ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 916/806/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 (головуючий - Будішевська Л. О., судді Поліщук Л. В., Таран С. В.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до фізичної особи-підприємця Назарова Олександра Сергійовича
про виселення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У березні 2019 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - ДКВ Одеської міськради, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до фізичної особи-підприємця Назарова Олександра Сергійовича (далі - ФОП Назаров О. С., Підприємець, Орендар) про виселення Підприємця з нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 30,2кв.м. (далі - спірна будівля, спірне майно), яка знаходиться за адресою: м. Одеса, Центральний парк культури та відпочинку ім. Шевченка, вул. Маразлїївська, 1/10, посилаючись на положення статей 16, 526, 629, 764, 785, 795 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України) і статей 10, 17, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
2. Позовна заява обґрунтовується припиненням договору оренди нежилого приміщення від 06.11.2015 № 22-15-III (далі - договір від 06.11.2015), укладеного між Комунальним підприємством "Парки Одеси" (далі - КП "Парки Одеси", Підприємство, Орендодавець) і ФОП Назаровим О. С., небажанням Департаменту продовжувати дію цього договору, про що листом від 10.09.2018 № 01-13/4175 було повідомлено Орендаря, а також тим, що відповідач у добровільному порядку не передав спірну будівлю за відповідним актом приймання-передачі.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.09.2019 (суддя Літвінов С.В.) позов задоволено повністю.
4. Рішення мотивоване тим, що договір від 06.11.2015 припинився з 07.10.2018 і у відповідача немає правових підстав для користування спірною будівлею з огляду на те, що листами від 10.09.2018 № 01-13/4175 та від 10.10.2018 № 01-13/4694, надісланими на адресу ФОП Назарова О. С., ДКВ Одеської міськради своєчасно повідомив Орендаря про те, що термін дії договору оренди закінчується 06.10.2018 і продовжуватися надалі не буде, у зв`язку з чим Підприємцю необхідно передати спірне майно згідно з актом прийому-передачі.
5. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 04.09.2019 та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
6. Постанова мотивована посиланням на положення статей 526, 530, 629, 759, 763, 764, ЦК України, статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 01.02.2020), статті 13 Закону України "Про поштовий зв`язок" і статей 74, 76, 79, 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження укладення додаткової угоди до договору від 06.11.2015, якою би здійснювалася заміна орендодавця спірного майна, на підписанні якої наполягав Департамент у листі від 18.04.2018 № 01-13/1620 у зв`язку з прийняттям Одеською міською радою рішення від 26.04.2017 № 1962-VII; 2) позивач належними і допустимими доказами (рекомендованим або цінним листом) не довів своєчасного направлення ФОП Назарову О. С. повідомлення про відсутність наміру продовжувати договір оренди, а також у матеріалах справи відсутні докази направлення на адресу Орендаря повідомлення КП "Парки Одеси" (Орендодавця) про припинення дії договору від 06.11.2015, отже, цей договір є пролонгованим і підстав для виселення Підприємця з орендованого приміщення немає.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. Не погоджуючись з постановою апеляційної інстанції, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати, а рішення місцевого суду залишити в силі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення судом апеляційної інстанції положень статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і статті 7 Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності", наголошуючи, що: 1) апеляційним судом залишено поза увагою факт поінформованості Орендаря з листа ДКВ Одеської міськради від 18.04.2018 № 01-13/1620 про те, що з 26.07.2017 Департамент має статус орендодавця за договором від 06.11.2015, про що, на думку скаржника, також свідчить звернення ФОП Назарова О. С. до Господарського суду Одеської області з позовом про зобов`язання Департаменту передати за актом приймання-передачі нежитлове приміщення відповідно до умов договору від 06.11.2015 (справа №916/1872/19); 2) нормами чинного законодавства та договором від 06.11.2015 не передбачено, що заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами тільки за допомогою послуг конкретних операторів поштового зв`язку, внаслідок чого орендодавець наділений свободою вибору при обранні способу направлення орендаря листів про непродовження дії договорів оренди; 3) апеляційним судом не враховано висловлену в постановах Вищого господарського суду України від 24.05.2016 у справі № 910/29612/15, від 12.10.2016 у справі № 910/25007/15, від 20.12.2016 у справі № 916/1711/16 та від 28.02.2017 у справі № 916/4642/15 правову позицію про те, що будь-яке документальне підтвердження факту вчинення заяви про розірвання договору на адресу контрагента припиняє договір оренди незалежно від того, чи отримано іншою стороною цю заяву, оскільки нормами чинного законодавства не передбачено обов`язку орендодавців доводити факт отримання орендарями листів про припинення дії договорів оренди або ж пересвідчуватися в тому, чи отримував орендар повідомлення про припинення договору, а передбачений лише обов`язок довести факт належного направлення такого повідомлення орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
9. Відповідач відзиву на касаційну скаргу не подав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Спірне майно є об`єктом права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності від 26.09.2007 серії ЯЯЯ № 968405, виданого на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради. Право власності належним чином зареєстроване в реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить витяг від 11.10.2007 № 16249455.
