Постанова
Іменем України
27 січня 2020 року
м. Київ
справа № 359/8773/17
провадження № 61-11664св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Жданової В. С.,
Кузнєцова В. О.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Агрокультура»,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Агрокультура» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 листопада 2018 року у складі судді Муранової-Лесів І. В. та постанову Київського апеляційного суду від 07 травня 2019 року у складі колегії суддів: Рубан С. М., Желепи О. В., Іванченка М. М.
В С Т А Н О В И В:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - ТОВ «Хлібороб» )звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Агрокультура» (далі - ТОВ «Центр Агрокультура») про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 після отримання права на земельну частку (пай) передав її в оренду ТОВ «Хлібороб». 01 жовтня 2009 року між позивачем та ОСОБА_1 як власником земельної частки (паю) поновлено договір оренди терміном на 10 років, тобто до 01 жовтня 2019 року, який зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Глибоцької сільської ради від 03 березня 2010 року за № 229. За вказаним договором ОСОБА_1 протягом 2010-2017 років отримував і отримує орендну плату за землю і жодних претензій не пред`являв. Право на земельну частку (пай) було реалізовано 28 серпня 2008 року коли ОСОБА_1 отримав державний акт на право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3220882200:04:009:0151, про що він подав відповідну заяву від 19 січня 2016 року. Враховуючи, що наявність державного акту на земельний пай зумовлює переукладення договору, 25 січня 2016 рокупозивачем направлено на ім`я ОСОБА_1 повідомлення про необхідність переукласти договір оренди землі у відповідності до діючого законодавства. 12 липня 2016 року повторно укладено договір оренди землі, відповідно до якого досягнуто усіх істотних умов, які не змінилися, крім встановлення більшого розміру орендної плати та порядку її виплати. Після підписання договору, ОСОБА_1 за актом прийому-передачі фактично передав ТОВ «Хлібороб» земельну ділянку розміром 2,0267 га.
12 вересня 2017 року представник ТОВ «Хлібороб»звернувся до державного реєстратора для реєстрації укладеного договору, однак 15 вересня 2017 року державним реєстратором відмовлено у реєстрації договору з тих підстав, що дана земельна ділянка вже перебуває у оренді іншого орендаря - ТОВ «Центр Агрокультура», договір з яким зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 березня 2017 року, державний реєстратор-приватний нотаріус Козій А. В.
Позивач вважає, що відповідачами порушено його права, оскільки він є фактичним орендарем спірної земельної ділянки, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , оренда не припинена, попередньо укладений договір не розірвано і виконується сторонами. ТОВ «Хлібороб», як належний орендар має першочергове право на укладення договору оренди на новий строк, тому відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України договір оренди земельної ділянки укладений ОСОБА_1 з ТОВ «Центр Агрокультура», як такий, що порушує переважні права позивача на переукладення та поновлення дії договору оренди паю є недійсним та підлягає скасуванню його державна реєстрація.
Таким чином, просив: визнати недійсним договір оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Центр Агрокультура», який зареєстровано приватним нотаріусом Козій А. В. від 16 березня 2016 року; скасувати державну реєстрацію договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Центр Агрокультура», який зареєстровано приватним нотаріусом Козій А. В. від 16 березня 2016 року.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 листопада 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 07 травня 2019 року позов задоволено; визнано недійсним договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Центр Агрокультура» земельної ділянки кадастровий номер 3220882200:04:009:0151, площею 2,0267 га, цільове призначення якої ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Глибоцької сільської ради Бориспільського району Київської області, зареєстрований приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Козій А. В. 16 березня 2016 року; скасовано державну реєстрацію договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Центр Агрокультура» указаної земельної ділянки; вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що ТОВ «Хлібороб» належно виконувало умови договору оренди від 01 жовтня 2009 року, строку дії договору оренди встановлений до 2019 року, тому позивач має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк в порядку передбаченому законом та продовження використання останнім спірної земельної ділянки на даний час, незважаючи на існування спірного договору з ТОВ «Центр Агрокультура» та його реальне виконання відповідачем в частині сплати орендної плати.Суди установили, що договір оренди земельної частки (паю) від 01 жовтня 2009 року був укладений сторонами ТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 на підставі недійсного сертифікату на право на земельну частку (пай) серії КВ №0146038, оскільки на момент укладення договору була сформована, виділена в натурі (на місцевості) земельна ділянка площею 2,0267 га з кадастровим номером 3220882200:04:009:0151, однак протягом дії договору між ТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 оговір оренди земельної частки (паю) від 01 жовтня 2009 року з вищенаведених підстав не оспорювався та недійсним визнаний не був, а виконувався протягом тривалого часу.
