Постанова
Іменем України
27 грудня 2019 року
м. Київ
справа № 308/456/15-ц
провадження № 61-28257св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - колективне підприємство "ЛІК";
відповідач - ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 ;
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу колективного підприємства "ЛІК" на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 грудня 2016 року у складі судді Сарай А. І. та ухвалу апеляційного суду Закарпатської області від 07 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Кожух О. А., Кондора Р. Ю., Собослоя Г. Г.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2015 року колективне підприємство "ЛІК" (далі - КП "ЛІК") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Позовна заява мотивована тим, що згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 13 серпня 2004 року ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_4 набули права спільної часткової власності по 1/3 кожна на житловий будинок разом із надвірними спорудами та огорожею загальною площею 248 кв. м, по АДРЕСА_1 .
Вказувало, що 05 травня 2005 року ОСОБА_1, діючи за довіреністю інших співвласників, уклала договір оренди нежитлового приміщення з КП "ЛІК" з метою розміщення навчальних класів у приміщеннях будівлі, розташованої по АДРЕСА_1 .
КП "ЛІК" вважало, що вказаний договір оренди є чинним.
Зазначало, що за умовами пункту 4.3 даного договору оренди орендар має переважне право на купівлю орендованих приміщень площею 248,9 кв. м у разі їх продажу.
Проте 12 листопада 2014 року між ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі продажу 2/3 частини будівлі по АДРЕСА_1, що складалися з визначених пунктом 3 договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214,7 кв. м.
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 24 лютого 2014 року вказані приміщення, які після реконструкції з добудовою третього поверху склали загальну площу 341 кв. м., були виділені у натурі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зі спільної часткової власності, які разом із надвірними спорудами та огорожею, також належали й іншому співвласнику ОСОБА_4 на праві приватної власності.
Вказувало, що договір купівлі-продажу від 12 листопада 2014 року було укладено у порушення умов договору та норм закону, крім того ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було порушено переважне право КП "ЛІК" на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1 .
Ураховуючи викладене, просило суд визнати вказаний договір купівлі-продажу від 12 листопада 2014 року по АДРЕСА_1, який укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з іншої сторони, недійсним.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 грудня 2016 року у задоволенні позову КП "ЛІК" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендар неналежно виконував умови договору оренди, оскільки не вносив орендну плату, а позивачем не доведено. Належними та допустимими доказами, наявності підстав для застосування частини другої статті 777 ЦК України. Крім того, суд першої інстанції звернув увагу на те, що предметом оспорюваного договору купівлі-продажу був об`єкт нерухомого майна, а саме 2/3 частки навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 214,7 кв. м, тоді як згідно з договором оренди від 05 травня 2005 року було передано приміщення за вказаною адресою загальною площею 248,9 кв. м.
Отже, предметом даних договорів є різні об`єкти нерухомого майна з різними площами.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Ухвалою апеляційного суду Закарпатської області від 07 серпня 2017 року апеляційну скаргу КП "ЛІК" відхилено. Рішення Ужгородського міськрайонного суду від 23 грудня 2016 залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що надані суду докази належного виконання умов договору оренди на підставі окремо укладених договорів з комунальними службами не спростовують того факту, що позивачем не сплачувалася орендна плата. Оскільки КП "ЛІК" виконувало свої зобов`язання перед підприємствами, які надавали комунальні послуги, тому продовжує працювати у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх якого належить директору КП "ЛІК" ОСОБА_4., а щодо інших приміщення, які були відчужені оспорюваним правочином від 01 вересня 2015 року, було укладено договір оренди між ОСОБА_3 та КП "ЛІК".
Так, обравши спосіб захисту про визнання правочину недійсним, позивач у силу статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У вересні 2017 року КП "ЛІК" подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій просило оскаржувані судові рішення суду першої та апеляційної інстанції скасувати, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що у порушення умов договору оренди ОСОБА_1 та ОСОБА_2, укладаючи оспорюваний договір купівлі-продажу з ОСОБА_3, не врахували переважне право КП "ЛІК" на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1 .
КП "ЛІК" вказувало, що зобов`язання орендаря за договором оренди від 05 травня 2005 року виконувались у повному обсязі, позивачем утримувалися приміщення і технічні мережі в належному стані; проводився поточний ремонт; оплачувалися комунальні послуги, тощо. ОСОБА_4, як директором КП "ЛІК", було направлено співвласникам будівлі листа про бажання та готовність його викупити, тому договір оренди продовжував діяти на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, так як жодна зі сторін не висловила претензій або наміру розірвати цей договір оренди, жодних листів на адресу КП "ЛІК" ними не направлялося.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 вересня 2017 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 308/456/15-ц з Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області.
Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
У травні 2018 року справу передано до Верховного Суду.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06 червня 2019 року справу передано судді-доповідачеві Осіяну О. М.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
13 серпня 2004 року між ОСОБА_4, ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_5, ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 248,9 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_1, право спільної часткової власності на який зареєстровано 04 березня 2005 року.
05 травня 2005 року ОСОБА_1 (орендодавець) у простій формі уклала з КП "ЛІК", в особі директора ОСОБА_4. (орендар), договір оренди нежитлового приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення за наступними характеристиками: адреса: АДРЕСА_1 ; загальна площа: 248, 9 кв. м (пункт 1.1 договору). Приміщення надається орендарю для цільового використання під навчальні класи при здійсненні ним діяльності з викладання курсів іноземної мови (пункт 2.1 договору).
За умовами договору оренди передача приміщення в оренду оформлюється актом прийому-передачі. Приміщення вважається фактично переданим в оренду з моменту підписання акту прийому-передачі (пункти 3.1, 3.2 договору).
Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 договору оренди термін оренди складає одинадцять місяців з моменту прийняття приміщення за актом приймання. У випадку відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору на протязі одного місяця після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на такий самий термін на тих самих умовах.
Пунктом 4.3 договору оренди передбачено, що у випадку виконання орендарем своїх обов`язків по цьому договору належним чином він має переважне право на продовження строку його дії на новий, узгоджений сторонами, термін або на викуп орендованого приміщення у разі його продажу.
Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 орендна плата за користування майном складає 250 грн на місяць та сплачується орендарем до п`ятнадцятого числа звітного місяця шляхом перерахування необхідної суми на рахунок орендодавця або готівкою орендодателю.
Згідно з актом прийому-передачі від 15 листопада 2005 року орендодавець ОСОБА_1, яка діяла від свого імені та від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, передала, а орендар КП "ЛІК" в особі директора ОСОБА_4 прийняло у тимчасове користування приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .
У подальшому рішеннями виконавчого комітету Ужгородської міської ради від 18 травня 2005 року № 139 та від 26 вересня 2007 року № 346 ОСОБА_4, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надавались дозволи на проведення реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1, під навчальний центр.