11. 06.11.2015 між КП "Парки Одеси" (Орендодавець) та ФОП Назаровим О.С. (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 22-15-ІІІ, за умовами пунктів 1.1, 1.3, 3.4 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежилу окремо розташовану будівлю, загальною площею 30,2кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, Центральний парк культури та відпочинку ім. Шевченка, вул. Маразліївська, 1/10. Термін дії договору (2 роки 11 місяців): з 06.11.2015 до 06.10.2018. Орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлове приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
12. У пунктах 7.5, 7.7, 7.8 договору від 06.11.2015 сторони погодили, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
13. Згідно з пунктами 7.9, 7.11 договору від 06.11.2015 заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі. Дія цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено, продажу об`єкта оренди за участю орендодавця, загибелі об`єкта оренди, достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду, банкрутства або ліквідації орендаря, в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
14. На виконання умов договору від 06.11.2015 між КП "Парки Одеси" та ФОП Назаровим О. С. складено та підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення від 06.11.2015, а 12.11.2015 зазначений договір погоджено директором ДКВ Одеської міськради.
15. Рішенням Одеської міської ради від 26.04.2017 № 1962-VII визнано таким, що втратило чинність, рішення Одеської міської ради від 27.06.2006 № 56-V "Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси".
16. У подальшому Одеська міська рада прийняла рішення від 26.07.2017 № 2284-УІІ "Про визначення органу уповноваженого управляти майном, яке є комунальною власністю територіальною громади м. Одеси", згідно з яким визначено, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради є органом, уповноваженим управляти майном комунальної власності територіальної громади м. Одеси та виступає орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням нерухомого майна, повноваження з управління яким передано іншим виконавчим органам Одеської міської ради.
17. На виконання рішення Одеської міської ради від 26.07.2017 № 2284-УІІ між КП "Парки Одеси" та ДКВ Одеської міськради складено акт приймання-передачі орендної справи від 23.03.2018, згідно з яким КП "Парки Одеси" передало, а Департамент прийняв орендну справу ФОП Назарова О. С.
18. У матеріалах справи наявні: лист Департаменту від 10.10.2018 № 13-13/4694, адресований ФОП Назарову О. С., згідно з яким Департамент, керуючись статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", повідомляє ФОП Назарова О. С. про те, що договір оренди на новий строк продовжуватись не буде та пропонує передати приміщення за відповідним актом приймання-передачі;
накладна служби кур`єрської доставки від 10.10.2018 ODS048 № 5121780, в якій зазначається: відправник - ДКВ ОМР, вул. Артилерійська, 1, м. Одеса; отримувач - ФОП Назаров О. С., АДРЕСА_1 ; опис вкладення - повідомлення про непродовження дії оренди;
адресований у відповідь на запит Департаменту лист ТОВ "Двадцять п`ять годин", в якому зазначається, що 10.10.2018 за адресою: м. Одеса, вул. Світанку, 47А, ФОП Назарову О. С. відправлялось повідомлення про непродовження дії оренди, проте на момент виїзду за вказаною адресою ФОП Назаров О. С. був відсутній.
Позиція Верховного Суду
19. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі вимоги і доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
20. Відповідно до частини 1 статті 14 та статті 629 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
21. Згідно з абзацами 3 і 5 статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 01.02.2020) орендодавцями є: органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
22. Відповідно до імперативних положень частини 4 статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
23. Дійсно, преюдиціальність - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені у рішенні суду і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив у законну силу. Суть преюдиції полягає у неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Правило про преюдицію спрямовано не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив у законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження та оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії.
24. Згідно з частиною 1 статті 651 та статтею 654 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Частиною 1 статті 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.
Відповідно до частини 2 статті 15 і частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинного до 01.02.2020) у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.
Системний аналіз наведених норм цивільного законодавства та положень пункту 7.5 договору від 06.11.2015 свідчить про те, що автоматична заміна орендодавця, тобто без внесення відповідних змін до договору оренди, допускається лише в разі переходу до іншої особи права власності на об`єкт оренди, у зв`язку з чим наявне визначення власником у рішенні Одеської міської ради від 26.07.2017 № 2284-УІІ Департаменту як органу, уповноваженого управляти майном територіальної громади м. Одеси та виступати орендодавцем щодо нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, жодним чином не породжує автоматичної зміни орендодавця за договором від 06.11.2015.