ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 січня 2020 року
м. Київ
Справа № 920/221/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сумської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21 жовтня 2019 року (головуючий - Агрикова О.В., судді - Козир Т.П., Чорногуз М.Г.) і рішення Господарського суду Сумської області від 18 червня 2019 року (суддя Резніченко О.Ю.) у справі
за позовом Сумської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Крамаренко Ольги Іванівни,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Василенко Тетяни Вікторівни,
про розірвання договору оренди земельної ділянки
(уповноважені представники сторін у судове засідання не з`явились)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Підстави виникнення спору
1. Учасниками цього спору є Сумська міська рада (далі також - "Рада" та/або "Позивач"), Фізична особа-підприємець Крамаренко Ольга Іванівна (далі також - "Підприємець" та/або "Відповідач") і Василенко Тетяна Вікторівна (далі також - "Третя особа").
2. Підприємець за Договором оренди орендує у Ради земельну ділянку під розміщеним на ній квітковим павільйоном.
3. Під час дії Договору оренди Підприємець продав Ѕ павільйону Третій особі, однак, всупереч умов Договору оренди, не сповістив Раду про таке відчуження і не повідомив останню про наміри подальшого використання земельної ділянки. На думку Ради, допущені Підприємцем порушення умов Договору оренди у вигляді неповідомлення про продаж Ѕ частини Павільйону є істотними, а отже вони підставою для його дострокового розірвання в силу положень статті 651 ЦК України.
4. Оскільки в добровільному порядку сторонам не вдалося врегулювати питання про дострокове розірвання Договору оренди, виник цей спір, у якому Рада просить суд розірвати Договір у примусовому порядку.
Хронологія подій та обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5. 02.07.2016 Сумською міською радою на підставі рішення від 07.06.2016 № 873-МР було укладено із Відповідачем Договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою м. Суми, вул. Засумська, 3/1, кадастровий номер 5910136600:19:034:0026, площею 0,0600 га, категорія-землі житлової та громадської забудови. Право оренди земельної ділянки було зареєстровано 08.07.2016 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під записом № 15377467.
Умови Договору:
(1) Згідно з п. 2.1. Договору земельна ділянка надана в оренду під розміщеним квітковим павільйоном, згідно з класифікацією видів цільового призначення земель - 03.15. для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
(2) Відповідно до п. 2.2. Договору договір укладається строком до 23.06.2021. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку оренди землі.
(3) Згідно з п. 2.4. Договору у разі припинення (розірвання) цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому, у порівнянні з тим, в якому він одержав її в оренду, та придатному для подальшого використання за цільовим призначенням. Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі в десятиденний строк з моменту припинення (розірвання) договору. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки. Витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, проведені орендарем без згоди орендодавця, які не можливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, відшкодуванню не підлягають. Витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем, підлягають відшкодуванню. Умови, строки та розмір відшкодування визначаються окремою угодою сторін.
(4) Відповідно до пункту 4.2 Договору орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частини), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки.
(5) Згідно з п. 5.6. Договору договір оренди може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження про це іншої сторони зацікавленою стороною не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання. При цьому договір не може бути розірвано до закінчення виробничого циклу.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі" та цим договором; випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; використання земельної ділянки орендарем способами, які суперечать екологічним вимогам чи не за цільовим призначенням; систематичної (протягом півроку) не сплати орендної плати; порушенням строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 4.2. цього договору; здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам; а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
6. В подальшому 07.12.2016 між Відповідачем та Третьою особою - Василенко Т.В. – був укладений договір купівлі-продажу Ѕ частини нежитлового приміщення, розташованого на орендованій Відповідачем за Договором оренди земельній ділянці.
7. Листом № 2104/03.02.02-17 від 22.10.2018 Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією достроково з 01.01.2019 розірвати Договір оренди.
8. Відповідач в свою чергу листом від 03.12.2018 надав відповідь на пропозицію щодо дострокового розірвання Договору оренди землі в якій зазначив, що на сьогоднішній день на земельній ділянці, що перебуває в оренді у ФОП Крамаренко О.І., ведуться будівельні роботи по реконструкції нерухомого майна, що на ній розміщене. Орієнтовно понесені власниками нерухомого майна, в тому числі і орендарем земельної ділянки ФОП Крамаренко О.І . витрати вже складають близько 36 мільйонів гривен. З метою добровільного позасудового врегулювання питання розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0600 га, кадастровий номер 5910136600:19:034:0026, що був укладений 02.07.2016 з підписанням актів приймання-передачі зазначеної земельної ділянки, просив повідомити посаду, прізвище, ім`я та по батькові відповідальної особи, з якою ФОП Крамаренко О.І. проводитиме перемовини з питання компенсації понесених витрат та в подальшому задоволення пропозиції Сумської міської ради щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, яка викладена в листі від 22.10.2018 № 2014/03.02.02-17.
9. Крім того, суди дослідили наявний в матеріалах справи лист від 12.12.2016, яким Відповідач повідомив Позивача та Департамент містобудування та земельних відносин Сумської міської ради про продаж Ѕ частини нежитлового приміщення. Втім, доказів отримання даного листа Позивачем, як і доказів надсилання йому цього листа, матеріали справи не містять.
