ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 січня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/7815/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
за участю представників:
прокурора - Костюк О. В.,
відповідача 1- не з`явилися,
відповідача 2- Войтов В. К.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2019 (головуючий Козир Т. П., судді Разіна Т. І., Чорногуз М. Г.)
у справі № 910/7815/18
за позовом Київської місцевої прокуратури № 9 в інтересах держави
до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА"
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсною угоди та визнання відсутнім права користування земельною ділянкою,
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Керівник Київської місцевої прокуратури № 9 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" (далі - відповідач 2, ТОВ "ФОК-СІГМА") про визнання:
- незаконним та скасування рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030);
- недійсною угоди від 05.10.2017 № 321 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030) по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва;
- відсутності у ТОВ "ФОК-СІГМА" права користування земельною ділянкою площею 0,1456 га (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030) по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва.
2. Позовні вимоги мотивовані тим, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 закінчився 13.03.2013, відповідач 2 не має переважного права на поновлення договору оренди, оскільки неналежно виконував обов`язки орендаря, мав заборгованість зі сплати орендної плати та не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, тому прийняття рішення щодо поновлення договору оренди є незаконним, укладена угода про поновлення договору оренди підлягає визнанню недійсною, а також підлягає визнанню відсутнім у відповідача 2 права користування земельною ділянкою.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 у задоволенні позову керівника місцевої прокуратури № 9 до Київської міської ради, ТОВ "ФОК-СІГМА" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсною угоди та відсутність права користування земельною ділянкою відмовлено повністю.
4. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд прийшов до висновку, що прокурор не довів, що прийняття оспорюваного рішення комісії про поновлення договору оренди земельної ділянки було здійснено без дотримання встановленого порядку, а також з порушенням вимог законодавства, прав та інтересів власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради. Також прокурором не доведено належними засобами доказування наявність підстав, з якими положення закону пов`язує визнання недійсним правочину, а вимоги про визнання відсутнім права користування у відповідача 2 спірною земельною ділянкою також визнані необґрунтованими.
5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 скасовано.
Позов задоволено частково:
- визнано незаконним рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030);
- визнано недійсною угоду № 321 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га по вул . Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва, укладену 05.10.2017 між Київською міською радою та ТОВ "ФОК-СІГМА".
У решті позову відмовлено. Стягнуто судові витрати.
6. Апеляційний господарський суд виходив із того, що прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Суд апеляційної інстанції зазначив, що виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави".
Позов у справі, що розглядається, подано прокурором в інтересах держави, а позовні вимоги аргументовано тим, що ухвалюючи спірне рішення та укладаючи спірну угоду, Київська міська рада залишила поза увагою, що ТОВ "ФОК-СІГМА" не має переважного права на поновлення договору оренди на підставі положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), адже товариство неналежно виконувало обов`язки орендаря, зокрема, у частині своєчасної сплати орендної плати, використання земельної ділянки за цільовим призначенням та у частині здійснення забудови, а відтак прокурор навів достатньо суджень і обґрунтувань для звернення до суду за захистом інтересів держави та, відповідно, розгляду його позовних вимог по суті.
7. Аргументуючи свою постанову, апеляційний господарський суд зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що 05.12.2012, в межах встановленого пунктом 11.7. договору оренди, ТОВ "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк. Однак, в порушення положень Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120, ТОВ "ФОК-СІГМА" не додало до листа передбачених Тимчасовим порядком документів, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Апеляційний господарський суд дійшов висновку, що у даних правовідносинах поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-п`ятої статті 33 Закону не мало місця і не є можливим.
8. Разом із цим, апеляційний господарський суд з`ясував, що ухвалюючи рішення (оформлене висновком до кадастрової справи) про поновлення договору оренди, відповідач 1 не врахував обставини щодо неналежного виконання умов договору з боку ТОВ "ФОК-СІГМА", а тому остаточне рішення щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки повинно було прийматися Київською міською радою.
Таким чином, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки, не відповідає наведеним положенням законодавства та підлягає визнанню незаконним.
9. На думку суду апеляційної інстанції, сукупність встановлених судом обставин, а саме: несплата орендної плати, починаючи за рік до закінчення строку договору оренди землі і понад 4 роки після закінчення строку договору, відсутність будь-якої будівельної діяльності, обумовленої договором оренди, на спірній земельній ділянці, невжиття ТОВ "ФОК-СІГМА" понад 3 роки заходів до оформлення поновлення оренди землі і її використання за цільовим призначенням, невжиття органом місцевого самоврядування заходів до стягнення з ТОВ "ФОК-СІГМА" орендної плати за землю після завершення дії договору оренди землі у 2013 році у сукупності з тим фактом, що ТОВ "ФОК-СІГМА" після закінчення строку договору оренди землі не звітувало перед органами фіскальної служби щодо орендної плати за землю або плати за землю, свідчить про те, що договір оренди землі між відповідачами вичерпав свою дію в момент закінчення його строку, а ТОВ "ФОК-СІГМА" втратило правовий зв`язок із вказаною земельною ділянкою до моменту ухвалення оскарженого рішення постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування та укладення спірної угоди.
10. Разом з цим, суд апеляційної інстанції зазначив, що матеріалами справи підтверджується, що укладена відповідачами спірна угода № 321 про поновлення договору оренди суперечить положенням частини шостої статті 33 Закону, оскільки відсутні правові підстави для поновлення оренди землі. Спірною угодою договір продовжено до 05.10.2022, тобто, фактично більш ніж на дев`ять років. При цьому, судом апеляційної інстанції встановлено, що угодою викладено договір оренди у повністю новій редакції, отже, були змінені умови договору оренди.
11. Окрім цього, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що вимога про визнання у ТОВ "ФОК-СІГМА" відсутнім права користування земельною ділянкою не підлягає задоволенню, оскільки не відповідає встановленим статтею 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) способам захисту порушених прав, а є, фактично, вимогою про встановлення юридичного факту.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
12. ТОВ "ФОК-СІГМА", не погоджуючись з постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2019, звернулось із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції у повному обсязі, рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
13. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов неправомірного висновку щодо задоволення вимоги про визнання незаконним та скасування рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030), оскільки рішення, оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування не є актом органу місцевого самоврядування в розумінні положень статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", що виключає можливість визнання його незаконним в судовому порядку.
На переконання скаржника, рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування не носить юридично обов`язкового характеру, не створює жодних юридичних наслідків для землекористувача та інших осіб, а тому визнанню недійсним судом не підлягає. При цьому, скаржник посилається на постанову Верховного Суду від 23.04.2019 у справі № 910/5217/18.
14. Скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" в частині висновків суду апеляційної інстанції про наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді у цій справі.
Відповідач 2 вказує про те, що у даному випадку прокурор не має права звертатися до суду з позовною заявою в інтересах держави у якості позивача, оскільки нормами чинного законодавства визначено орган, уповноважений державою здійснювати функції контролю у сфері земельних відносин, а саме: Держгеокадастр.
На думку скаржника хибними є висновки апеляційного господарського суду щодо того, що зі змісту позовної заяви, аргументації про протиправність дій міськради, зазначеного предмета спору, характеру спірних правовідносин, прокурор навів достатньо суджень та обґрунтувань для звернення для суду за захистом інтересів держави.
15. Суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, на переконання скаржника, норми даної статті передбачають поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за принципом "мовчазної згоди". Заявник вказує, що ТОВ "ФОК-СІГМА" додержано усіх встановлених законодавством умов для поновлення договору оренди.
16. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовної вимоги прокурора про визнання у ТОВ "ФОК-СІГМА" відсутнім права користування земельною ділянкою.
Доводи інших учасників справи
17. Прокуратура міста Києва подала відзив на касаційну скаргу ТОВ "ФОК-СІГМА", в якому зазначає про безпідставність доводів касаційної скарги та просить залишити останню без задоволення, а постанову апеляційного господарського суду - без змін.
18. Київська міська рада не надала відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
19. 14.06.2007 рішенням Київської міської ради № 862/1523 "Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва; передано товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1456 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 в Солом`янському районі м. Києва за рахунок земельної ділянки, відведеної відповідно до пункту 61 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 20.04.2004 № 72-6-00155.
20. 06.03.2008 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "ФОК-СІГМА" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва, розміром 0,1456 га, кадастровий номер 8000000000:69:006:0030, з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом, зі строком дії договору на 5 років (далі - договір). Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 13.03.2008 року за № 72-6-00496.
