учасник № 7, - ТОВ "Денар-Люкс", майно було продано за ціною 1 293 540,00 грн.
30.07.2015 приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленко В.В. видано свідоцтво за № 3384, яким посвідчено право власності ТОВ "Денар-Люкс" на об`єкт незавершеного будівництва (цокольний поверх) 15% готовності, вартістю 1228863,00 грн, загальною площею 1017,3 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Молодчого, 6.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 09.06.2016, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 14.12.2016, визнано незаконними дії Центрального відділу ДВС Чернігівського МУЮ щодо передчасної передачі на реалізацію об`єкта незавершеного будівництва з відсотком готовності 15% загальною площею 1017,3 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О. Молодчого, буд. 6, та встановлено, що на час проведення торгів органу державної виконавчої служби було відомо про наявність судового спору щодо оцінки майна, а відповідно до п. 1 II Тимчасового порядку реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до ст. 58 Закону України "Про виконавче провадження", якою передбачено у випадку незгоди з оцінкою майна оскарження її шляхом призначення рецензування звіту про оцінку майна, а в разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування - оскарження оцінки в судовому порядку, що мало місце в даному випадку. Цією ж ухвалою суд відмовив у задоволенні скарги про визнання незаконними дії Центрального відділу ДВС Чернігівського МУЮ щодо визначення вартості майна.
Судами також з`ясовано, що відповідно до звіту ТОВ "Бюро оцінок" про незалежну оцінку об`єкта незавершеного будівництва площею 1017,30 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О. Молодчого, буд. 6 (дата виконання оцінки 19.08.2015), його ринкова вартість складає - 13 515 000,00 грн.
Водночас, згідно зі звітом про оцінку майна об`єкта незавершеного будівництва (паркінгу) з відсотком готовності 15% загальною площею 1017,30 кв.м, проведеним ПП "Експертна фірма "Експерт Плюс", ринкова вартість об`єкта оцінки - об`єкта незавершеного будівництва (паркінг), загальною площею 1017,30 кв.м. складає 1 034 832,00 грн.
Висновком експертного дослідження судового експерта Командирова О.В. від 13.03.2017 № 170308 встановлено, що :
- Звіт про оцінку майна (доопрацювання) об`єкта незавершеного будівництва (паркінгу) з відсотком готовності 15%, проведений ПП "Експертна фірма "Експерт Плюс", складено з порушенням вимог п. 15, п. 36, п. 46, п. 47, п. 49, п. 51, п. 53 Національного стандарту № 1; п. 6, п. 20, п. 26 Національного стандарту № 2, що є суттєвим порушенням вимог, діючих на момент складання висновку, нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.
- дійсна (ринкова) вартість об`єкта незавершеного будівництва, з відсотком готовності 15%, загальною площею 1017,30 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О. Мололдчого, буд. 6, станом на березень 2015 року, визначеного як вартість відтворення, складає: 9 608 803,00 грн без ПДВ.
Враховуючи розбіжності щодо вартості спірного майна, яке було предметом продажу на електронних торгах, місцевим судом у даній справі призначено судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.
За висновком судової оціночно-будівельної експертизи від 25.01.2019 № 13685/18-42/1570/19-42:
1. Звіт про оцінку майна: об`єкта незавершеного будівництва з відсотком готовності 15%, загальною площею 1017,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О.Молодшого, 6, складений ПП "Експертна фірма "Експерт-Плюс" від 28.04.2015, за ознаками, встановленими п. 67 Національного стандарту № 1, класифікується як звіт, який не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний.
2. За даними дослідження наданих документів встановлено, що дійсна (ринкова) вартість об`єкта незавершеного будівництва з відсотком готовності 15%, загальною площею 1017,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О. Молодшого, 6, станом та в цінах на березень 2015 року, без урахування ПДВ, складала 9 588 384,00 грн.
Експертами визначено вартість виконаних на об`єкті будівництва робіт станом на дату оцінки в 10 093 036,14 грн.
