ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 лютого 2020 року
м. Київ
cправа № 915/572/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Кушнір І.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: не з`явились,
відповідача-1: не з`явились,
відповідача-2: Бортик Р.О.,
третьої особи-1: не з`явились,
третьої особи-2: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2019
та рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.06.2019
у справі № 915/572/17
за позовом Миколаївської міської ради
до:
1) Третьої Миколаївської державної нотаріальної контори Миколаївської області;
2) Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "СТІВ",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1) Приватне підприємство "ТЕХБУДІНВЕСТ";
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "КРЕЙТЕР",
про скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про право власності,
В С Т А Н О В И В:
У червні 2017 року Миколаївська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Третьої Миколаївської державної нотаріальної контори Миколаївської області (за участю третьої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "СТІВ"), в якому просила суд: скасувати рішення державного реєстратора Третьої Миколаївської державної нотаріальної контори Миколаївського міського нотаріального округу Фоменко С.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 33372694 від 09.01.2017 про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма "СТІВ" права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин з навісом за адресою: пр. Центральний. 75/12, м. Миколаїв, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1144087648101; скасувати запис про право власності №18509901 від 30.12.2016 про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма "СТІВ" права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1144087648101.
В обґрунтування позовних вимог Миколаївська міська рада, з посиланням на норми ч. 2 ст. 39-1 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 2, 5, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та п.п. 41, 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015, зазначала, що Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Миколаївській області скасовано реєстрацію декларації №МК082163091887 від 04.11.2016 про початок будівельних робіт та декларації №МК1421163612894 від 26.12.2016 про готовність об`єкта до експлуатації, яка була підставою для прийняття спірного рішення державного реєстратора та внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірного запису про право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин з навісом за адресою: пр. Центральний,75/12, м. Миколаїв за ТОВ Фірма "СТІВ". Підставами для скасування Управлінням ДАБІ в Миколаївській області реєстрації вказаних декларацій було те, що будівельні роботи на об`єкті виконувались без належно розробленого та затвердженого проекту та на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Також позивач вказував, що відповідно до п.п. 1 договору оренди земельної ділянки № 6627 від 04.06.2009 ТОВ Фірма "СТІВ" продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування тимчасово встановленого зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по просп. Леніна, поблизу будинку № 75 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 08.08.2017 залучено до участі у справі ТОВ Фірма "СТІВ" іншим відповідачем.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 21.03.2019 залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Приватне підприємство "ТЕХБУДІНВЕСТ" та Товариство з обмеженою відповідальністю "КРЕЙТЕР".
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 06.06.2019 (суддя Мавродієва М.В.) у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 (колегія суддів у складі: Мишкіна М.А. - головуючий, Богатир К.В., Філінюк І.Г.) рішення місцевого господарського суду змінено та відмовлено у задоволенні позовних вимог з мотивів, викладених у постанові.
Судами обох інстанцій встановлено, що рішенням Миколаївської міської ради №22/8 від 20.07.2004 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельним ділянкам юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та міськвиконкому по Центральному району м. Миколаєва" надано ТОВ Фірма "СТІВ" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 21 м2 для встановлення та подальшого обслуговування зупиночного комплексу, у тому числі 4 м2 під торговельний кіоск зарахувати до земель комерційного використання, а 17 м2 під критий майданчик для очікування громадського транспорту зарахувати до земель громадського призначення, по пр. Леніна поблизу буд. 75.
Між Миколаївською міською радою (орендодавцем) та ТОВ Фірма "СТІВ" (орендарем) 14.09.2004 укладено договір оренди землі №2676, за яким Миколаївська міська рада на підставі рішення від 20.07.2004 за № 22/8 надала, а ТОВ Фірма "СТІВ" прийняло в оренду земельну ділянку для встановлення та обслуговування зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку №75 /Центральний район/.
За умовами п.п. 2.1, 2.2, 2.3, 3.1 договору № 2676 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 21 м2, у тому числі 4 м2 під споруду, 17 м2 під критий майданчика для очікування громадського транспорту, без права передачі її в суборенду. Земельна ділянка вільна від забудови. Земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів. Договір діє протягом 5 (п`яти) років з дати прийняття рішення.
Рішенням Миколаївської міської ради від 28.04.2009 № 34/37 продовжено ТОВ Фірмі "СТІВ" на 5 років термін оренди земельної ділянки загальною площею 21 м2, яка була надана рішенням міської ради № 22/8 від 20.07.2004, у тому числі: 4 м2 під торговельним кіоском (землі комерційного використання), 17 м2 під критим майданчиком для очікування громадського транспорту (землі громадського призначення), для обслуговування зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку № 75.
Між Миколаївською міською радою (орендодавцем) та ТОВ Фірма "СТІВ" (орендарем) 04.06.2009 укладено договір оренди землі № 6627, за яким Миколаївська міська рада на підставі рішення від 28.04.2009 за № 34/38 продовжила ТОВ Фірмі "СТІВ" оренду земельної ділянки, яка була надана рішенням міської ради від 20.07.2004 №22/8, для обслуговування тимчасово встановленого зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку №75 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Центральний район/.
Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 3.1 договору № 6627 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 21 м2, у тому числі 4 м2 для обслуговування торговельного кіоску, 17 м2 для обслуговування критого майданчика для очікування громадського транспорту, без права передачі її в суборенду. На земельній ділянці знаходиться зупиночний комплекс, що належить ТОВ Фірмі "СТІВ". Договір діє протягом 5 (п`яти) років з 20.07.2009.
Рішеннями Миколаївської міської ради від 25.04.2014 №39/56 продовжено ТОВ Фірмі "СТІВ" на 6 місяців строк оренди земельної ділянки (кадастровий номер - 4810137200:09:049:0001) загальною площею 21 м2, яка була надана рішенням міської ради №17/30 від 31.05.2012, залишивши 4 м2 в землях комерційного використання та 17 м2 в землях громадського призначення для обслуговування зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку № 75.
Між Миколаївською міською радою та ТОВ Фірма "СТІВ" 27.06.2014 укладено договір про зміни № 153-14 до договору оренди землі №6627 від 04.06.2009, яким на підставі рішення Миколаївської міської ради від 25.04.2014 №39/56, в договір №6627 внесено зміни, а саме, зокрема: п.1.1 договору доповнено наступним: "1.1. Миколаївська міська рада на підставі рішення від 25.04.2014 №39/56 продовжує ТОВ Фірмі "СТІВ" оренду земельної ділянки (кадастровий №4810137200:09:049:0001) для обслуговування тимчасово розміщеного зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку №75 /Центральний район/; п. 3.1 договору доповнено наступним: "Договір діє до 20.01.2015".
Рішенням Миколаївської міської ради № 44/43 від 19.11.2014 продовжено ТОВ Фірмі "СТІВ" на 3 роки оренду земельної ділянки площею 21 м2 (кадастровий номер - 4810137200:09:049:0001), термін оренди якої було продовжено рішенням міської ради від 25.04.2014 №39/56, залишивши 4 м2 в землях комерційного використання та 17 м2 в землях громадського призначення для обслуговування зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку №75.
Між Миколаївською міською радою (орендодавцем) та ТОВ Фірма "СТІВ" (орендарем) 30.12.2014 укладено договір про зміни №347-14 до договору оренди землі №6627 від 04.06.2009, яким на підставі рішення Миколаївської міської ради від 19.11.2014 за №44/43 в договір №6627 внесено зміни, а саме, зокрема: п. 1.1 договору доповнено наступним: "1.1. Миколаївська міська рада на підставі рішення від 19.11.2014 за №44/43 продовжила ТОВ Фірмі "СТІВ" оренду земельної ділянки (кадастровий №4810137200:09:049:0001) для обслуговування тимчасово розміщеного зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по пр. Леніна, поблизу будинку №75 /Центральний район/; п. 3.1 договору доповнено наступним: "Договір діє до 20.01.2018".
Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №83507778 від 27.03.2017, державним нотаріусом Третьої Миколаївської державної нотаріальної контори Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Фоменко С.П. з відкриттям розділу (реєстрація об`єкту нерухомого майна) 30.12.2016 здійснено державну реєстрацію за ТОВ Фірма "СТІВ" права власності на нежитлове приміщення по просп. Центральному, 75/12 у м. Миколаєві, про що в той же день внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідний запис. Підставою виникнення права власності зазначено: технічний паспорт, серія та номер: 137, виданий 01.10.2015, видавник: ВКПП "Делен"; декларація про готовність до експлуатації об`єкта, серія та номер: МК 142163612894, виданий 26.12.2016, видавник: Управління ДАБІ в Миколаївській області. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:33372694 від 09.01.2017 12:07:06, Фоменко Сергій Петрович, Третя Миколаївська державна нотаріальна контора, Миколаївський міський нотаріальний округ, Миколаївська обл.
В подальшому між ТОВ Фірма "СТІВ" (продавцем) та Приватним підприємством "Техбудінвест" (покупцем) 12.01.2017 укладено договір купівлі-продажу, за умовами п.п. 1.1, 1.2 якого ТОВ Фірма "СТІВ" продало, а ПП "Техбудінвест" придбало у власність 67/100 часток нежитлового приміщення магазину з навісом, що знаходиться за адресою: м . Миколаїв, проспект Центральний, будинок №75/12. Договір посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О.С., номер у реєстрі 51.
Також між ТОВ Фірма "СТІВ" (продавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Крейтер" (покупцем) 12.01.2017 укладено договір купівлі-продажу, за умовами п.п. 1.1, 1.2 якого ТОВ Фірма "СТІВ" продало, а ТОВ "Крейтер" придбало у власність 33/100 часток нежитлового приміщення магазину з навісом, що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, проспект Центральний, будинок № 75/12. Договір посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О.С., номер у реєстрі 52.
Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №83507778 від 27.03.2017, право власності на нежитлову будівлю №75/12 було зареєстровано за ПП "Техбудінвест" та ТОВ "Крейтер" у вищезазначених частках 20.01.2017.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 14.06.2017 у справі №915/358/17 відмовлено у задоволенні позову Миколаївської міської ради до ТОВ Фірми "СТІВ" про розірвання договору оренди землі від 04.06.2009 № 6627. У вказаному рішенні суд зазначив, що між ТОВ Фірма "СТІВ" та ПП "Техбудінвест", ТОВ "Крейтер" 12.01.2017 укладено договори купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 20,1 м2, яке розташоване за адресою: м. Миколаїв, пр-т Центральний, 75/12; договори пройшли державну реєстрацію. Таким чином право оренди земельної ділянки загальною площею 0,021га, кадастровий номер 4810137200:09:049:0001 у колишнього власника ТОВ Фірма "СТІВ" припинилося, а у нових власників ТОВ "Крейтер" та ПП "Техбудінвест" ще не виникло. Отже право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 04.06.2009 № 6627 автоматично припинилось для відповідача з державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, а тому вимога позивача про розірвання спірного договору задоволенню не підлягає. Рішення суду у справі №915/358/17 учасниками справи не оскаржувалось.
Постановою Миколаївського окружного адміністративного суду від 19.10.2017 у справі №814/1475/17 задоволено позов ТОВ Фірма "СТІВ" до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області про визнання неправомірним та скасування рішення від 10.01.2017 №2, визнання неправомірним та скасування наказа від 10.01.2017 №1, №2: визнано протиправним та скасовано рішення головного інспектора будівельного нагляду сектору по роботі з дозвільними документами Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 10.01.2017 №2 скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт та скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлових приміщень під магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв"; визнано неправомірним та скасовано наказ Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 10.01.2017 №1 "Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт" "Реконструкція нежитлових приміщень під магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв", зареєстровано Управління ДАБІ у Миколаївській області 04.11.2016 №МК082163091887; визнано неправомірним та скасовано наказ Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 10.01.2017 року №2 "Про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта" "Реконструкція нежитлових приміщень під магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв", зареєстровано Управління ДАБІ у Миколаївській області 26.12.2016 року №МК142163612894.
Ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 27.02.2018 у справі №814/1475/17 апеляційну скаргу повернуто Управлінню ДАБІ в Миколаївської області.
Під час розгляду справи № 814/1475/17 Миколаївським окружним адміністративним судом встановлені наступні обставини: ТОВ Фірма "СТІВ", як замовником будівництва, подано до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області декларацію про початок виконання будівельних робіт на об`єкті: "Реконструкція нежитлових приміщень під магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв"; ТОВ Фірма "СТІВ" у декларації про початок виконання будівельних робіт від 04.11.2016 № МК 082163091887 та у декларації про готовність об`єкту до експлуатації від 26.12.2016 №МК 142163612894 наведені дані, що площа забудови об`єкта становить 39,2 м2; рішенням Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 10.01.2017 №2 скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт та скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта "Реконструкція нежитлових приміщень під магазин з навісом за адресою: пр. Центральний, 75/12, м. Миколаїв"; позивачем здійснено реконструкцію нежитлових приміщень під магазин з навісом загальною площею забудови 39,2 м2; навіс не являється самочинною забудовою.
Посилаючись на те, що реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації, на підставі якої було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 09.01.2017, індексний номер 33372694, скасована, отже наявні правові підстави для скасування вищезазначеного рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно та запису про право власності, а також те, що відповідно до відповідно до п.п. 1 договору оренди земельної ділянки № 6627 земельна ділянка передавалась в оренду ТОВ Фірмі "СТІВ" без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно, Миколаївська міська рада звернулась до суду з даним позовом.
Відмовляючи у задоволенні позову місцевий господарський суд дійшов висновку, що в постанові Миколаївського окружного адміністративного суду від 19.10.2017 у справі №814/1475/17 встановлено, що зі сторони ТОВ Фірма "СТІВ" не було здійснено самочинного будівництва за адресою: м. Миколаїв, пр-т Центральний, 75/12, в порушення норм ч. 5 ст. 75 ГПК України позивачем вищезазначені обставини не спростовані, отже цим спростовуються твердження позивача про здійснення відповідачем самочинного будівництва. Крім того, позивачем було обрано неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки ч.ч. 5, 7 ст. 376 ЦК України встановлені певні способи захисту права власника земельної ділянки у випадку вчинення іншою особою самочинного будівництва, а саме: визнання права власності на самочинно збудований об`єкт або знесення об`єкта самочинного будівництва.
Змінюючи мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову з інших підстав, апеляційний господарський суд зазначив, що постанова Миколаївського окружного адміністративного суду не містить будь-яких обставин, що мають преюдиціальне значення для даної справи, в аспекті встановлення факту самочинного будівництва з боку ТОВ Фірма "СТІВ", натомість, постанова в адміністративній справі в мотивувальній частині містить не обґрунтоване з посиланням на конкретні обставини судження стосовно того, що навіс, збудований Товариством за адресою: м. Миколаїв, пр-т Центральний, 75/12, не є самочинним будівництвом. Разом з цим, матеріали справи №915/572/17 не містять доказів щодо того, що на земельній ділянці, яка у 2004 році передавалась ТОВ Фірма "СТІВ" в оренду за договором №2676 були розташовані будь-які об`єкти нерухомого майна, а тому відповідачем не могла бути здійснена будь-яка реконструкція об`єктів нерухомого майна на орендованій земельній ділянці. Крім цього, Миколаївська міська рада своїми рішеннями надавала ТОВ Фірмі "СТІВ" земельну ділянку в оренду без права здійснення забудови на земельній ділянці та без права оформлення права власності на нерухоме майно, отже будівництво на орендованій земельній ділянці здійснено ТОВ Фірмою "СТІВ" самочинно, адже земельна ділянка не відводилася з цією метою у користування відповідача. Проте Миколаївська міська рада під час розгляду справи судом першої інстанції підставою позову висувала лише скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не обґрунтовуючи при цьому позовні вимоги порушенням відповідачем норм ЦК України та ЗК України щодо проведення самочинного будівництва на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності, а посилання в апеляційній скарзі на норми ч. 2 ст. 152, п. 2 ч. 3 ст. 152, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗК України, ч. 1 ст. 376, ст. 328 ЦК України по суті є новими підставами позову, які не були предметом розгляду в суді першої інстанції, та відповідно до ч. 5 ст. 269 ГПК України не підлягають розгляду судом апеляційної інстанції.