Зміст позовних вимог
10. За наслідками описаних вище подій у березні 2019 року Рада звернулася до місцевого господарського суду з позовом про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 02.07.2016, укладеного із Підприємцем.
(1) Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на думку Позивача, Відповідач порушив умови пункту 4.2 Договору оренди та не повідомив Раду про відчуження частини нежитлового приміщення, розташованого на орендованій земельній ділянці, Третій особі за договором купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового приміщення від 07.12.2016.
(2) Вказане порушення Позивач вважає істотним порушенням Договору оренди, що дає підстави для його дострокового розірвання відповідно до положень статті 651 ЦК України.
Узагальнений зміст та мотиви рішень судів попередніх інстанцій
11. Рішенням Господарського суду Сумської області від 18.06.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2019, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
12. Приймаючи зазначене рішення місцевий господарський суд мотивув його таким чином:
(1) Позивачем належними та допустимими доказами не доведено, що внаслідок невиконання Відповідачем умови Договору щодо повідомлення Позивача про відчуження частини приміщення, Позивач не зміг досягнути ціль договору оренди - своєчасне отримання орендної плати, - та Позивач в значній мірі позбавився того, на що він розраховував при укладанні договору оренди.
(2) Позивачем не доведено наявність (внаслідок порушення Відповідача) шкоди як у грошовому вигляді чи у вигляді прямих збитків, так і неможливість використовувати результати договору оренди, а одна лише констатація Позивачем факту порушення Відповідачем умов Договору оренди без доведення істотності цього порушення не може бути підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду відповідно до статті 651 ЦК України.
Підтримавши обґрунтування господарського суду першої інстанції, апеляційний господарський суд додатково навів такі мотиви:
(3) Умовами Договору передбачено, що договір може бути розірваний також і за взаємною згодою, тобто мають бути досягнуті певні цілі та умови з обох сторін. Однак, Відповідач, отримавши від Позивача пропозицію щодо дострокового розірвання договору вказав, що він має намір вести перемовини стосовно відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, що передбачено умовами Договору. Таким чином, на думку колегії суддів апеляційного суду Позивач помилково вважає, що лист Відповідача від 03.12.2018 є відмовою від дострокового розірвання Договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
13. Не погоджуючись з прийнятими рішеннями, Позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2019 і рішення Господарського суду Сумської області від 18.06.2019 у даній справі скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи, що містяться в касаційній скарзі Позивача
14. При розгляді цієї справи судами попередніх інстанцій було неправильно застосовано норми матеріального права, а саме статтю 651 ЦК України (в частині істотного порушення умов договору оренди) та статті 24, 32 Закону України "Про оренду землі" (в частині прав орендодавця на розірвання договору). Крім цього, судами порушено також приписи статті 236 ГПК України, оскільки прийняті ними рішення не відповідають, передбаченим цієї нормою критеріям.
Детальніше:
(1) Судами встановлено, що Відповідач належним чином не повідомив Позивача про відчуження Ѕ частини нежитлового приміщення, розташованого на орендованій земельній ділянці. Разом з тим, суди помилково не визнали такі дії Відповідача істотним порушенням умов Договору, адже допущені порушення суттєво впливають на інтереси територіальної громади м. Суми та порушують її права на розпорядження землями комунальної власності, оскільки набуття права власності на частину будівлі Третьою особою, дає їй право вимагати від Ради надання у користування земельної ділянки.
(2) Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін, а на вимогу однієї із сторін такий договір може бути достроково розірваний за рішенням суду. В статті 32 цього ж Закону вказано, що договір оренди землі може бути розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Відповідно до статті 24 цього Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а в статті 25 вказано, що орендар має право самостійно господарювати на землі з дотримуванням умов договору та зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
Продавши частину квіткового павільйону Третій особі, Відповідач тим самим порушив вказані вище положення статті 25 Закону України "Про оренду землі", що дає суду підстави розірвати Договір оренди.
(3) Крім цього, судами проігноровано пункт 5.6 Договору оренди, який надає Позивачу право в односторонньому порядку розірвати Договір.
Право на розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору не обумовлено настанням будь-яких підстав та передумов (постанова Верховного Суду по справі № 623/2421/16-ц).
Відзивів та пояснень на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходило.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
15. Верховний Суд виходить з того, що основними спірними питаннями у даній справі є:
(1) Чи є допущене Підприємцем порушення умови Договору оренди землі у вигляді неповідомлення Ради про відчуження Ѕ частини нежитлового приміщення, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, на користь Третьої особи істотним порушенням умов Договору в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України і, відповідно, підставою для розірвання такого Договору в судовому порядку?
(2) Чи охоплюється допущене Підприємцем порушення умов Договору дією статті 32 Закону України "Про оренду землі", тобто чи має місце невиконання орендарем своїх зобов`язань, передбачених статтею 25 цього Закону?
(3) Чи має Рада безумовне право на одностороннє розірвання Договору?
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
16. Розглядаючи цю справу суди однаково негативно відповіли на вказані питання, хоча і не формулювали їх таким чином.
17. Верховний Суд повністю погоджується з такою правовою позицією судів попередніх інстанцій і в обґрунтування зазначає таке.
18. Підстави дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін за рішенням суду визначені у статті 651 ЦК України. Так, відповідно до частини 2 цієї статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
19. Таким чином йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
20. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.