Також на замовлення відповідача-3 було проведено оціночно-будівельну та будівельно-технічну експертизу, за результатами якої експертом Чернін Я.О. у висновку від 26.03.2019 № 05/02-19 встановлено:
1. За результатами проведеного дослідження щодо редакції постановленого питання слід вважати, що звіт про оцінку майна (доопрацювання після виправлення недоліків, наведених в рецензії від 21.04.2015, складений в повній формі) об`єкта незавершеного будівництва з відсотком готовності 15% загальною площею 1017,3 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. О. Молодчого, буд. 6, виготовленого ПП "Експертна фірма "Експерт-Плюс" від 28.04.2015 з урахуванням документів (їх копій), що надавалися суб`єкту оціночної діяльності для проведення оцінки та виготовлення звіту, в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки, а саме: в порушення пункту 61 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440 зі змінами в звіті не міститься інформації щодо реєстрації звіту в книзі обліку виданих документів.
2. За результатами проведеного дослідження та співставлення отриманих даних за результатами візуального огляду з даними, що містяться в наданих на дослідження копіях документів та вимогами нормативних актів, опис яких наведено у дослідницькій частині, слід вважати, що предметом продажу на електронних торгах, які відбулися 16.07.2015 відповідно до протоколу № 100450 проведення електронних торгів від 16.07.2015, реєстраційних номер лота 77730, що проводилися Державним підприємством "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України, був підземний паркінг з 15% будівельною готовністю як об`єкт незавершеного будівництва площею 1017,3 кв. м. 1-ої черги, який розташований в цокольному поверсі багатоповерхового житлового будинку в м. Чернігові по вул. Молодчого Олександра, 6.
3. За результатами проведеного дослідження 3/25 частини фундаменту, що має бути побудованим повністю для всіх черг будівництва об`єкта за адресою: м. Чернігів, вул. О. Молодчого, буд. 6, припадає саме на увесь підземний поверх, який поки складається з об`єкта незавершеного будівництва з відсотком готовності 15%, загальною площею 1017,3 кв.м., що знаходиться за цією ж адресою.
Встановивши в межах розгляду даної справи дійсну ринкову вартість нерухомого майна позивача, яке було предметом торгів, на рівні 9 558 384,00 грн на час проведення торгів, що значно більше вартості цього нерухомого майна, визначеного використаним під час проведення спірних торгів звітом про оцінку майна від 28.04.2015 (1 151 175,80 грн), що вплинуло на результати торгів (стартова ціна на майно була в рази меншою від реальної ринкової вартості), чим порушені права та охоронювані законом інтереси позивача на продаж його майна для забезпечення вимог кредиторів за ринковою ціною, суди обох інстанцій дійшли висновків про наявність підстав для задоволення позову та визнання недійсними спірних торгів.
За таких обставин, рішенням Господарського суду Чернігівської області від 23.05.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2019,задоволено вказані позовні вимоги, а також вимоги про визнання недійсним виданого на підставі недійсних електронних торгів приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленко В.В. 30.07.2015 свідоцтва, зареєстрованого у реєстрі за № 3384, яким посвідчується право власності відповідача-3 на нерухоме майно, придбане на електронних торгах.
Не погоджуючись з судовими рішеннями, відповідач 3 та третя особа 1 звернулись з касаційними скаргами, в яких просять Верховний Суд їх скасувати та ухвалити нове - про відмову в позові.
В обґрунтування своїх вимог відповідач-3 посилається на те, що він є добросовісним набувачем майна - об`єкта нежитлового будівництва, тому вимоги позивача є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Третя особа-1 в касаційній скарзі посилається на те, що висновок експертів за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи зводиться до розрахунку вартості фактично виконаних робіт за актами виконаних робіт КБ-2в та довідками про вартість виконаних підрядних робіт КБ-3 та понесених витрат замовника, а тому не може встановлювати вартість об`єкта незавершеного будівництва станом на день проведення виконавчих дій.
При цьому обидва скаржника вважають помилковими висновки судів про те, що електронні торги з продажу спірного майна були проведені з порушенням норм чинного законодавства.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 650 ЦК України особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.
За приписами ч. 4 ст. 656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.