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
У касаційній скарзі, поданій у червні 2019 року до Верховного Суду ПСГП «Нове життя»,посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і прийняти нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про задоволення позову тому, що договір оренди паю був недійсним, оскільки укладався на той час щодо неіснуючого об`єкта оренди, тому цей договір не надає переважне право оренди позивачу. Зазначає, що фактична поведінка власника землі, який проігнорував пропозицію позивача переукласти договір оренди паю свідчить про відсутність волевиявлення на переукладення такого договору. Вказує, що позивач обрав неналежний спосіб захисту права в частині вимоги про скасування державної реєстрації спірного договору, оскільки позов у цій частині пред`явлений до неналежного відповідача.
Короткий зміст вимог відзиву на касаційну скаргу
У липні 2019 року ТОВ «Хлібороб» подав відзив, у якому просить касаційну скаргу ТОВ «Центр Агрокультура» залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 05 липня 2019 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
Указана справа надійшла до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Установлено, що 01 жовтня 2009 року між ТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 , як власником права на земельну ділянку згідно сертифікату на право на земельну частку (пай), виданого 16 грудня 1996 року, серії КВ № 0146038 на підставі рішення Бориспільської районної державної адміністрації № 530, та зареєстрованого 31 грудня 1996 року в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай) за № 1895 укладено Договір оренди земельної частки (паю) розміром 2,4 умовних кадастрових гектарів, розміщеної в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом для ведення сільськогосподарського виробництва, зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди Глибоцької сільради 03 березня 2010 року за № 229.
Згідно із підпунктом 2.1.1 пунктом 2.1 договору цільове призначення земельної частки (паю) - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельна частка (пай) передається в оренду терміном на 10 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (вирощування сільськогосподарських культур). Даний Договір набирає силу з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до законодавства чинного на момент укладення договору, договір оренди земельної частки (паю) був зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за реєстровим від 03 березня 2010 року № 229 в Глибоцькій сільській раді Бориспільського району Київської області, про що мається відповідний запис на тексті договору, оригінал якого був наданий суду для огляду. Оскільки договір було укладено строком на 10 років, термін його дії - до 03 березня 2020 року.
Сторонами правовідносин 01 жовтня 2009 року підписано акт прийому-передачі земельної частки (паю), за яким ОСОБА_1 , як власник права на земельну частку (пай), передав, а ТОВ «Хлібороб», в особі директора Нетеси М. І., прийняв земельну частку (пай) розміром 2,4 умовних кадастрових гектарів.
Протягом 2010-2017 років, відповідач ОСОБА_1 отримував орендну плату від ТОВ «Хлібороб», що підтверджується долученими до матеріалів справи довідкою від 19 вересня 2017 року № 86 і копіями відомостей від 21 вересня 2016 року №4 та від 23 серпня 2017 року № 1.
Установлено, що договір оренди земельної частки (паю) укладено на підставі наданого ОСОБА_1 та засвідченої секретарем Глибоцької сільської ради 01 грудня 2008 року копії сертифікату на право на земельну частку (пай) серії КВ № 0146038, виданого 16 грудня 1996 року, на підставі рішення № 530 Бориспільської районної державної адміністрації, та зареєстрованого 31 грудня 1996 року в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай) за № 1895.
Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЖ № 231780, виданого 28 жовтня 2008 року, на підставі розпорядження Бориспільської районної державної адміністрації від 31 травня 2008 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 2,0267 га з кадастровим номером 3220882200:04:009:0151, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Глибоцької сільської ради Бориспільського району Київської області.
25 січня 2016 року ТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_1 повідомлення№ 13про необхідність переукладення договору оренди земельної частки (паю).
12 липня 2016 року між ТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, та підписано акт прийому-передачі.
З договору оренди землі вбачається, що ТОВ «Хлібороб» приймає в оренду земельну ділянку розміром 2,0267 га, кадастровий номер 3220882200:04:009:0151, право власності на яке посвідчене Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЖ №231780 від 28 жовтня 2008 року. Міжсторонами досягнуто усіх істотних умов договору оренди, які не змінилися, крім встановлення більшого розміру орендної плати та її виплати.
На виконання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ТОВ «Хлібороб» 12 вересня 2017 року звернулося до державного реєстратора для реєстрації укладеного 12 липня 2016 року договору оренди землі.
Рішенням державного реєстратора КП «Бориспільське бюро технічної інвентаризації» від 15 вересня 2017 року № 37104710 відмовлено у державній реєстрації іншого речового права, право оренди земельної ділянки на земельну ділянку з реєстраційним номером 881864232208, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Глибоцька сільрада, кадастровий номер 3220882200:04:009:0151 за суб`єктом ТОВ «Хлібороб» з підстав наявної суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: інше речове право (право оренди земельної ділянки) зареєстровано.
Відповідно до Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка кадастровий номер 3220882200:04:009:0151 перебуває в оренді ТОВ «Центр Агрокультура» строком на 10 років, договір зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 березня 2016 року. Орган, що здійснив державну реєстрацію речового права - Бориспільський районний приватний нотаріус Козій А. В.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою