Постанова
Іменем України
04 лютого 2020 року
м. Київ
справа № 272/439/18
провадження № 61-3913св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Усика Г. І. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Ступак О. В.,
учасники справи:
позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб",
відповідач - ОСОБА_1, Товариство з обмеженою відповідальністю "Жива Нива",
третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" на постанову Житомирського апеляційного суду від 05 лютого 2019 року у складі колегії суддів:
Павицької Т. М., Трояновської Г. С., Миніч Т. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (далі - СТОВ "Хлібороб") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (далі - ТОВ "Жива Нива"), третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди від 12 вересня 2017 року.
На обгрунтування позовних вимог зазначало, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, розташованої на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.
21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на десять років, зареєстрований Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" у Державному реєстрі земель 17 жовтня
2007 року за № 040720200157.
Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
12 вересня 2017 року СТОВ "Хлібороб" направило відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, якою передбачено строк дії договору оренди - до 17 жовтня 2027 року, орендна плата визначена у розмірі 10 процентів від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Пунктом 4 додаткової угоди визначено, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту її державної реєстрації, передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00 грн, як додаткову винагороду за її підписання.
Однак, 14 вересня 2017 року, тобто ще до отримання від позивача зазначеного листа-повідомлення, ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ "Хлібороб" заяву, у якій повідомив про бажання припинити дію договору оренди землі
від 21 вересня 2007 року.
У подальшому СТОВ "Хлібороб" стало відомо, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ "Жива Нива".
Посилаючись на те, що укладенням зазначеного договору, відповідачі порушили його переважне право на поновлення договору оренди землі від 21 вересня
2007 року, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі
від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації"; визнати поновленим договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 ; визнати укладеною додаткову угоду
від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області
від 27 листопада 2018 року позов СТОВ "Хлібороб" задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива".
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
від 28 листопада 2017 року № 38376427, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації".
Визнано поновленим договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ "Хлібороб" щодо земельної ділянки площею 2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, зареєстрований у Державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за № 040720200157.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що СТОВ "Хлібороб" у строки та в порядку передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" направило орендодавцю повідомлення про намір продовжити дію укладеного між ними договору оренди землі та проект додаткової угоди, докази неналежного виконання позивачем умов договору оренди відсутні, а тому відповідно до імперативної норми, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 вважається поновленим той самий строк і на тих самих умовах, що визначені у договорі від 21 вересня 2007 року. З огляду на наведене, суд першої інстанції дійшов висновку про обгрунтованість вимог щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", та скасування рішення про його державну реєстрацію.
Оскільки волевиявлення ОСОБА_1 на внесення змін до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, згідно з додатковою угодою від 12 вересня 2017 року, відсутнє, суд першої інстанції виходив з того, що вимога про визнання укладеною додаткової угоди від 12 вересня 2017 року задоволенню не підлягає, а договір оренди землі між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 є поновленим на умовах раніше укладеного між ними договору.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Житомирського апеляційного суду від 05 лютого 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Жива Нива" задоволено, рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову СТОВ "Хлібороб" відмовлено.
Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що задовольняючи вимоги СТОВ "Хлібороб" про поновлення договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 на новий строк, суд першої інстанції не звернув уваги, що переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі", та за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, тоді як ОСОБА_1 до закінчення терміну дії договору оренди землі направив СТОВ "Хлібороб" заяву від 14 вересня 2017 року про відмову у поновленні вказаного договору на новий строк, тим самим повідомивши про намір припинити його дію після закінчення строку, на який було укладено договір.
Узагальнені доводи касаційної скарги та позицій інших учасників справи
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у лютому 2019 року, СТОВ "Хлібороб" просило скасувати постанову Житомирського апеляційного суду
від 05 лютого 2019 року та залишити в силі рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не врахував, що відповідачем ОСОБА_1 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким позивач мав законні сподівання скористатися, добросовісно виконав вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права оренди, належно виконуючи умови договору оренди землі, з дотриманням строків та процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.
Апеляційний суд помилково вважав заяву ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня
2007 року, такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки орендодавець її надіслав за два дні до отримання ним відповідної пропозиції позивача щодо пролонгації договору. Крім того, звернув увагу на порушення апеляційним судом норм процесуального права, посилаючись на те, що суд допустив до участі у розгляді справи представника ТОВ "Жива Нива" Долганова Ю. В., який не є адвокатом.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Відповідно до статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.
Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею
2,5423 га, кадастровий номер 1820388600:05:000:0149, розташованої на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.
21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на десять років. Зазначений договір зареєстрований Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" у Державному реєстрі земель 17 жовтня 2007 року за № 040720200157.