ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/6475/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Кондратова І.Д., Ткач І.В.,
за участю секретаря судового засідання - Юдицького К.О.;
за участю представників:
позивача - Гармашова Б.С.,
відповідача - Онуфрієнко М.В.,
третьої особи - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІТА Бізнес"
на рішення Господарського суду міста Києва
(суддя - Павленко Є.В.)
від 27.08.2019
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий - Тищенко А.І., судді - Михальська Ю.Б., Скрипка І.М.)
від 26.11.2019,
у справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІТА Бізнес"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державного підприємства "Національний центр Олександра Довженка"
про примусове виселення
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ІТА Бізнес"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
про визнання договору продовженим
В С Т А Н О В И В:
у травні 2019 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про примусове виселення ТОВ "ІТА Бізнес" з державного нерухомого майна - нежилих приміщень на першому поверсі корпусу № 2/6 загальною площею 120,00 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1 та перебувають на балансі Державного підприємства "Національний центр Олександра Довженка".
Позовні вимоги обґрунтовані відсутністю правових підстав для перебування ТОВ "ІТА Бізнес" в орендованих приміщеннях, оскільки договір оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 4717 розірвано.
У червні 2019 року ТОВ "ІТА Бізнес" подало до місцевого суду зустрічний позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про визнання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717, продовженим до 10 серпня 2021 року і на умовах передбачених таким договором.
В обґрунтування своїх зустрічних позовних вимог ТОВ "ІТА Бізнес" посилалося на те, що воно належним чином виконувало умови укладеного між сторонами договору оренди від 10 грудня 2009 року № 4717, а відтак, враховуючи відсутність заперечень відділення Фонду державного майна України проти пролонгації спірного договору як під час його дії, так і протягом місяця з моменту його закінчення, має право на продовження цього договору на новий термін (до 10 серпня 2021 року).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.08.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2019, позов задоволено. Виселено ТОВ "ІТА Бізнес" з державного нерухомого майна - нежилих приміщень на першому поверсі корпусу № 2/6 загальною площею 120,00 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1 та перебувають на балансі державного підприємства "Національний центр Олександра Довженка".
У задоволенні зустрічного позову ТОВ "ІТА Бізнес" про визнання договору продовженим відмовлено.
Приймаючи рішення, господарські суди дійшли висновків, що позивач відповідно до вимог законодавства та положень спірного договору своєчасно повідомив відповідачеві про відмову від продовження його дії та про необхідність повернення орендованого майна. З огляду на вказане, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717 припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, а тому позивач довів, а відповідач - не спростував факту припинення договірних відносин між сторонами.
У січні 2020 року ТОВ "ІТА Бізнес" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати вказані рішення і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні первісного позову і задовольнити зустрічний позов.
Підставами для скасування судових рішень відповідач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судами першої та апеляційної інстанції. Стверджує, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву у встановленому законом порядку не довело факту направлення на адресу орендаря повідомлення про припинення чинності спірного договору. Матеріали справи не містять поштового опису вкладення у цінний лист, який підтверджував би направлення на адресу ТОВ "ІТА Бізнес" повідомлення про відмову у продовженні договору від 10 грудня 2009 року № 4717.
У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає постанову апеляційного суду та рішення місцевого суду законними та обґрунтованими, просить залишити їх без змін. Доводи, викладені у відзиві, зводяться до обґрунтованості оскаржуваних у справі судових рішень.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї і перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
Як встановлено господарськими судами, 10 грудня 2009 року між ТОВ "ІТА Бізнес" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 4717, за умовами якого останнє передало відповідачу в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежилі приміщення загальною площею 120,00 кв.м, розміщені за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1, на першому поверсі корпусу № 2/6, та перебувають на балансі Державного підприємства "Національний центр Олександра Довженка".
Зазначена угода підписана уповноваженими представниками сторін та скріплена печатками вказаних юридичних осіб.
Пунктом 1.1 наведеного правочину встановлено, що вартість орендованого товариством майна визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31 березня 2009 року і становить 462 000,00 грн.
За змістом пункту 1.2 цього договору майно передається в оренду з метою проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгівлі площею 88,7 кв.м, а також розміщення офісу площею 31,3 кв.м.
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.
Відповідно до пункту 3.1 цього правочину орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 7869 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - серпень 2009 року - 4 448,40 грн.
Орендна плата за перший місяць оренди - грудень 2009 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за вересень, жовтень, листопад, грудень місяці 2009 року.
Пунктом 3.5 цієї угоди передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (пункт 5.1 зазначеного правочину).
Згідно з пунктом 10.1 договору він укладений строком на 2 роки 11 місяців з 10 грудня 2009 року по 10 листопада 2012 року включно.
Відповідно до пунктів 10.2, 10.3 цього договору його умови зберігають силу протягом усього строку договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань. Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
За умовами пункту 10.4 наведеної угоди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
Пунктом 10.6 договору передбачено, що чинність даного правочину припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
У пункті 10.7 вказаної угоди її сторони погодили, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, користується майном не відповідно до умов договору, або не переглядає орендну плату в разі внесення змін до Методики, яка передбачає збільшення орендної плати.
З матеріалів справи вбачається, що 10 грудня 2009 року між сторонами у справі було підписано та скріплено їх печатками відповідний акт приймання-передачі вищенаведеного нерухомого майна в оренду ТОВ "ІТА Бізнес".
Судом також встановлено, що 27 листопада 2012 року між ТОВ "ІТА Бізнес" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву було укладено договір № 4717/02 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 1417, за умовами якого строк зазначеного договору оренди було продовжено на 2 роки 11 місяців з 10 листопада 2012 року до 10 жовтня 2015 року включно.
У пункті 2 наведеної додаткової угоди сторонами також було погоджено, що відповідно до абзацу 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язується провести незалежну оцінку орендованого згідно договору оренди від 1 грудня 2009 року № 4717 нерухомого майна, що є державною власністю, на нову дату 30 листопада 2012 року відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, укласти договір про внесення змін до наведеного договору зі зміною вартості об`єкта оренди, визначеною згідно з новим звітом, та зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди, а також сплатити різницю в орендній платі, якщо така виникне внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна з дати, на яку зроблено звіт про незалежну оцінку.
У пункті 3 договору від 27 листопада 2012 року № 4717/02 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 1417 передбачено, що чинність договору оренди від 10 грудня 2009 року № 1417 припиняється в разі порушення орендарем умов, передбачених пунктом 2 цього договору.
21 березня 2013 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та ТОВ "ІТА Бізнес" було підписано договір № 4717/03 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 4717 від 10 грудня 2009 року, за умовами якого сторонами було погоджено нову вартість об`єкта оренди, яка станом на 30 листопада 2012 року склала 615 090,00 грн, а також змінено розмір орендної плати - 6 195,32 грн без ПДВ за базовий місяць оренди - листопад 2012 року.
Строк вищезазначеного договору оренди, відповідно до пункту 10.4 цієї угоди, було автоматично пролонговано на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, тобто до 10 вересня 2018 року.