21. Відповідно до пункту 2.2. договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 665 661,92 грн.
22. Пунктом 3.1. договору оренди встановлено, що його укладено строком на п`ять років.
23. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі п`яти відсотків від її нормативної грошової оцінки (пункт 4.2. договору).
24. Відповідно до пункту 5.1. договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана із цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.
25. Після припинення дії договору оренди орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 7.1. договору).
26. Пунктом 8.3. договору оренди сторони встановили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
27. Відповідно до пункту 8.4. договору оренди орендар зобов`язаний, у тому числі, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами за місцем розташування земельної ділянки про сплату орендної плати.
28. Пунктом 11.3. договору оренди встановлено, що він припиняється, у тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
29. Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7. договору).
30. Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 03.09.2012 у справі № 2а-11883/12/2670 задоволено позов Державної податкової інспекції у Солом`янському районі міста Києва та стягнуто з ТОВ "ФОК-СІГМА" заборгованість 2012 року з орендної плати за землю з юридичних осіб у розмірі 64 542,43 грн.
31. Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 13.05.2013 у справі № 826/3098/13-а задоволено позов прокурора Солом`янського району в інтересах держави в особі Державної податкової інспекції у Солом`янському районі міста Києва та стягнуто з ТОВ "ФОК-СІГМА" податковий борг за 2012 рік в розмірі 129 577,54 грн з орендної плати за землю з юридичних осіб.
32. 05.12.2012 ТОВ "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк та укласти відповідні угоди щодо поновлення строку оренди земельної ділянки. Також вказало про відсутність заборгованості з орендної плати. Проект договору про поновлення строку оренди земельної ділянки позивач до листа не додав. Лист отриманий Київською міською радою 15.12.2012, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення.
33. Відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 12.02.2013 № 59/09, складеного Департаментом земельних ресурсів КМДА, земельна ділянка для будівництва не використовується.
34. 25.05.2016 ТОВ "ФОК-СІГМА" подало Київський міській раді лист (вх. № 08/8954), у якому повідомило про закінчення терміну дії договору оренди та намір поновити термін дії договору оренди.
35. 26.05.2016 ТОВ "ФОК-СІГМА" подало Київський міській раді клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки. До клопотання був доданий гарантійний лист, у якому орендар вказав, що має заборгованість щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, яка виникла у зв`язку із скрутним фінансовим становищем, однак має намір повернутися до забудови земельної ділянки та гарантує сплату наявної заборгованості при укладенні угоди про поновлення договору оренди.
36. 13.09.2016 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування ухвалено рішення про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496, оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502 (висновок зареєстрований у Київській міській раді 27.10.2016 за №057/17911).
37. 05.10.2017 між Київською міською радою, (орендодавець) та ТОВ "ФОК-СІГМА" (орендар), на підставі статті 792 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", пункту 9.11. Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, та висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-22502 до протоколу від 13.09.2016 № 19, було укладено Угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі - угода).
38. Відповідно до пункту 1 угоди сторони поновили на 5 років договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 13.03.2008 за № 72-6-00496.
39. Право оренди зареєстровано за відповідачем 2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.10.2017.
40. Листом від 07.05.2018 за вих. № 057029-9878 Департамент земельних ресурсів Київської міської ради повідомив прокурора про обставини укладення договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496, який з урахуванням угоди про поновлення договору від 05.10.2017 № 321, дійсний до 05.10.2022.
41. Листом від 07.05.2018 Головне управління ДФС у м. Києві повідомило прокурора, що ТОВ "ФОК-СІГМА" у період з 2013 по вересень 2017 не звітувало та не сплачувало орендну плату за землю, а станом на 04.05.2018 податковий борг не обліковується.
42. Матеріали справи містять копії платіжних документів щодо сплати орендної плати ТОВ "ФОК-СІГМА" у період грудня 2017 року до червня 2018 року.
43. Апеляційний господарський суд дійшов висновку, що відповідач 2 добровільно припинив сплачувати орендну плату за землю у 2012 році і знову почав сплачувати орендну плату після укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
44. Листом від 08.05.2018 за вих. № 073-4160 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва повідомив прокурора, що за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 35/2 декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації подавались ТОВ "АЛДІ-ТРЕЙД".