ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 грудня 2019 року
м. Київ
справа № 911/516/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Зуєва В. А.,
за участю помічника судді, що виконує обов`язки секретаря судового засідання: Мірошниченка К.Є.,
за участю представників сторін:
позивача - Борисенко А. М., Збаращенко Н. С.,
відповідача - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 (судді: Разіна Т. І., Тарасенко К. В., Тищенко А. І.) і рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2018 (суддя Христенко О. О.) у справі
за позовом Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс-Сервіс"
про розірвання договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У лютому 2017 року Гребінківська селищна рада звернулася до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс-Сервіс" (далі - ТОВ "Ресурс-Сервіс") про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.01.2006 (далі - договір оренди), укладеного між сторонами у справі, посвідченого приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального органу Київської області Іванніковою О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 14.
Позивач, посилаючись на положення статей 525, 526, 651 Цивільного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", обґрунтовував свої вимоги наявністю підстав для розірвання договору оренди. Наголошував на тому, що відповідач без його згоди розмістив на орендованій земельній ділянці тимчасові споруди торгівельних павільйонів, газову заправку, облаштував майданчик для продажу вживаних автомобілів, крім того, вирощував сільськогосподарські культури, що суперечить умовам договору.
1.2. Заперечуючи проти позову, ТОВ "Ресурс-Сервіс" у відзиві на позов просило відмовити у його задоволенні, наголосило, зокрема, на відсутності істотного порушення умов договору у розумінні положень статті 651 Цивільного кодексу України, усуненні окремих порушень правил благоустрою за першою вимогою позивача.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.
2.2. Рішенням Господарського суду Київської області від 11.04.2018 у задоволенні позову Гребінківської селищної ради відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд визнав недоведеною істотність порушення відповідачем умов договору оренди від 27.01.2006 і дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання цього договору з мотивів, зазначених позивачем.
2.3. Після нового апеляційного розгляду постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2018 залишено без змін, апеляційну скаргу Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області залишено без задоволення.
2.4. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на статті 1, 13, 21, 25, 24, 30, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 712, 651 Цивільного кодексу України, статтю 188 Господарського кодексу України, статтю 288 Податкового кодексу України, вказав, що позивачем не доведено підстав, на які він посилається для розірвання договору оренди. А саме, позивачем не надано доказів, які би свідчили про звернення до суду із позовом про внесення змін до договору оренди у разі законодавчої зміни граничних розмірів орендної плати, як і не надано доказів заподіяння шкоди нецільовим використанням орендованої земельної ділянки. Наведені скаржником розрахунки збитків не ґрунтуються на умовах договору і не могли бути очікуваними для позивача на дату укладення договору оренди земельної ділянки.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погодившись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 та рішенням Господарського суду Київської області від 11.04.2018, Гребінківська селищна рада Васильківського району Київської області звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати повністю постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 та рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2018 і прийняти нове рішення, яким задовольнити позов про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.01.2006, укладеного між Гребінківською селищною радою Васильківського району Київської області та ТОВ "Ресурс-Сервіс".
3.2. В обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, зокрема, статті 651 Цивільного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 143 Земельного кодексу України. Вказує, що відповідач не привів у відповідність до статті 288.5 Податкового кодексу України умови договору в частині розміру орендної плати за орендовану відповідачем земельну ділянку площею 17,65 га, не проводив сплату орендної плати в повному обсязі та не здійснював індексацію орендної плати, зазначеними діями завдав шкоди позивачеві. Зазначає, що відповідач здійснив забудову орендованої земельної ділянки без письмового дозволу та згоди позивача, експлуатує споруди без дотримання законодавства щодо регулювання містобудівної діяльності та порушує статтю 25 Закону України "Про оренду землі", а отже використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням. За наведених обставин, вважає, що наявні всі підстави для розірвання договору оренди.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Ресурс-Сервіс" зазначило, що касаційна скарга Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області не підлягає задоволенню, а судові рішення підлягають залишенню без змін. Вказує, що зі змісту касаційної скарги убачається, що вона фактично зводиться до оцінки доказів, наданих позивачем під час розгляду цього спору, та не спростовує висновків, зроблених судами.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Між Гребінківською селищною радою (орендодавцем) і ТОВ "Ресурс-Сервіс" (орендарем) укладено 27.01.2006 договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", згідно з рішенням Гребінківської селищної ради від 23.12.2005 № 339-29-4 надає в оренду, а орендар згідно з протоколом № 4 загальних зборів учасників ТОВ "Ресурс-Сервіс" від 25.01.2006 приймає у довгострокове платне володіння і користування з правом викупу земельну ділянку, яка віднесена до Гребінківської селищної ради згідно з проектом формування території і встановлення меж Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області, проведеного відділом робочого проектування Інституту землеустрою Української академії аграрних наук за договором від 24.01.1992 № 3916, площею 17,65 га, за рахунок земель запасу (загального користування), розташовану в смт. Гребінки, Васильківського району, Київської області на вул. Київській, 153; склад угідь: під комерційною забудовою - 17,65 га, для розміщення торгівельно-ринкового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки, що надається в оренду, - для розміщення торгівельно-ринкового комплексу.
4.2. Грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, виданим Васильківським районним відділом земельних ресурсів 26.01.2006 № 122/1, становить 5 148 357,77 грн (пункт 1.2 договору).
4.3. Згідно з пунктом 1.3 договору термін його дії - 49 років з дня підписання сторонами.
4.4. У пункті 2.1 договору оренди сторони передбачили сплату орендної плати у розмірі 1,5 % від суми грошової оцінки земельної ділянки, що становить 77 225,37 грн на рік у вигляді щомісячних платежів.
Пунктом 2.5 цього договору визначено, що перегляд ставок орендної плати може бути здійснено за згодою сторін, а в іншому випадку в судовому порядку.
Згідно з пунктом 2.6 договору оренди, якщо в результаті зміни законодавства України розмір земельного податку збільшується, відповідно збільшується і розмір орендної плати, а в іншому випадку розмір орендної плати залишається без змін.
4.5. За змістом пункту 3.5 спірного договору оренди сторони зобов`язуються виконувати всі вимоги, визначені положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі", статей 95, 96, 101, 102 та глави 17 Земельного кодексу України.
4.6. Всі спори, що можуть виникнути з виконання цього договору, вирішуються шляхом переговорів між сторонами, а у разі неможливості вирішення спорів - в судовому порядку (пункт 4.1 договору оренди).
4.7. У пункті 6.6 цього договору сторони обумовили, що земельна ділянка повинна використовуватися за цільовим призначенням, зазначеним у розділі 1 договору, з умовою раціонального використання землі, збереження її якості, недопущення забруднення.
4.8. Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договору він може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх зобов`язань, передбачених у договорі, а також з підстав, визначених статтями 141, 142, 143, 144 Земельного кодексу України (пункт 6.9 договору).
4.9. Цей договір оренди нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Іванніковою О. О. та зареєстровано у реєстрі за № 14.
4.10. Між позивачем і відповідачем підписано 27.01.2006 акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду на території Гребінківської селищної ради, за яким позивач передав, а відповідач прийняв в оренду земельну ділянку площею 17,65 га, розташовану в смт. Гребінки на вул. Київській, 153, для розміщення торгівельно-ринкового комплексу.
4.11. ТОВ "Ресурс-Сервіс" звернулося 20.04.2010 до Гребінківської селищної ради із листом № 12, в якому просило винести на засідання виконкому питання щодо погодження розміщення групи кіосків на території, відведеній під ринок, згідно з переліком.
4.12. У листі від 14.02.2011 № 18 ТОВ "Ресурс-Сервіс" просило Гребінківську селищну раду розглянути на засіданні сесії питання щодо внесення змін до спірного договору оренди землі в частині розміру плати за орендовану земельну ділянку, а також, зважаючи на необхідність проведення її переоцінки (збільшення нормативної оцінки), внести зміни до договору стосовно визначення площі орендованої ділянки з 17,65 га до 2,0 га.
4.13. Відповідні зміни до спірного договору (щодо площі земельної ділянки, розміру орендної плати) сторони не внесли.
4.14. Рішенням Гребінківської селищної ради Васильківського району від 15.02.2011 № 51-ІV-VІ ТОВ "Ресурс-Сервіс" надано згоду на розробку технічної документації із землеустрою для внесення змін до договору оренди; вирішено зменшити площу орендованої "Ресурс-Сервіс" земельної ділянки, залишити в оренді товариства земельну ділянку, на якій розміщена нерухомість ринку, площу якої визначити у технічній документації.
4.15. Відповідну технічну документацію виготовило Товариство з обмеженою відповідальністю "ВВОСС". Згідно з пояснювальною запискою, доданою до матеріалів технічної документації, площа земельної ділянки, яку фактично використовує ТОВ "Ресурс-Сервіс", становить 1,9933 га (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).
4.16. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що у листі від 19.03.2012 Гребінківська селищна рада поінформувала відповідача про необхідність приведення договірних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, оскільки відповідач не здійснив дій щодо укладення додаткової угоди до спірного договору в частині зміни орендної плати з 1,5 % до 3 %, що є порушенням вимог Закону України "Про оренду землі" та Податкового кодексу України, а також не сплачує орендну плату за новою нормативною оцінкою 2011 року.
4.17. Рішенням Гребінківської селищної ради від 29.01.2013 № 219-ХVІ-VІ "Про сплату орендної плати ТОВ "Ресурс-Сервіс" вирішено рекомендувати товариству внести зміни до договору і викласти пункти 2.1, 2.5 договору в такій редакції: "Оренда земельної ділянки проводиться з оплатою у розмірі 3 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 299 816,60 грн на рік у виді місячних платежів. Перегляд ставок орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства"; доручено Гребінківській селищній раді та ТОВ "Ресурс-Сервіс" укласти додаткову угоду до договору оренди землі.
У листі від 13.03.2013 № 2 ТОВ "Ресурс-Сервіс" просило надати роз`яснення щодо виконання рішення Гребінківської селищної ради від 29.01.2013 № 219-ХVІ-VІ "Про сплату орендної плати ТОВ "Ресурс-Сервіс".
4.18. У подальшому, як установили суди, позивач звертався до відповідача із листами від 18.03.2013 № 169, від 24.11.2015 № 660, від 30.05.2016 № 343, від 01.12.2016 № 782 щодо необхідності приведення договору оренди у відповідність до вимог Податкового кодексу України, проте відповідних змін до спірного договору сторони не внесли.
4.19. Відповідно до акта від 17.05.2016, складеного постійною комісією Гребінківської селищної ради VII скликання з питань земельних відносин, екології, надзвичайних ситуацій та правопорядку в особі голови комісії Бровченка В. В., Поліченка Д. А., депутата Ткаченка І. О., члена виконкому Поліченка Д. А., у присутності заступника директора ТОВ "Ресурс-Сервіс" Вакуленко Г. С. проведено обстеження орендованої земельної ділянки площею 17,65 га на вул. Київській, 153 для розміщення торгівельно-ринкового комплексу. Під час перевірки комісія виявила, що ТОВ "Ресурс-Сервіс" у порушення вимог законодавства сплачує орендну плату в розмірі 1,5 % від старої нормативної грошової оцінки, внаслідок чого селищний бюджет недоотримує кошти за рік у сумі 1 751 973,19 грн; на орендованій земельній ділянці товариство самовільно розмістило тимчасові споруди під торгові точки, газову заправку, шиномонтаж, стоянку автомобілів; 12,0 га землі комерційного призначення використані не за цільовим призначенням, а саме засіяні соняшником. Цей акт підписано членами постійної комісії Гребінківської селищної ради VII скликання з питань земельних відносин, екології, надзвичайних ситуацій і правопорядку, заступник директора ТОВ "Ресурс-Сервіс" від підпису відмовився.
4.20. Гребінківською селищною радою Васильківського району Київської області прийнято 08.09.2016 рішення № 154-VI-VII "Про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Ресурс-Сервіс", згідно з яким ухвалено розірвати договір оренди земельної ділянки площею 17,65 га з ТОВ "Ресурс-Сервіс" у судовому порядку та вирішено подати відповідний позов. Підставою для зазначеного рішення стало те, що ТОВ "Ресурс-Сервіс", яке орендує земельну ділянку, площею 17,65 га на вул. Київській, 153 і здійснює господарську діяльність (торгівля на ринку), з часу укладення спірного договору оренди не виконує умови зазначеного договору, а саме: товариство не виготовило проект забудови ринку, не поліпшило умови торгівлі на ринку, самовільно, без оформлення відповідної документації, встановило об`єкти торгівлі та сервісу (газова заправка, шиномонтаж, мийка), що є порушенням будівельних та архітектурних норм, про що неодноразово наголошувала адміністрація Васильківського районного управління Державної санітарної служби у Київській області та у зв`язку з чим надходили скарги від юридичних і фізичних осіб, які здійснюють діяльність на ринку; товариство сплачує орендну плату у розмірі 1,5 % від старої нормативної грошової оцінки, що не відповідає вимогам законодавства, оскільки згідно з положеннями податкового законодавства річний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності незалежно від їх категорій не може бути меншим, ніж 3 % нормативної грошової оцінки, на чому також наголошували контролюючі органи і виконавчий комітет Гребінківської селищної ради.